近十几年来，老杨一直搞房地产市场宏观面的研究。为了更好的把握房地产市场现状与趋势，必须兼顾研究经济、金融。

　　近期经济与金融环境如何？与房地产有何关系？对房价有何影响？

　　话不多说，分享四张图。

　　图一：物价，近期出现重大变化！

　　新公布的4月CPI，同比增速仅有0.1%，处于历史低位，3月时还有0.7%呢。对此，老百姓可以开心一点了，平时消费的商品与服务，多数都不再涨价了。4月PPI，同比下跌3.6%，3月为下跌2.5%，连跌七个月！对此，工业企业都快哭了。出厂价跌跌不休，盈利越来越难了。

　　工作不好找？只能如此！

　　国民经济中重要的两组价格，如今皆弱，如果再加上一年多之前就已转跌的第三个重要价格房价，可以说哥仨抱头痛哭……

　　图二：通缩来临了吗？

　　近期很多关心经济的学者专家群众在讨论此事。将CPI与PPI综合成一个物价波动曲线，则当前处于负值区间，且4月值创近十几年来新低！ 仅略强于2009年前三季度。

　　不管各方对于通胀能否达成共识，但图形就放在这里，谁也抹不掉！

　　将宏观经济重要指标PMI波动放上去比较，显而易见，经济走势与物价走势基本同步。二者明显背离的时间是2021上半年至2022下半年，这与疫情、俄乌战争、全球高通胀等多个特殊因素有关。今年1、2、3月PMI比较喜人，站上50荣枯线，但4月便重新跌落至50以下。

　　而2、3月有波楼市行情，4月消减，似乎可以从宏观经济的高频波动中找到一些底层逻辑的线索。

　　当前技术形态，类似于2015年。物价与PMI都处于负值区间，相当疲软。

　　面对严峻的经济形势，2015年四季度国家启动供给侧结构性改革,提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板5大任务。其中，房地产去库存成为最关键的因素！是2016经济与物价企稳反弹的牛鼻子！

　　如今，困难重现，虽然内涵有差异，但表现相似，都是困难。去年以来，老杨一直呼吁加快加力救楼市；今年2、3月看到部分城市出现小阳春，政策面便停滞，这是有问题的，所以老杨还得继续吼：房地产支持政策“药不能停”！

　　图三：货币超发与物价

　　也会有朋友关注资金面：货币超发半年多了，M2高增速，为什么反而进入通缩了？

　　确实，去年7月以来，M2增速总体保持在12%以上，今年4月为12.4%，这已明显超过名义GDP增速了，水量哗哗滴。

　　但各位一定要明白一点：从印钞机提速，至物价上升，需要一个传导过程。2015年、2020四季至2021年一季度的情形，可以观察一下。未来半年，M2增速估计会回落，但不能掉得太快；同时其他经济与房地产支持政策部署得当，估计今年四季度物价就有可能改善，争取尽快走出通缩阴霾吧。

　　图四：房价与物价

　　从历史数据来看，二者属于正相关，基本同步变化。

　　而且，房价变化略领先于物价。

　　从本轮下行来看，2022年4月房价进入同比下跌区间，而物价于今年3月进入同比下跌区间。

　　也就是说，房价稳不住，物价也就稳不住；房地产市场没有进入上行通道，就很难奢望物价能摆脱紧缩窘境，经济同理！

　　通过上述四张图，以及老杨简要的分析。估计大家能从宏观上认知当前我国经济、物价、房价所面临的严峻形势。

　　从各指标内在关系与历史规律来看，当前及未来几个月，在很大程度上类似2015年，房地产市场尽快企稳回升，对于宏观经济非常关键！房地产是经济支柱，必须再次成为拉动经济走出通缩的首席“拖拉机”！

　　强烈建议各级管理部门，对房地产支持的节奏与力度，还得加码！ 切莫等到第四季度再吃后悔药。请各位有识之士，动动手指，将这篇文章转发出去，让更多人认清这一急迫的客观现实……