观点地产网 早上在深圳大梅沙与近百名媒体交流一番后，万科总裁、首席执行官祝九胜带领首席运营官张旭、财务负责人王文金及董秘朱旭马不停蹄地赶到香港。

　　下午三点半，他们准时地出现在JW万豪酒店3楼的宴会厅里。

　　这一次面对的是来自内地和香港的数十位媒体，缺少主席郁亮撑场，四位管理层分工明确，朱旭负责业绩报告，王文金包揽财务问题，张旭讲述具体经营细节，祝九胜则把控行业及政策方向，同时在适当时候对其他问题进行补充。

　　相较去年因“活下去”以及万村等问题频繁登上头条，2019年上半年，正忙于“收敛聚焦”的万科沉寂许多，外界对这家房企的关注也回归到房企发展最原始的问题上——销售、拿地以及拓展方向。

　　销售放缓、会否重登销冠、拿地佛系以及会否加大海外投入等问题成为这场业绩会的主旋律，多次表示“没有给自己设定的目标”的万科，也许可以用张旭的一句话来回应这些问题：“匀速的运动最省力”。

　　“匀速运动最省力”

　　数据显示，2019年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，涨幅不及两位数。有媒体问及，上半年销售放缓，会是全年的趋势吗？

　　张旭没有直接回应，他转而指出上半年还是有9%的销售，万科销售战略清晰，没有给自己规定目标，坚持每天都是卖房子的好时候，积极回款，努力去库存。

　　但上半年新开工情况却已然有些不妙，观点地产新媒体了解到，上半年万科新开工面积1953万平方米，同比下降15.9%。

　　朱旭在报告业绩时主动解释，下降的主要原因是去年同期开工的面积很大，达到2321万平方米，比2017年同期增长40%，较高的基数导致今年上半年开工同比有所下降。

　　朱旭进一步强调，万科会基于经营计划确保开盘节奏，确保下半年有足够的推货。

　　万科强调快速销售，积极回款，年初的业绩会上，张旭曾提及今年回款不能比去年的6000亿差。会否因此选择降价促销？这是媒体的第二个问题。

　　工程建筑出身的首席运营官选择用物理理论回应，其称匀速的运动最省力，会力图避免大的起伏，同时做匀速运动没有动力做多余的动作。

　　张旭表示，万科每次开盘给自己都规定一个开盘率，比如说60%以上，同时规定拿到销售许可证超过6个月以上没卖掉就是长期库存，所以也会积极地销售下去。

　　这种积极态势会否助力万科重登销冠？

　　张旭委婉表示，万科不追求规模，主要追求能够做好产品、好服务，并服务好客户。

　　“拿地很佛系？”

　　匀速运动合力为零，速度不变，暗示了一种稳健的发展趋势。不过反映在土地市场上，近年来万科土地储备一直低于同梯队房企，甚至被市场认为拿地保守、佛系。

　　观点地产新媒体了解到，2019年上半年万科一共获取了54个项目，权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%。

　　截至2019年6月末，在建、规划中项目总建筑面积约1.5亿平方米，横向对比，截至去年年底，恒大土地储备总规划建筑面积达3.03亿平方米，碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平方米，满足未来三到四年的销售。

　　值得一提的是，为了提高结算收入，万科开始提升拿地权益比例。上半年万科实现结算收入1329.9亿元，实同比上升32.2%，拿地权益占比68.6，2018年这个数字为53%，更早前的2017年则为60%。

　　“拿地还是很难的。”张旭有些感慨，万科喜欢拿比较难的地，主要聚焦在经济增长比较好，有产业、也有人口导入的地方，“如果太远的地，是很容易拿的。”

　　事实上，万科在土地市场上向来“以销定产”，根据销售回款或者现金流情况制定投资策略。张旭称，因为拿地比较难，所以万科一直很谨慎，以现金流为导向控制负债率，目前净负债率的要求在40%以下。

　　数据显示，上半年万科有息负债金额为2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，持有货币资金1438.7亿元，净负债率则由去年同期的32.7%上升至35.04%。

　　“今年净负债率和现金出现了一些变化。”祝九胜在随后的投资者会中坦言，未来供应链融资万科也会做，这样可以多一点腾挪空间。