如果上海有一个板块可以称得上人尽皆知，名声在外，那么毫无疑问，就是前滩
最近关于前滩魔幻的故事，大概就是这个
前滩海德壹号，轰出了上海最高积分值：100.85
这个数值应该算是一手购房者里面理论上的最高可能了
换句话来说，这个项目，得到了客户群中的最高认可
前滩的热，在这样的数值中袒露无遗
能够有这样的热度，最明面上的理由，当然还是因为一二手倒挂
一些地段区位远不如海德壹号的项目，二手房的挂牌价格都顶到15万/平-20万/平之间，这样明显的一二手倒挂以及前滩即将消耗殆尽的开发商
毫无疑问逼出了城市最强需求
但与此同时
我们似乎在前滩也听到了一些其他声音，比如二手房的成交价格
也陆陆续续听到很多小区有价无市的情况
包括一些楼盘的具体成交，到后期开始呈现乏力，在淡市期也和整个大盘一样，整体的成交均价有所下滑
所以关于前滩而言，到底是一个怎么样的存在，对于他的房价未来，未来会呈现怎么样的趋势
这一切，可能需要我们稍微花一点时间，回忆下过去的故事
01
很多时候说三岁看到老，前滩之所以能够这样，是因为整个地段的先天资源实在太过于优秀
很难不让人心动
对于整个板块而言，这是整个上海中环内最近五年作为一个成片开发的集中性土地
并且还拥有广袤的黄浦江资源
这件事也就决定了，整个前滩是含着金汤匙出生的板块，几乎什么都不用做，这里的天然地段价值就是非常贵的
总用地约283.17公顷，其中建设用地约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平米
而且要求很高
在国土资源部文件里，能达到成片开发要求的城市土地，基础设施、公共服务等用地比例不能低于40%
成片开发意味着地上地下、商业和公共服务等的一体化开发，垂直城市、立体城市，所有你听过的高维城市理念这里都被注入前滩
这种高浓度规划也让这里的生活独一无二，走出东方体育中心站就可以看到这样的城市界面
市中心、滨江段、最后一块成片开发，这些关键词将前滩夯到了非常罕见，或者说天赋异禀的板块位置
也正因为如此，上海ALL IN了自己的投入
在其他城市但凡一个资源拿出来都可以当核心亮点的配套，在前滩几乎是
全都有
商业、医疗这种的都是其次，上海为前滩首先夯进来的就是十分罕见的九宫格规划
地块的高度复合规划，让前滩在规划层面享受前所未有的居住能级
除此之外，其他产业、商业、教育、医疗等资源的汇入都是理所当然
而且是理所当然的最高端
玛莎拉蒂、蒙牛上海区域总部等这些优质企业都进驻前滩
2022年的数字，前滩这时候已经累计吸引医疗医药、汽车、电子信息科技、专业服务业等各行业总部机构48家
更不用说国际级的商业太古里，还有传说中的前滩华二
这一点让无数人疯狂
学区，还有什么可以让家长们非理性的么
这里不仅有，而且还不少
还有比较容易被忽略却很重要的一点
前滩开发一开始，为了提高开发质量能级，前滩所寻找的合作伙伴，基本都是太古集团、铁狮门、信德集团这样具备城市综合体丰富经验的开发商
这些配套放在上海任何一个地方都是顶级投入，你很少看到上海政府为板块导入这么多资源
于是，前滩的预期超乎想象
上海没有任何一个板块可以得到如此的青睐
这个板块你说它价格高，那是一定的
02
关于前滩的所有牌面筹码，其实已经完全的摊开来摆放在大众的面前
这也是上海极少有的板块能级不用解读，所有人都能轻易看懂的板块
不需要描述不需要解读，甚至都不用说，大家都能感受到这里的贵
也是因为这样的广而告之，前滩的热也就在很早就开启了一路狂飚
不知道各位是否还有记忆，就是下面这张画面
2018年，是上海楼市最差的一年，前滩新房开盘就算找个孤僻角落搭一个临时售楼处都排队成这样
这就是当年这些前滩新盘摇号的认筹画面
人数太多，直接在公园绿地的草坪上搭建了一个简易大棚，空间做的足够大，但是排队人数就像一条长龙直接排到了外面
在那个买房还不需要积分的年代，其实上海也没有出现特别夸张的认购现场
但是几乎所有的认购千人摇，都出现在前滩
前滩的任何一个项目，不需要做售楼处样板房，不需要楼书单页，只需要对外说我要开盘了，甚至没多少人关注价格，都会有一群人疯狂的拥挤而来
而前滩项目因为不缺用户，营销团队也变得越发强势，所有的环节都异常的苛刻
