热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

2018-07-06 00:37:50    新浪看点    作者: 杠杆游戏    我有话说

摘要:新房限价和地价、二手房价格的矛盾更难解

热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

进入盛夏,棚改降速、反炒房歼灭战大幕开启,一副决战的样子。同时,万科说自己去地产化,坊间也传碧桂园收缩战线……

如果不看货币政策,如近期又降准,释放流动性,似乎,楼市就要降温了。

但杠杆游戏还注意到,调控虽然越来越严,反炒房打击力度越来越大,但住房供应的结构正悄然发生变化。热点城市未来新建商品住宅,可能只占到新建住房供应的40-50%左右。

这个变化的影响,对调控意味着什么?一个令人难以捉摸房价的未来正在呈现。

1、北上深商品住房供应比例大降,已经注定。前段时间,杠杆游戏已经写过,深圳的“二次房改”初步意见是,未来,深圳商品住房占40%,其余是人才房、安居房、公共租赁房,各占20%。

深圳不是特例,北京、上海在各类租赁房占比提高、商品房占比下降道路上,走得更快。

热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

按照北京市2017-2021年住宅用地供应计划,供应住宅用地6000公顷:产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷、自住型商品房(政府与个人共有产权)计划供地1020公顷、普通商品住房计划供地2450公顷(占比为40.8%),租赁住房计划供地1300公顷。

上海市住房发展“十三五”规划也说,预计住房用地供应5500公顷,其中:商品住房用地2000公顷(占比36.4%)、租赁住房用地1700公顷、保障性住房用地1800公顷。

如果上述计划执行,未来北京、上海、深圳新建商品房供应占比将大降。

2、较大城市商品住宅、政策性住房、租赁住房4:4:2的住房供应体系可能是趋势。从上述北京、上海、深圳的计划中,可以大致得出这个比例。其他城市,很有这个趋势。

5月19日,住建部印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知,明确要求一线、二线城市,要在年底前编制完成,2018年至2022年住房发展规划。

通知除了提出,热点城市要提高住房用地比例。杠杆游戏还注意到,通知说,要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。

力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

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这么说起来,上述比例也很接近。

而哪些是热点城市呢?主要一二线城市基本都是,也就是较大体量的城市,未来按照这个比例供应新建住房,大概就是趋势了。

那么,这意味着什么?

3、如果没有外力,一二线城市地价很难下降。从上述比例和可能的宅地供应计划,可以看出,尽管北京、上海、深圳总的宅地供应,比之前可能都要高。但结构很有意思,商品住房用地的供应未必增长。

同样的,我们看住建部给其他热点城市的要求。供应结构和北京、上海、深圳非常类似。杠杆游戏此前基本每个月,都有关注主要城市的供地情况。今年各大城市供应还不错,去年一些城市完成情况实际还是不算太好。

热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

注意,当下和去年,这些主要城市的宅地供应,基本都是商品住房用地为主。即便如此,完成情况有时候都不太好。另外,地价涨幅2017年开始,较2016年虽然全面回落,但始终是涨为主。

可以想见,未来这个盘子里,还要分出不少给其他类住房用地,你说商品住房用地是不是显得有些紧俏?

而凡是体量较大的城市,绝对人口增量普遍都不低。到时需求和供给之间。是不是很有想象空间。

你说地价便宜得了吗?顺着这个思路想,房价呢?

4、新房限价和地价、二手房价格的矛盾更难解。如上所述,地价可能低不下来,但是为了调控目标,各大城市普遍限新房价格。这样的后果就是,开发商拿地还是不拿地,是个问题。

从补仓、发展需求角度看,开发商普遍还是得拿地。但是拿了后,怎么突破限价会是个长期性问题。除非,限价松动。现在,7部委联手打击楼市乱象,这是向炒房宣战的意思。未来呢?

同时,如果新房价格一直限着,二手房普遍贵一些,这就逼着人去投资新房。如何解决,那就是限购,越来越严的限购,然后搞所谓更严厉、公平的摇号。

可这始终不是办法!最终就是某个环节必然松动,或者妥协。除非,我们决意让房产投资成为历史,让房地产丧失流动性。说实话,这个难。房子最多的人,也都是最有话语权的人。

或者,我们找到房地产之外的路。

热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

5、要结婚的男人,未来更多得考虑二手房。上面杠杆游戏的分析表明,未来主要城市的住房总供应可能是增加,但新建商品住房的供应未必。我国民众普遍是要买房,不管你搞多少租赁类住房,该买时还得买。

特别是比如要结婚了,怎么也得买。我一个朋友曾经就是坚定的不买房主义者,结果去年结婚还是扛不住,买了。杠杆游戏觉得,大部分中国人、特别是要结婚的男人,几乎还是要买的。

既然主要城市新建商品住房供应,未必增加多少,那么未来,我国主要城市都将越来越进入二手房时代,新房交易占比会下降。

问题来了,二手房应该怎么买?

6、拮据的刚需一族不要太嫌弃老破小,明后年可能是刚需购买二手房的时机。首先,杠杆游戏觉得刚需一族,不必太嫌弃老城区的老破小,特别是经济拮据、压力大的刚需一族。

因为,我觉得上班通勤距离较近还是更好,否则人累,每天都疲惫也不好。此外,现在较大城市很多新房都比较远,无论交通还是生活,比如买菜、学校都还不太方便。

热点城市商品房会更难买,楼市困局不好破!

如果刚好你上班附近,有还不错的老破小,完全可以考虑。只要价格划算,上车更重要。不要怕浪费了房票,有房比有房票更重要。

另外,不少城市去年开始执行2-3年限售,明年后年这批房子部分将开始入市,而且体量可能不小。所以从时间窗口上说,明后年开始可能是不错的。

大多炒房者实际都不愿意房子捏手上很久,谁都想更快变现。限售期到时,集中入市会有一波,这个时候无论是选择面还是价格,可能都有一定空间。

综上所述,调控虽然继续,总的宅地供应大概也是增加,但住房供应结构的变化,意味着维持目前房价的动力还在。杠杆游戏也要说,如果有改变,可能是因为外力。

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