近日，《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》（下文简称《办法》）印发，东莞TOD范围内城市更新项目坚持政府主导、整体统筹、连片开发、高效集约利用原则，同时强调规划先行、品质优先、优化审批程序等原则。

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　　鼓励城市更新多种改造模式并举

　　何为TOD范围内城市更新项目？

　　《办法》提出，其是指更新单元用地全部或部分位于国铁、城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径、车辆基地范围，或经市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准纳入的城市更新项目。

　　TOD范围内城市更新项目坚持政府主导、整体统筹、连片开发原则，鼓励城市更新多种改造模式并举，激发市场参与度，加速城市更新进程。坚持高效集约利用原则，TOD范围内采取土地复合利用以及“高强度、高价值、高集聚”的开发原则，大力提高建设用地利用效率，实现政府、集体、开发企业多方共赢。坚持品质优先原则，提升项目建设品质，为市民提供便利出行、便捷换乘的城市生活服务设施，引导空间资源向轨道站点TOD地区集聚，引领城市发展。坚持优化审批程序原则，已编制轨道站场TOD综合开发规划的，站场TOD范围内城市更新项目不另行编制前期研究和单元规划。

　　《办法》也提出，坚持“先规划、后用地”原则，TOD地区采用圈层式的布局原则与较高开发强度，TOD范围内城市更新单元原则上应位于TOD规划确定的更新改造范围内，已编制TOD综合开发规划的，以TOD综合开发规划作为地块控规编制和调整的主要依据；未编制TOD综合开发规划的，可通过编制“单元划定方案+前期研究报告”的方式编制或调整地块控规。规划为近期实施的轨道交通站点，原则上TOD范围内应布局综合类、商住类、居住类等项目，以及对属地镇街（园区）经济社会发展有较好带动作用的新型产业类和产城融合类项目；规划为中远期实施的轨道交通站点，可在TOD范围内适当实施传统产业类项目。TOD范围内城市更新原则上以连片开发为主，零星项目单元面积不小于60亩，政府主导项目不受更新单元面积限制。根据站点TOD综合开发规划成果，在满足规范的前提下，更新单元应按规划要求落实公共配套设施，并在控制性详细规划中明确项目范围内公共设施的配套要求。

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　　重要站点核心区的项目由政府主导

　　TOD范围内城市更新改造方式包括政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商以及按照《东莞市城市更新“旧项目”处理措施》（东自然资〔2019〕431号）同意的“旧项目”改造方式。

　　《办法》提出，TOD范围内城市更新项目政府所得收益为政府分成物业、政府收取补缴地价。政府主导的城市更新项目，由市轨道交通局会同市土地储备中心和属地镇街（园区）以收回、收购、征收等方式收储的，以招拍挂形式公开出让。政府所得收益分配按《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》等执行。单一主体挂牌招商的城市更新项目，通过政府与开发企业物业分成和补缴地价款落实政府所得收益。

　　为加强政府规划管控，枢纽型站点、市域级站点等重要站点核心区的城市更新项目原则上应采取政府主导方式，具体范围如下，枢纽型站点TOD核心区300米范围内由政府主导。市域级站点TOD核心区200米范围内由政府主导。原则上每个站点需配不少于4万平方米（60亩）TID用地，由政府主导开发。TID用地具体范围、规模在TOD综合开发规划中确定。对同时涉及核心区内、外的城市更新项目，核心区范围内用地占比大于等于50%的项目整体由政府主导实施，核心区范围内用地占比小于50%的项目整体可由社会资本实施。

　　文字：付碧强

　　编辑：张东昌