股权退出模拟清算，顾名思义，难点就在于模拟二字，很多事项既然还未发生，各方从各自角度出发就有不同的立场，影响利润分配的任何模拟假设都可能成为分歧点。
咱们一项项谈起，本篇先从最直观的货值切入。
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从时间维度上
货值可以拆分为已售和未售
1、已售货值
按道理说，已售货值应该没啥分歧的，采用事实就是了，这能有什么分歧呢？实际操作中，因为投后管理制度不能滴水不漏，导致一些既成事实依然有争议。
比如说，按照合同约定资金方需要参与操盘方的所有审批，因为资金方后期进入，该某些事项流程已经结束，造成了审批遗漏，资金方就会以操作不合规导致损害股东利益的理由，拒绝承认已售货值的实际数据，要求修正。
所以这里也是提醒大家，投后管理中仔细审查双方的监管权利，及时落实，以免事后扯皮。
举个例子说明下，
操盘方想按照车位赠送的思路促进销售进度，前期完成了车位绑定销售政策的审批，后期资金方才进入参与流程监管，模拟清算阶段车位绑定事项作为既成事实就产生了争议。
资金方认为车位绑定未经其审批，该事项不予认定，已绑定销售的车位要恢复为未售，但操盘方认为并无刻意隐瞒事实，这就属于界面没划分清楚，管理瑕疵带来货值认定分歧了，应该避免。
2、未售货值
对于未售货值，争议就更大了。尤其是不同的业态，住宅、商铺、车位、地下室价格差异很大，模拟清算退出时，该部分货值大影响了利润分配金额。
对于操盘方而言，剩余房源一般属于顶层或者底层尾货，商铺则一般为大户型或者位置较差的铺位，车位则属于销售周期较长且很难彻底去化完毕的产品，销售风险远大于已售产品，所以价格预期会比较低。
对于资金方而言，最大化争取未售货值就意味着当前可以兑现更多利润，因此希望未售货值最大化，价格预期一般比较高。
讨论群里的同行说了，参考一房一价表执行，虽然原则如此，执行起来事实要复杂的多，详细参考下文~
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从计算维度上
货值分歧是有量价两方面的分歧
1. 数量分歧
数量方面的分歧大家一般觉得不该有，是非黑白很清楚，该多少算多少么，但是实操过程中往往总有意想不到，毕竟每平米面积差异、车位个数差异都是白花花的银子，不扯还不行。
（1）合同面积、工规证面积、测绘面积、版本多得扯不清
一般来说，双方签订合作协议的阶段，土地刚刚获取，双方签订合同数据一般会采用投决版文件，关于数据指标基于强排方案的。以实操项目为例，住宅总面积可售面积113542㎡。
到了工规证阶段，根据报规方案册，商品住宅面积售面积114100㎡， 可售面积相对于合同版增加了558㎡；
预测绘阶段，住宅面积则为116908平米，相对于合同增加了3362㎡。
谈判过程中，各种版本数据彻底把大家搞晕，资金方只承认第三方数据，比如工规证、报规方案册、测绘报告等。
然而其实各个版本的计算口径并不相同，比如报规过程中，封闭阳台按照半面积计算，预测绘面积封闭阳台按照全面积计算。
本着最新数据为准的原则，采用预测绘报告是最合理的，不过预测绘报告中不包含自留房等不可售面积。
最终可售面积的双方是这样确认的：预测绘面积扣除不可售自留房面积，即为双方模拟清算中的可售面积。
（2） 捣乱的保障房面积
双方在签订协议阶段，一般都会考虑一些非常规情况下处理方式，然而事实总有些意料之外。
比如，规划条件中，一般政府都要求配置2%-5%的保障房面积，保障房有很多种处理方式，多数情况下都是老老实实在本地配建，也有的采取缴纳保障房基金的方式，还有的选择异地配建，将本项目的保障房面积释放为可售。
举个例子，双方合作项目公司下的3000㎡保障房面积转变为可售面积，按照政府要求，操盘方在某位置和其他项目一起建设了保障房项目。整体保障房面积3万㎡，总成本1亿元，那么操盘方就相当于单方额外承担了1000万。
