2021年，房企境内债和海外债均面临偿债高峰。联合资信相关负责人士对中国经济时报记者表示，部分偿债规模较大的房企各类杠杆提升空间均较为有限，再融资压力较大;中小型房企在行业需求端下行和融资收紧的环境下，由于经营韧性相对不足，整体信用风险有所提升。

　　根据联合资信日前发布的2021年房地产行业信用风险展望研究报告显示，2020年，信用水平下滑的房企数量有所增加。“三道红线”对房企规模增速的严格管控将使竞争格局趋于稳定，债务负担合理的大型房企优势更加显著，中小房企“弯道超车”的机会减少，问题房企信用风险加速暴露。

　　截至2020年11月底，2020年房地产行业债券发行主体涉及上调级别/展望的企业共18家，下调级别/展望的房企共7家。联合资信工商评级四部相关专家分析指出，2020年以来，信用水平下滑的房企数量有所增加，级别下调至C的违约房企达4家。除行业下行压力大外，高杠杆、融资困难、经营能力弱等都是上述企业普遍存在的问题。

　　“三道红线”的出台进一步加剧了房企在融资端的分化，房企融资监管更加规则化、透明化。通过联合资信对房地产行业内存续发债企业“三道红线”表现情况的测算，资产规模千亿元以上大型房企虽整体债务负担较重，但回款能力较强、现金类资产较充裕，短期偿债能力较强;资产规模500—1000亿元的中型房企内部分化较大，不仅整体债务负担较重，短期偿债压力也较大;资产规模500亿元以下的房企整体债务负担较低，“三道红线”达标率最好，但该类房企由于规模较小，融资能力相对较弱，且现金短期债务比大多处于压线水平，在行业下行环境中同样面临流动性风险。

　　从信用债集中偿付压力来看，2021年房企境内到期及回售债券合计6162.91亿元，其中回售金额2403.69亿元，1月份及3月份集中偿付压力较大。海外债方面，2021年内房企业海外债券到期规模折合人民币约3320亿元，其中4月份集中偿付压力较大。综合Wind数据及联合资信报告来看，2021年信用债偿付压力较大的民营房企中，部分房企“三道红线”均未达标，面临一定的再融资压力。

　　“除关注债券到期规模较大的民营房企以外，中小型房企在行业下行趋势中的信用风险也值得关注。随着房企生存的二八定律越发明显(即20%的房企掌握着80%的资源)，中小型房企的融资渠道相对有限、融资成本较高。此外，中小型房企的优质项目储备和持有型物业规模较小，一旦面临流动性压力，通过处置资产补充现金流的腾挪空间较小，经营韧性相对不足。”上述负责人告诉记者。

　　专家认为在“三道红线”限制以及偿债压力下，债务负担较重的房企将面临杠杆调整期，减少拿地将成为降杠杆的必然途径，股权合作和资产处置也将显著增加。土地储备优质、拿地方式多元、核心可变现资产充裕的房企经营韧性较强，平稳度过调整期的概率较高，但由于调整期内拿地的减少，面临掉队风险;对于不具备上述特质的经营韧性较差的房企，调整期内信用风险暴露的概率较大。此外，债务负担较重的房企粉饰财务报表的可能性加大，对于房企财务报表可信度的判断须加强。

　　专家指出，2021年房地产行业仍将面临境内债和海外债的偿债高峰，房企再融资压力较大。2020年信用债违约事件短期对债市形成明显冲击，加之股市资金涌入对债市的影响，后续债券市场投资信心的修复和投资意愿仍存在一定不确定性，须关注加杠杆空间较小、经营韧性较弱的房企面临的偿债压力。整体来看，目前房企的可动用资金规模普遍较为不足，面对行业发展趋势的转变、融资政策的调整，部分房企面临掉队风险，甚至面临生存空间的严峻考验。（中国经济新闻网）