本报记者 余燕明 童海华 北京报道

　　北京丰台区的方庄，30年前曾被称为北京的“富人区”，如今已经破败。穿插在方庄南路西侧一条杂乱的无名小径与几栋低矮的居民楼之间，坐落着2栋旧式7层商务楼，虽在午饭时间，偶有商务楼内的企业员工进出。

　　这2栋商务楼，冠有一个响亮的名字：“方庄电商产业园”，楼内大部分办公面积由一家企业租赁自用办公，2017年初，这家企业将其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了联合办公企业洪泰创新空间。

　　2018年初优客工场与洪泰创新空间合并以后，现在这2层物业面积由优客工场租赁运营，但出租情况不理想，今年初不少企业退租，目前大部分办公面积空置。

　　这是一个缩影，它反映了联合办公市场的分化与裂变。

　　中小联合办公品牌前期资本驱动下的快速扩张，引致物业选址粗糙、失控，不少长租的办公物业面临退租、空置与重新招租的压力；同样，联合办公品牌巨头也在资本驱动下，加速了对中小联合办公品牌的并购扩张。

　　“一些联合办公企业必然会遇到问题。”氪空间投资拓展副总裁钱啸告诉《中国经营报》记者，“联合办公最基本的商业模式就是算账的生意，我们从来不避讳说自己是二房东，如果财务模型一开始不对，最后会坚持不下去。”

　　钱啸进一步告诉记者，办公市场的需求变化很快，过去习惯上认为氪空间是一个创新创业孵化器，但其实已经在北京、上海等城市签约了地标性物业，还有超甲级写字楼，除了服务中小企业办公，更多的世界500强企业也成为氪空间的租户。

　　“大企业的扩张速度很快，办公需求不断增长，许多大企业都将办公地点转向了Wework、氪空间这样的联合办公。”钱啸说，“氪空间也不再是一家创业孵化器，它聚焦高品质办公解决方案，我们用联合办公的思维与产品来服务大企业客户，这是联合办公市场正在发生的变化。”

　　大企业联合办公化

　　作为一家专注直营模式拓展策略的联合办公品牌，氪空间继续保持了高速扩张势头，今年上半年，氪空间在北京、上海等城市新开业的办公面积达到了20万平方米，这一数字原本是公司为2018全年定下的开业面积目标，氪空间实际上只用了半年时间。

　　氪空间的扩张过程中，出现了一个重要的信号和趋势，公司开始在城市的核心区域获取地标性物业，包括北京金融街的英蓝大厦、CBD的国贸三期、华贸写字楼，上海的外滩中心、来福士广场、世纪大道的世纪汇、华山路的写字楼等，这些物业都是位于北京、上海2个城市核心区域的地标性写字楼。

　　“氪空间物业的坪效相当于传统甲级写字楼的2倍，所以我们敢拿价格昂贵的写字楼运营联合办公社区，根据我们测算，每一栋楼的坪效都可以翻倍，越贵的写字楼，坪效越高。我们非常看重坪效这个指标，所以也有底气去拿高端写字楼。”钱啸说。

　　从2016年开始，氪空间已经迭代了4代联合办公产品，这些产品都是在试图捕捉企业和租户的办公需求变化。

　　氪空间1.0产品是中关村创业大街上起家的创业孵化器，产品形态是一个大空间里安置开放式的大工位，没有办公室，主要服务的是两三个人组成的创业团队。

　　这些创业团队增加到五六个人以后，开始搬离氪空间1.0产品，因为他们需要寻求私密性更好的办公空间，希望可以有独立的办公室。于是氪空间2.0产品完成迭代，一半办公面积继续保留开放式工位，另一半空间面积设计办公室，但这些中小企业多不稳定、租期较短且付租能力较差，联合办公社区位于城市边缘区域。

　　中小企业存活发展以后，并进一步获得了资金，又开始考虑搬回城市核心区域，氪空间也相应迭代3.0产品，进入城市核心区域的乙级写字楼，满足了中小企业接触核心区域企业的办公需求。