早前晶鸿名邸的认购更夸张，结婚证用的繁体字得回去重开，材料稍微有点黑边瑕疵就得重印，各种苛刻细节的背后是前滩真的不缺客户
这些都是因为太过热捧而导致的
而这种变化不仅仅只停留在营销端
地段的强势也在悄无声息中改变着前滩的产品结构
这也是上海其他板块非常罕见的现象
在前滩出现了迷你户型扎堆的现象
你很难想象在其他地方不会有人要的小户型，在这里却异常的受人热捧
50-70平米的户型真的很多
前滩东方悦耀主推户型这背后是什么原因，因为这里的产品魔幻的拥有了远超过居住价值的投资属性
第一是明显的价格涨幅空间，第二就是强势的学区资源
这两点的强势远远的盖过自住属性，所以在前滩也就出现了忽视以及无视居住属性的产品
这样的价值观越来越被认同之后
于是降标、减配、毛坯，渐渐出现，维权就出现了
但是更加神奇的是
大量的维权曝光丝毫不影响这里的房价
所有魔幻的终点，是一个价格
最后，前滩有一套房子的二手房超过了20万/平，三湘印象名邸单套二手成交均价到了25万/平
这样的价格凌驾于翠湖天地之上，呈现出极度的非理性
也是因为如此，大家开始思考，前滩到底值多少钱
03
规划的落地一定是伴随着承诺的兑现
兑现的过程中就会出现一两个让人感觉有点意外的情况
首先就是无数家长疯狂的学区，有了变化
因为板块内规划了大量的小户型，以及第一批买入的客户都是为了上小学，直接导致了，生源超额的情况
2021年3月前滩华二招生启示显示，生源超额，这个情况下就需要进行超额统筹
如果没有户口，就会被排在入学队伍的后面，可能无法入学华二
也就是说，就算买到前滩的二手房也不一定能上华二
加上上海2021年实行的学区新政，实行名额分配，在整个学区房市场都被釜底抽薪了一把，当然也包括前滩华二
其实关于市场需求
前滩也有人开始放弃了
去年的前滩东方悦澜，出现了出乎意料的接近50%的弃号率，虽然最终还是卖完了，但是不禁让人反思，前滩还真的很热么
去反观弃号的情况，项目最先被卖掉的都是大户型，剩下的都是小户型
换句话来说，大家的需求变了，单纯的买前滩已经不存在了
大家开始谨慎、开始小心、开始注意
同时，前滩的竞争对象也开始出现了，地块的稀缺好像也没有那么稀缺
相比前滩，还有更靠近内环的后滩，位置更核心，看这个位置，它的规划能级只高不低
南面的前滩南部分，又自带大量土地资源
目前已知的就有2021年10月，由中华企业与世博土控联合体以121.96亿，拿下其中4幅住宅用地开发权
整个前滩南部分目前已知的至少将供应28幅宅地
站在前滩住宅高楼都能看到远处前滩南正在进行时的土地开发
未来前滩南面的前滩南，和后端更靠近市中心的后滩
前滩的二手房可能会迎来更大的挑战
04
一手有倒挂撑着，还有大户型撑着，二手就开始吹冷风了
现在挂牌依然在16-18万/平左右
但...成交了么
前几天中介带我去看的一套三房，号称晶耀名邸三房性价比NO.1
“均价只要18万/平”
可就算是性价比之最，看的人都很少很少，更不要说坐下来谈
我问小哥同户型去年成交什么价格，他说
“去年一整年没成交过”
而且这个挂牌价还是房主一降再降之后的，从魔幻的20多万，到现在也还挺魔幻的18万
所以你说前滩的未来房价是多少
其实我也不知道
我已经不预测房价很久了，但是我们如果把脉络拉长，我们不妨看下这个板块的发展过程
从一开始的地块天赋，到后面的规划注入，伴随着楼市的开发，整个价值开始飙升
但是配套的落地和兑现程度，也拉扯着最终价格的兑现，一些潜在隐患也在淡市楼市里放大
这些都是导致前滩房价涨以及不涨的原因
今天我们为什么要写这篇文章，最根本的是希望大家透过一个板块的疯狂和冷静来给我们带来思考
就是我们判断项目价值的依据到底是什么
我们可以有一万个理由回答前滩未来一直涨，也可以有一万个方法来回答前面这句话是不对的
所以到底哪个对
其实都不重要，重要的是，你怎么看以及你买不买
上海有过一些魔幻的板块，前滩不是第一个也不是最后一个
前滩之后的蟠龙板块，或许也正在走前滩的某一个阶段
蟠龙之后同样也会有下一个地段崛起
但是核心的核心来自于，你能否能为自己的判断负责，以及你为此到底付出了多少的代价
仅此而已
看懂前滩，或许也就看懂楼市魔幻的根本
05
所以你觉得，前滩到底值多少钱
