负债走高和融资难题成“达摩克利斯之剑” 旭辉宝龙等闽系房企压力凸显

2018-06-13 14:53:10    新浪看点    作者: 中国经营报    我有话说

本报记者 杨玲玲 张玉 上海报道

近年来,房地产风云变幻的争夺战中,闽系房企凶猛拼杀,成为一道别致风景。其中,阳光城、泰禾、融信、世茂、旭辉等闽系房企大刀阔斧地进行全国化布局,在规模赛中抢得先机;同时以禹洲、三盛、冠城大通等为代表的闽系“后进生”也正奋力追击。

规模加速跑中,营收、利润、债务等各方面平衡成为一道难题。以旭辉为例,从近几年新增土地的权益来看,旭辉通过合作方式获取项目的力度越来越大,致使新增土地权益占比不断降低。有观点提出,公司以外延性生长为主,内生增长较为困难。《中国经营报》记者就相关问题向旭辉控股集团方面进行求证,截至发稿未获回应。

同时记者在采访中注意到,2018年以来闽系房企走高的负债率和融资难题已成为挥之不去的“达摩克利斯之剑”。其中,宝龙地产2014年~2017年的净负债率各年分别为66.2%、70%、76.6%和86.8%,呈逐年走高态势。

易居企业集团CEO丁祖昱表示:“房地产作为资金密集型行业,登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。”去年以来,闽系房企中三盛、福晟、正荣相继在港上市,分析人士指出,目前来看资本市场能否真正成为房企快速发展的推手还有待观察。

快周转竞速规模利润平衡之道

随着行业洗牌加剧,拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜,企业对规模的渴求也达到前所未有的高度。闽系房企泰禾集团董事长黄其森称:“在房企规模分化日益加剧的今天,高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润,就是竞争力。”

作为高周转房企,旭辉对于项目高周转有一套标准化的管理原则,内部称之为“8611”策略:项目在拿地后8个月内开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月内实现资金快速回笼周转。

“高周转是高增长房企的必由之路,产品标准化是高周转的前提。公司产品比较繁杂,无法形成标准化的产品线,旭辉的目标是只做适度的产品标准化,对周转速度必然形成一定拖累。”同策咨询研究院的研究报告指出。

同为闽系房企的禹洲地产则通过收购“吃胖”规模。近日禹洲地产公告表示,将斥资38亿元收购沿海家园旗下地产项目资产包。对此有媒体报道称,根据仲量联行给出的评估报告,7项地产项目资产包拥有的物业评估总价值达到473.5亿元港元,禹洲地产仅以1折的价格购入10倍的资产。

同时根据报告,包括武汉赛洛城在内,总计有超过36万平方米的空置住宅、车位、商业等物业没有出售,而七家被收购公司中的天津项目,拥有超过30万平方米的住宅和商业,但目前却大量处于拆迁中,短期也难以带来利润。据统计,待售空置物业的账面价值占到这一次收购所有物业账面价值的一半。

禹洲地产相关负责人回复记者称:“是次收购的7个项目中,有三块土地项目、四个在售项目,体量最大的且更为优质的是我们的土地项目,故并非存在大量空置物业。”

据了解,土地项目包括天津北辰、沈阳苏家屯、北京北实项目,总未售建面约520万平方米,权益货值约370亿元。目前这部分仍处于开发阶段,尚未开售。而在售项目包括武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳国际中心、佛山沿海馨庭项目,权益货值约35亿元。“其中有部分项目已经马上为集团贡献销售。”该负责人表示。

不过,同为闽系房企代表企业的宝龙地产,被指已在规模竞赛中“掉队”。据克而瑞日前发布的2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜,宝龙地产以220.2亿元的流量金额位居第82位,2016年以174.9亿元流量金额位居第92位。不过记者注意到,2015年宝龙地产曾以140.3亿元的销售金额位居第72位,2014年宝龙地产以111.0亿元的销售金额位居第70位。

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