供求全面降温?检验调控房价决心的时候到了!

2018-08-03 21:54:26    新浪看点    作者: 杠杆游戏    我有话说

摘要:上半年住宅楼面成交价top10, 北京夺冠济南大黑马

供求全面降温?检验调控房价决心的时候到了!

某贵园今天的媒体见面会被刷屏,其中杨主席的回应实在是让人折服,尤其是写毛笔字问为什么那段。

关于他们的情况,杠杆游戏之前已经写了几篇稿子,有兴趣的杆友可以搜索历史文章。

今天杠杆游戏关注7月土地市场:全国300个大中城市的土地市场交易报告。

关于地价,似乎在发生某些微妙的变化。

1、供需整体降温,一二线城市尤其明显

先看看整体的情况:

供求全面降温?检验调控房价决心的时候到了!

图1.2018年7月全国300个城市土地市场情况  图表来源|中国指数研究院

如上图1所示,7月的土地市场似乎有点“凉凉”,尤其是对于整体供求较为旺盛的2018上半年来讲。7月份的推出面积环比整体出现了下跌,成交面积同比涨幅较上半年也有所减缓。

楼面均价也越来越佛系,环比继续象征性微涨,同比则下跌了6个百分点,溢价率方面环比也开始下降了,这比较罕见。同比的降幅相对上半年整体来说也幅度更大了。

从整体的土地数据来说,坚决遏制房价上涨的决心似乎不小?虽然地价只是微跌,但政府对卖地的态度、开发商的拿地价格变化,多少还是能反映出其对楼市的想法。

当然,一二三线城市各自行情不同,表现在土地市场上,也会有差异。如下图:

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图2.2018年7月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院

从上图2可以看到,一二三线城市的土地市场也在发生微妙的变化。具体来看,一线城市的推出和成交面积6月份的大爆发后,迅速走向冷静。

土地出让金和楼面均价方面,一线城市出现了较大幅度的增长,主要是因为这次北京比较给力,拍出了顺义一块楼面均价近4万的一块地。

二线城市推出和成交面积环比都下降了,尤其是推出面积,大降17个百分点,出让金和楼面均价的同比增幅也相对下降了不少。

同比方面呢?推出面积的涨幅缩小了很多,6月份的这一数据是21%,楼面价的同比跌幅就更大了,毕竟上半年多半时间是在涨呢!从侧面也可见去年同期二线城市的市场有多火爆。

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三线城市冷静的趋势也较为明显,从6月开始,实际上三线城市就已经表现出了趋冷的势头,大部分涨幅数据为负值,7月还算是相对回温了一些。

与此同时,受调控层层深入的影响,各线城市的溢价率都在持续下降,尤其是二三线城市,像去年那样火爆的场景一去不复返了。2018上半年30%左右的溢价率在今年7月变成了百分之十几。

2、上半年住宅楼面成交价top10, 北京夺冠济南大黑马

通过分析今年上半年以及7月的土地市场数据,基本可以确定的是,高层不想让地价涨的决心是挺大的,毕竟“房住不炒”不是说说而已。

但另一方面,地价看上去是走在回归理性的路上了,但这对房价的影响几何?还很难说。在我们国家,其实主要还是看政策的变化。

6月住宅用地楼面成交价前10的城市里,大部分是今年的一些老面孔。北京不必说了,福州、厦门也是出了名的难买房的城市。

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图3.2018年7月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院  制图|杠杆游戏·张银银

与全国多数城市房价从2015年下半年开始启动不同,早在2014年全国楼市处于低迷期时,厦门楼市便异军突起,当年新建住宅平均价格超过2万每平。

去年杠杆游戏曾经看过厦门的土地供应量,真是小到惊人。前段时间去出差,厦门的朋友也会和我抱怨,房价贵上了天,工资完全赶不上。

如今涨幅虽然有所回落,但价格也依然处在高位。从最近的地块拍卖情况来看,厦门的周边市场均出现土地流拍的情况。

值得一提的是,虽然地价开始企稳,但最近土地流拍的新闻貌似比较多,虽然整体流拍率如杠杆游戏8月2日文章《上海内环土地流拍真相:房价涨跌终极博弈来临!》所言,和去年比并没有明显变化。但不可否认,开发商压力也大啊,资金链比较紧张,否则还不早就抓住时机抄底捡漏了?

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这次楼面价榜单里的新面孔应该算是济南。别看他才进了楼面价格前10,实际上济南的楼面价平均一直排名不低,在10几名游走。

今年上半年,受房地产调控等一系列因素的影响,济南楼市供应量呈现了阶段性不足的现象。量降下来了,价格也涨上去了。

数据显示,2016年至今,济南房价上涨近70%。这一涨幅也是够大,不过话说回来,和一干网红二线城市相比,济南还算是淡定的。

土地出让金方面,top20城市的土地出让总金额同比持平,其中杭州576.1亿元领跑。一线城市中北京和上海入榜,二线城市依然是榜单扛把子,其中又以杭州的市场最为活跃,已经记不清这是第几次杭州排名月度收金榜第一了。

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图4.2018年7月全国土地出让金TOP20  图表来源|中国指数研究院

3、除深圳外,一线城市宅地成交继续负增长,溢价率全面回落

接着来看看十座重点城市的土地供求情况。

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图5.2018年1-7月十大重点城市住宅用地供应情况  图表来源|中国指数研究院

上图5可以看到,杭州、成都、天津、武汉,目前供应增幅较大的城市,都是上一轮房价上涨比较厉害的城市。一线城市继续负增长。经过了去年的一波供应增长,调控升级,如今他们能够不跌太狠实属不易。

当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为重庆,侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图6:

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图6.2018年1-7月十大重点城市住宅用地成交情况  图片来源|中国指数研究院

从图6可以看到,四座一线城市成交情况不是下降就是为0,侧面也能反映出开发商对一线楼市的态度。

溢价率方面,无论是2018年1-7月还是单月,都是在迅速回落中。单月最高的为重庆31%,整体今年溢价率最大的是杭州,看来杭州的热度还在。

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图7.2018年1-7月十大重点城市住宅用地溢价水平变化  图片来源|中国指数研究院

如果说土地市场的冷热程度,能侧面反映政府对楼市的态度,那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看,稳楼市的决心确实越来越大了。

无论是稳定已久的一线城市,还是曾经火爆的二线城市,以及红极一时的三线城市,都不同程度地表现出冷静的态势,坚决遏制房价上涨至少有了个好的开头。

当然地价基本还是很高,房价有时也不是想控就能控,毕竟我们生活在同一个地球。

最后祝杆友们周末愉快!

本文所有数据源自中国指数研究院,如有疏漏、不完整和杠杆游戏无关

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