项目经理选择题:赶工期要受罚,完不成任务也要受罚

项目经理选择题:赶工期要受罚,完不成任务也要受罚
2018年08月10日 13:18 新浪看点

项目经理选择题:赶工期要受罚,完不成任务也要受罚

经济观察报 记者 张雅楠 田国宝8月3日,碧桂园(02007.HK)举行了全国媒体见面会,就碧桂园杭州、上海、六安等事故进行回应。针对其高周转模式引发事故的质疑,碧桂园总裁莫斌表示,事故与碧桂园的高周转无关,碧桂园的高周转是重视质量的。

高周转——这个历来被房地产开发商津津乐道的词语,却在一夜之间成为敏感词。就高周转相关情况,经济观察报记者采访多家房企,大部分企业并不愿过多提及。

一位中建系统项目负责人告诉经济观察报记者,高周转是房地产企业综合实力的一种彰显,真正能够做到企业并不多,如果忽略自身实力而盲目追求高周转,并不排除会出现压缩工期、牺牲工程质量的可能。

高周转缘起

在中国主流房企中,万科应该是第一家提出高周转的房企。

当时,万科提出“均好中提效、有质量增长”等策略,主要围绕融资、设计、工程和营销四大业务体系展开。其中,设计方面推进产品和设计标准化,工程方面围绕质量和效率实现工程体系升级等,被万科认为是打造核心竞争力的关键。

万科方面认为,设计标准化是应对挑战的必然选择。万科提出制定一个目标、打造一个平台、建立一套模块、提供一种服务的“四个一”工程,模块化结合个性化需求,为实现工业化做前期工作铺垫。

工程方面,针对当时部分项目交付滞后、施工合作资源短缺、成本控制能力弱等问题,万科提出以坚守质量底线、完善安全管理体系、实现精细化管理等方面举措,不断从内部构建起不同方面的体系。

这些体系逐步建立,为万科提高周转率奠定了基础。随后万科提出“5986”策略,即拿地5个月动工,9个月开盘,开盘第一个月去化80%,产品6成是普通住宅。

这也是万科业绩实现高速增长的一个重要原因。自2012年到2017年,万科营运资金周转率从0.17提高到1.56,同一时间,营业收入从1031.16亿元增至2428.97亿元。

相比于万科,碧桂园更是将高周转发挥到极致。按照公开信息,其部分项目要求设计规划前置,拿地当天出规划图,3个月开工,4个月销售,5个月回笼资金,6个月资金再周转,售楼处的交工时间甚至压缩至35天。

万达在高周转方面同样不逊色,在周转的高峰期,要求交地1个月左右开工,开工9个月封顶,开工18个月开业。

上述中建人士透露,近两年来,开发商对周转率要求普遍提高了,“高周转实现涉及方面很多,比如设计能力强不强,供应商体系给不给力,报建审批速度快不快,真正具备高周转能力的开发商并不多。”

高周转、高要求

事物都有其两面性,高周转同样不例外。

在上述中建系统人士看来,对于开发商而言,高周转是综合实力的彰显,两者要相匹配,“你的综合能力要能够支撑起高周转的要求,如果不匹配的话,可能会对整个项目形成影响。”

以拿地5个月开工为例,这5个月时间,开发商需要完成设计图纸、前期报建审批手续、引入施工方、找好材料供应商等系列工作,“每一个环节都可能出现问题,比如开工期到了,水泥或钢筋供应不上来。”上述中建人士表示。

这些环节考验着开发商的资源调配能力、管理能力、执行能力等综合实力,如果实际综合能力与其高周转目标不相符,不排除会有通过压缩工期来实现高周转的个例行为。

中天建筑的一位项目经理表示,通常情况下,开发商不会轻易把工期压缩到非正常范围内,但最近两年情况有所不同,“很多开发商项目在这方面多多少少有些瑕疵,据我了解,有些项目在验收时才开始补梁。”

这些瑕疵隐藏在整个施工环节,“任何一道工序都有一定标准,比如混凝土完全凝固需要五天时间,为了防止裂缝等情况,期间还要进行洒水等维护,有时候为了赶工期,维护环节就省略了。”上述中天建筑项目经理表示。

在他看来,不同开发商要求和标准均不一样,“比如有施工时防护措施不到位、安全员缺岗等情况,禁止开工,用了不合格材料必须拆除重来。但有的可能睁一只眼闭一只眼就过去了。”

而且即便是要求和标准较高的开发商,如果面临工期紧张,也不乏项目负责人铤而走险,“被发现了肯定要受处罚,但完不成任务也要受罚。”上述中天建筑项目经理表示。

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