好了，问题来了，保障房的这部分面积算谁的？ 假如说，合同签订阶段，双方都遗漏了该事项，那这事就僵了~
双方对接过程中，操盘方内心独白：我当年签合同的时候对你承诺的面积我已经兑现，现在增加的面积，属于额外部分，我没必要拿出来和你共享。
资金方的内部独白是这样，资金方说，谁让你签合同的时候没提呢，这部分就是项目公司的资产，而且异地配建的成本发票不是项目公司名下的，只能你活该了
（3） 车位到底有多少个? 傻傻数不清楚
说起车位来，故事可就更多了。虽然政府一般会有设计规范，比如1：1或者1：1.5，实际执行中车位建造成本高，售价低，而且难去化，为了节省成本，一般都采用机械车位的方式。
机械车位呢，真正销售的时候，一般要折算为可售车位，算来算去差点把资金方算傻了。
判断车位个数就不能用测绘报告了，因为测绘报告不体现车位的个数，那咱们就用实际数据来计算一下，那就只能参考施工图。
通过查看施工图共有车位1637个，其中人防车位273个属于不可售，因此剩余可售个数1364个，其中施工图中普通499辆，机械车位865个。机械车位属于3变5的大循环式样，将来转换成平层车位525个。所以实际上可售车位是499+525=1024个。
2. 关于价格方面的争议
这个说起来，那就更有意思了。
（1）车位与住宅绑定销售了，成交均价到底怎么算？
实际销售执行，操盘方为了促进去化，同时为了土增税清算需要，车位会与住宅一起同步销售。
举个例子，一套100平米的房子，总房款100万，车位5万，销售会对客户说，搞促销房款加3万元赠送车位，客户支付103万即可购得一房一车位。而销售合同中，直接写房款103万，车位做赠送处理。
那么问题来了，到底已售住宅的单价是多少呢？
资金方说“ 我看台账，收入房款103万，那么已售住宅单价是10300元/㎡，未售住宅也参考这个价格计行模拟清算。” 操盘方说“ 房价明明是1万/㎡"。
所以说如果操盘方提前没有明确的台账依据，最终只能认栽了~
（2） 车位很多都卖不出去，未售部分怎么算？
关于车位的定价，是一个非常关键的事项， 因为去化得晚，大量未售车位对于利润额计算有很大影响，而且这部分很有可能成为无法实现的沉淀资产。
曾有某开发商董事长说过: “请大家一定重视车位销售问题，咱们公司很多项目的净利润额 和车位货值接近，但是现在车位很多都卖不出去，但是大家的奖金从哪里来啊？要不然每个领导发一个车位过年吧。"众人苦笑.
以实操案例而言，项目可售车位1000个，独立销售定价5万/个，总货值5000万。实际合作方退出阶段仅仅去化了300个，而且绑定销售居多。住宅销售已经接近尾声，剩下的700个遥遥无期。
但是资金方不管那么多，我按照整盘退出考虑，而且剩下的都没绑定销售，那就按照的独立销售价格5万/个计算，3500万未售货值一分不能少。
实际上呢，车位实际情况会有三种情况发生：
1.车位始终没有卖掉，成为项目公司无法变现的沉淀资产。
2. 车位最终卖掉了，不过价格打折了.
3.车位卖掉了，达到预期定价5万。以上三种情况，即便是最理想状况也会有时间价值的问题。
所以签约阶段一定要好好考虑好车位未售货值定价问题，未售货值折扣，否则肠子都悔青了~
最后，还是重申那句话。小兵打得再热闹，不如老大一句话。
作为经办人小兵，为了规避风险和为公司争取利益，计算上一般是按照自己有利的方式来计算.
这样资金方就容易火冒三丈的不满意。但是小兵不敢轻易松口，僵局就这样造成了。而老大一出现，立刻就能缓解局势。
所以这事儿一定带上老大，测算的时候就把老大拉上，免得后期反复修改。而且作为基层，你不一定能看懂老大们之间的关系，一定要学会察言观色，这个事项大家就好好把握吧~
来源：越看越懂房地产（ID:ykydfdc），作者：老岳/越懂君，转载已获授权，向原作者表示感谢！
