旧时汉口的房地产业|官僚|买办|汉口

　　旧武汉，还没有“房地产”一词，那时的房地产适合那时的经济关系。

　　汉口由一片芦苇荒洲成了商品集散地后，各行业兴旺，店铺布满在今天的长堤街、汉正街、花楼街及周边小巷内，还有与此相匹配的会馆公所，商人们在经营中形成一个个小圈子，缴纳会费建房置地，作为运营网点或者住宅。

　　在清代，出于商业目的的建房的很少，因为房息最高不过五六厘，不及钱庄利息高。辛亥革命后，因政局动荡，经济混乱使得地价飞涨，大有寸土千金之势。洋人在汉口取得永住权时，每亩不过五六十两白银，到1930年，最低也为五千两以上。

　　1861年汉口开埠后，有许多外国洋行直接经营房地产。比（比利时）商义品地产公司、法商立兴产业公司均专营房地产抵押、经租、买卖、建筑等业务。这些外商公司通过经营房地产掠取高利，并且发放抵押贷款，在借款人到期无力偿还时，夺得用作抵偿债务的受押房地产。相当长一段时期里，武汉房地产经营曾为外商的买办所垄断。

　　法商立兴洋行买办刘歆生，有“地皮大王”之称。他曾在汉口后湖放过鸭子，后湖大堤（即张公堤）修成后，农民因连年水灾，迫于生计急着卖地，刘歆生便不惜高息贷款，趁人之危杀价购地，廉价收购了大片土地。1901年刘歆生的填土公司开始填土，从江汉路一直填到华清街，辛亥革命后又从江汉路填到今天的前进一路。他还发起筹建中山大道以北至大智路以西的“模范区”，用来建房出租或出售。他巧取豪夺客观上促进了汉口市区的发展，江汉路、中山大道、六渡桥一带以前都是荒凉的湖塘，不到十年就成了汉口繁华的市场中心。在填土的同时，刘歆生大兴土木，借以抬高地价，如江汉路，填土时每方丈50两银子，填土后的1915年涨到200两，1917年涨到1000两。

汉阳柏泉今东西湖人刘歆生

　　俄商新泰洋行买办刘辅堂及其子、埠昌洋行买办刘子敬修建了辅堂里、辅义里、辅仁里、方正里、景福里等大批里弄。刘辅堂以及英商和记洋行买办杨坤山、韩永清、英商太古洋行买办陈镜清、英商安利英洋行买办蒋沛霖、德商美最时洋行买办王柏年、丹麦宝隆洋行买办王职夫、俄商顺丰茶厂买办韦梓丰、韦应南、德商嘉利洋行买办文昆生、王琴甫、陈润田等买办，在汉占有房屋栋数较多和质量较好的大里弄。此外上海江浙财团，还有些官僚、军阀也霸占或贱价买地，汉口房屋由平房向多层楼房转变。

　　20世纪初，华人在租界内购置房产需要遵守“挂旗经租”的规定，先以外国人名义出面向领事馆办理注册登记，然后再由外国人或洋行名义出具权柄单交华人业主收执。华人业主除负担登记费、房地产税以外，每年还得交付挂旗费及经租佣金。法商永兴洋行、立兴产业公司、法侨进口扬子公司、英商通和洋行、比商义品地产公司等均曾经营“挂旗经租”业务。

　　一战期间，列强无暇东顾，于是武汉的富商巨贾趁机投资地产，汉口市区逐渐有所扩大。1914年至1918年间，沪商蒋广昌和胡庆余堂，在今江汉路南京路之间合资创建义成总里。官僚袁海观修建了长怡里、长乐里、长康里、长寿里等里份。任过上海道的桑铁珊修建保和里、保安里、保成里。赣商周扶九修建了五常里（今永康里）为中心的中山大道两侧店、房数百栋之多。王占元督鄂时任过省长的何佩瑢修建了尚德里、福德里、汉成里。“将军团”的要人刘佐龙修建了八元里，方本仁修建了鸿春里等。

　　1920年至1930年，外商在汉口兴建汇丰银行、花旗银行、亚细亚银行等，江汉关大楼也是英人总税务司监修的。与官僚资本有关的大楼也纷纷落成。汉口中心地带房屋供不应求，租价卖价一涨再涨。还盛行收取押租，有的是一押一租，有的押租高出租金余倍。此外还盛行挖顶费，汉口较繁华地区的住宅出租时，业主索取挖顶费要以黄金论价。店铺营业用房的挖顶费则更高，在闹市区一个不大的门面要黄金数十两。

