在北京，到2020年，一套90平米的月租金能到多少钱？

　　前几天，万科在北京西北五环外面的一个名交“万科翡翠书院”的70年自持长租公寓项目开始开工建设，目前预租已经启动。你没听错，对，就是“预租”。现在一次性交齐10年房租，可以锁定房租，而且万科还在帮忙联系贷款机构。

　　这一切都跟“商品房预售”太相似了，只不过你贷款买到的是房子10年的使用权。万科提供了两种户型，90平米的月租金在1.5万-2万，180平米的租金在3万-4万元。

　　所以有了180万租10年的说法。按照万科的计划，该项目首批租赁房源将于2020年交付，这意味着，你掏180万可以确保2020年-2030年住得安心。

　　如果对比买房子贷款的3成首付，你租房贷款3成首付大概54万，然后10年租期，每个月还贷大概是1.3万左右。

　　但是舆论并不买账。中原地产张大伟表示，对于90平米1.5万-2万的月租金，在北京，不用说五环外，二环甚至长安街沿线都有可能租到。

　　更别说网友了：

　　万科自己的算法并没有错。

　　1、成本

　　万科表示，2016年拿这块地的时候成本高达109亿，即便这样的价格定位，资金回报率仍然极地，不到2%。

　　此前，万科在有关场合透露过这块地的综合成本超过5.5万元/平米，只能盖成高品质住房。

　　对于70年自持项目，万科从想过走众筹这条路，大家应该还记得2017年3月份，万科与小米合作开发建员工福利房的消息，计划用的就是永丰这个70年自持地块，只不过由于被怀疑“以租代售”而不了了之。

　　2、定位

　　万科方面表示，成本决定了北京翡翠书院只能定位中高端，所以目前打算是面向大中关村地区科技人才招租。

　　2016年，全国楼市有个高频词“地王”。当年全国有超过350个总价地王，市场亢奋，大家都遵循一条铁律：面粉比面包贵没关系，因为新制作的面包肯定还会更贵。

　　为了遏制手握大量廉价资金的房企激进拿地，各地围绕土拍做了很多尝试，比如价格熔断摇号，还有房企拿地后必须限期一次性缴纳所有出让金，再比如配建保障房，最后就是这个大招了：竞争自持比例。万科就是在那种情况下，将自持比例叫到了100%。

　　万科唯一的错在于拿了这块地，在中国的房企中，万科是敢为人先的，在多元化方面走得最积极，也十分想配合政策做出一些事情来，只不过这块地的确玩砸了。不过在当时的情况下，万科不上，还会有其他房企上，结果是一样的。所以，问题并不在万科。

　　从这里，我们就可以看到，70年自持项目只不过是为了消灭统计表中的地王，让房企觉得难受，不要在继续往高了叫而已。自持并不是为了增加租赁房源，即使增加，也跟普通刚需没关系。万科已经是成本控制高手，但最终做出来的单价依然令人惊愕。

　　万科这个地块，就跟你没半毛钱关系，也不会对发展普通租房有任何好处，它不过是在消灭地王要求下产生的一个 “租房奢侈品”。

　　我在很早的时候就断言，企业自持的地块以及独立第三方的长租公寓品牌运营的租房产品最终都只能是满足改善性租房需求，年轻人租这种房子，负担过重。

　　不过，万科当年在北京和佛山高价拿了几块70年只租不售地块后，各地开始认识到问题。只租不售不能这么玩，毕竟太贵的租房地块一旦形成规模，那将对房租形成巨大压力。

　　后续的上海、深圳等地只租不售地块全部底价出让，当然有幸拿地的都是各地国企。但据笔者观察，一部分会以人才公寓的形式对外运营，可能会有相对较少的部分房源对外公开出租，但性价比也比较低。

　　对于发展租房，主要有两种模式，深圳的人才安居集团模式是一种，北京的集体土地建设租赁房也是一种，但他们共同的特征都是依靠政府。按照住建部原副部长仇保兴的说法，市场不可能解决公平问题，政府要负责解决公平问题。但要真正解决，上述两种模式是远远不够的。

　　大炮在年初接受媒体采访时表示，在北京要通过盖新房的形式完全补足租房的历史欠账，可能还得30年时间， 80后都已经60岁了，等不起！

　　而且，随着资本的介入，租房市场正在快速变革。以往简单的“房客-房东”或“房客-中介-房东”关系，正在快速裂变为“房客-金融机构-租赁公司-房东”以及未来资产证券化背后的千万中小投资客。不断延长的链条，所依赖的核心都是房租。

　　用杠杆快速把租房市场的规模做起来，房租必然快速上涨，怎么看都像是在走购房市场的老路。但租房是城市给予居民最后的保障，等房租涨上去了再想办法，后知后觉的代价是巨大的。未雨绸缪把价格稳住才是最大的保护刚需。

　　目前万科这块地给市场已经带来一定影响，周边房租蠢蠢欲动，坚定买房的人也更多了。