棚改新政吓坏房企,杭州西安长沙再调控!楼市即将全面熄火?

2018-06-26 19:30:16    新浪看点    作者: 杠杆游戏    我有话说

摘要:重仓三四线城市的房产巨头,也有失速风险,制造的楼市风险可能显露

棚改新政吓坏房企,杭州西安长沙再调控!楼市即将全面熄火?

楼市惊雷,消息不断。

6月25日地产股集体大跌,导火索是市场盛传全国棚改“一刀切”暂停,国开行各地分行抵押补充贷款(PSL)审批暂停、回收总行等。

众所周知,棚改制造了很多楼市需求、投资。特别是三四线城市这两年的楼市繁荣,与此密切有关。

有趣的是,也是这几天,西安暂停企事业单位购买住房,防止以企业名义投机炒房。

长沙也出通知,规定暂停企业在限购区域购买商品房,对于已购买的商品房,需取得不动产权证5年后方可转让。

很快,杭州摇号出现三家企业同时中签的情况,引起了网民的较大关注。随后,杭州有关部门也要求,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求该市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

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这算是新一轮调控又开始了吗?此前,央行宣布7月降准,楼市似乎利好。

两方面消息一起看,意味着什么?是否对楼市行情构成对冲、平衡。或者,如很多分析所言,三四线城市需求本身相对稳定,棚改如果收紧,未来楼市必定熄火?

今天,杠杆游戏也来谈谈我的看法。

1、棚改计划未来几年有所减弱,基本如此。杠杆游戏几个月前就写过,本来2018-2020年3年棚改攻坚计划,改造各类棚户区1500万套,也就是年均500万套,明显比此前低。

但是,2018年制定的目标为580万套,高于500万套的预期,比2017年600万套的目标略低。也就说,各地棚改任务总体下降已经开始,虽然幅度不大。

也正因为2018年棚改计划依旧很高,杠杆游戏几个月前认为,这成为三四线城市今年楼市的重要支撑之一。说直白一点,棚改2018年计划超预期,说明高层不希望三四线城市2018年楼市陷入困境。

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但未来慢慢下滑则几乎是肯定的。因为棚改从易到难已经有几年,该改的很多也改了。未来需要改的和容易改的,都在减少。所以3年的计划无疑是理性符合实际的。

既然2018年超预期,那么后两年棚改下降,或许比预计还要略快。

2、暂停企业买房,主要影响的不是三四线城市。大家都知道,调控后出现一个怪象,新房比二手房便宜。同时地价被一些地方搞得非常高,开发商卖房子没钱赚,或者赚的不多非常不高兴。

于是出现另外一个怪象,一些城市出现企业大批量买房的情况,甚至如深圳占比很高。而这些买房的企业,很多其实就是开发商有关的企业、上市公司。

左手倒右手,买来存着待价而沽,合适的价格时再二手房卖出,或者改租,有现金流,房子还是自己的,等政策松动。

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调控严厉主要在一二线城市,三四线很多还是放开买。说难听点,不少三四线城市就是希望房价继续搞高,赚更多土地出让金……包括这回暂停企业买房的,杭州、西安、长沙,也都是省会,都不是三四线城市。

所以,杠杆游戏认为,暂停企业买房,对三四线城市目前来说影响很小。行情是怎么样,可能暂时还是怎样。

3、国开行虽然否认棚改贷暂停一刀切,但货币化安置减少,手握太多现金的人下降可能会发生。虽然有统计说,2014年至2016年,全国棚改货币化安置比例由9%提升至48.5%,2017年达到60%——其实2017年的统计官方好像并没有。媒体说的统计比例未必正确。

其实,从结构上说,货币化安置更多是在相对落后的地区。因为越是在富裕、房价高的地方,被拆迁户越希望要实物补偿,简单说就是要房子。

从这个角度说,杠杆游戏认为2017年棚改货币化安置,应该没有达到60%。而如今市场又传全国棚改“一刀切”暂停,国开行各地分行抵押补充贷款(PSL)审批暂停、回收总行等。

虽然国开行否认。部分地方暂停棚改,是由于地方政府对棚改政府购买服务形成的债务,是否纳入政府性债务的理解不一。

但这也说明,强化债务纪律这是大趋势。

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那么,棚改总的进度是要受影响的。可能棚改新开工套数,还是可以完成,但是部分可能磨洋工。既然如此,杠杆游戏认为,货币化安置总的比例应该是很难继续上浮的。因此手握太多现金,冲进市场扫货的人料将下降。

从这个角度上说,如果地方债务纪律强化,国开行和专项基金管严,三四线城市楼市的繁荣至少一定程度会受到遏制。

4、重仓三四线城市的房产巨头,也有失速风险,制造的楼市风险可能显露。这里,杠杆游戏就不具体说地产企业名字,哪些企业靠此上位,变成数千亿销售额的巨头,各位杆友都是明白的。

如果三四线城市棚改相对放缓,货币化安置一定程度受到影响,这些重仓三四线城市的地产巨头,高周转还能玩否?

而游戏不能接力,靠真的刚需,部分城市房价的风险是不是会逐步显露。当然,事情不是这么简单。比如降准后,以及杠杆游戏预计还会继续降准,流动性整体会改善。

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5、调控确实没有放松迹象,金融和债务严监管信号明显,一定程度对冲降准的流动性。从杭州、西安、长沙纷纷暂停向企业卖房子,可以看出,不仅仅是要应对社会舆情,也是对上面得有交代。

而国开行虽然否认棚改贷暂停一刀切,但地方自己因为债务考虑谨慎,说明从上至下控制地方债务不是说着玩的。

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与此而言,财务纪律确实收紧。实际上,如果控制住了地方债务,还债压力可控,地方疯狂搞地皮买卖的压力就会相对小。

土地财政得到一定缓解,用时间慢慢解决,那么地价也就容易控制住。而通过这几个举措,降准,以及未来可能还有的更多降准,释放的流动性对楼市的利好,相对可能对冲一些。

此外,资金价格上浮,未来应该也是大概率。

几相对冲后,期待就是房价不要太作恶。至于能否实现,时间会检验。

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