　　房地产的占有在数量上有明显悬殊。洋行、买办、官僚、资本家占有大量质量好的房屋，有的大业主一人占有百余栋房屋，月收房租银洋万余元。许多大业主由于拥有过多房屋，无法亲自经营，便成立经租处代为经管房屋。另一方面，劳动人民由于贫穷，栖息于居住条件极差的阴暗、潮湿、狭窄、破陋的板棚房中，也有的只得到铁路外和偏僻地方搭棚栖身了。

　　1929年左右，汉口私人建房停滞不前，随着农村经济凋敝，来汉谋生的民工日多，房荒日益严重，房租高得出奇。当时的汉口政府打算着手解决这一问题，但1931年一场大水，所有计划都泡汤了。1931年和1933年的两场大水，使得武汉房市冷落多年，只有些少量的自住建房和危房整修。1935年武汉房市又一度繁荣，因为国民党政府推行“法币政策”，这种繁荣同样也是畸形的。武汉人吃过官票贬值的亏，都觉得建房比存钱稳妥，便都抽出资金建房。但这时日寇正对我大举侵略，短暂的建房热很快又沉寂了。

　　1937年9月24日，日寇以硚口机场为目标，轮番轰炸，武胜路一带几成齑粉；1944年12月至1945年2月，美国出动飞机200多架，对侵汉日军驻地进行地毯式轰炸，江边那一片几乎被炸平，只剩下少许的几栋大楼。抗战胜利后，国民党在汉大发“接收财”，而流浪多年的武汉人，归来时却饱尝房荒之灾，一间20平方米的房屋，却要好几两黄金，窝棚在三镇比比皆是。蒋介石只顾打内战，根本不管这些，一直到解放前夕，武汉几乎没什么大规模的建房。江汉路上的聚兴诚大楼从1936年动工，一直到1949年仍没有建成。

　　武昌历来为省治所在地，朝廷又规定官员不准租居民房，所以只能买房或建房。一个官员从京城派来武昌，钱庄一般即来拜会，若建房需要钱可去借贷。给官僚借贷就是很放心的，因为他一旦任职不出两月就能还清；就算他一直没有职务，也可用房屋作抵押。

　　武昌城内旧时官府林立。圈地很多，为了显示威严，清廷规定总督以下的官府要矮于总督府，民房不得高于官府（塔、寺庙、亭台除外），所以民国以前武昌的民房一般才一层楼。明代巡抚署在雄楚楼下，崇祯末年毁于战火。清代统治者认为那里不吉利，就把巡抚衙门建到胭脂路，把胭脂路的百姓全赶到雄楚楼。如今武昌粮道街一带当年全住着官宦人家，老百姓不准在此盖房。

　　1899年张之洞筑武昌南北两堤，涸出20多万亩地，规定该地如果是民地并有契约，每亩缴纳200文才能营业；没有契约的每亩缴纳400文也可申请执照。这使得洋行和买办都来武昌大搞房产投机，洋人假托华人疯狂置地，张之洞三令五申不准卖给洋人，但贪官们置若罔闻。老百姓只有望地兴叹，依然流离失所。

　　黎元洪当上总统后，在所谓“鄂人治鄂”的口号下，1922年任汤乡铭回鄂当省长，但军阀萧耀南也有“民意”，贴出公告说湖北父老硬要他当省长，双方闹得很僵。为缓和气氛，萧耀南想出点子，说要搞好湖北就得搞好武昌，必须像汉口市那样搞个武昌市，要把武昌上至白沙洲、下至青山峡、南至卓刀泉和水果湖一带划为工、商、文、民、官区，由汤乡铭“督办”。这惹得洋行买办争先恐后地来武昌买地，武昌地价直线上涨。但没到一年，这个商埠局的牌子摘了，购地者又慌忙抛地，地价一落千丈。可怜了被圈走的百姓，又得回去重新盖房。

　　而在汉阳，老屋多。鹦鹉洲历来为竹木集散地，所以人们就地取材以竹做房，汉阳就多为一些老式木屋。老屋多为祖上所传，自建自住，后来也出租，房价是武昌的三分之二，汉口的一半。