中国人已经被房价给涨怕了。

　　过去20年，房价本来就一直在涨。2015年开始，房价又来了一次高位升空，一线、二线和三四线城市轮番暴涨。现在，只要稍微有点风吹草动，大家就认为房价又要向上发动了。

　　上周，央行进行了5020亿元的MLF操作，很多人担心大放水又要来了。有自媒体统计，2018年以来，央行进行了2.3万亿的MLF操作，3次定向降准释放了1.55万亿，再加上其他短期投放操作，半年多放水4万亿。“4万亿”这个词能让人直接联想到08年的“4万亿政策“，比5万亿、6万亿还能起到挑拨神经的作用。

　　做这个统计的人，非蠢即坏。

　　对货币政策稍微有点常识的人都应该知道，MLF操作并不等于净投放，因为不时地有之前的MLF到期，新投放减去到期的MLF才是净投放。2018年以来2.3万亿的MLF操作对应多少净投放呢？4010亿。

　　2017年底，中国GDP的规模超过80万亿。只要不出大的意外，2018年的增长规模会超过5万亿。相比之下，增加4000多亿的基础货币投放，实在不能算大放水。如果没有这次的5020亿，MLF余额的净增是负1010亿。这次5020亿的MLF操作只能理解为扭转之前货币供应过紧的局面。

　　从M2和社会融资规模来看，今年的货币政策比前两年要紧，总的基调没有变。控制杠杆和防范化解金融风险的决心也没有变。

　　不论央行是不是真的要放水，仅仅从货币政策一个方面判断未来房价走势，得出的结论都太片面。下面，我们将10个方面进行分析，来全面地分析房价未来走势。主要包括以下3个结论：

　　1）政府这次是真的控制房价；

　　2）15年这轮房价上涨已经消耗了未来10年的房价上涨空间；

　　3）中国未来的房价问题主要是防止下跌。

　　一、政府这次是真的控制房价

　　相信房价会一直涨的人，是赌政府会让房价一直涨。

　　过去10几年的调控失败说明，政府既没有让房价不涨的意愿，也没有让房价不涨的能力，并且还有必须要让房价涨的压力。

　　历史总是相似，但如果忽略了不同时期的背景差异，就会从历史中得出错误的结论。

　　1、防范和化解风险给政府控制房价提供了充足的意愿

　　“去杠杆”这个词已经被多数人熟悉了，但“去杠杆”只是防范和化解金融风险的一个部分。大多数人对防范和化解金融风险关注得不够，对房价调控政策的认识也就不正确。

　　防范和化解金融风险，本质上就是防范和化解资产的价格泡沫，具体到中国，就是防范和化解房价泡沫。

　　资产泡沫的破灭和债务危机一般也是同时出现，资产价格泡沫和高杠杆是一个硬币的两面。但是，资产价格泡沫是比高杠杆更本质的金融风险问题。和平年代，没有任何一次金融危机是在没有资产泡沫的情况下出现的。

　　如果资产泡沫不破灭，债务人可以通过处置资产来降低负债率。海航和万达就是例子，万达将文旅项目打包卖给融创后，更是声称要偿还掉绝大部分银行贷款。如果资产泡沫破灭，处置资产也无法偿还债务，就会导致恶性循环，引发雪崩。

　　中国的房价，不论从房价收入比还是从房价租金比来衡量，都存在严重泡沫。

　　按照国际上的经验，房价收入比的合理值为3-6倍，超过6倍就说明房价存在泡沫。房价租金比的合理值为15-20倍，超过20倍就说明房价存在泡沫。

　　我们选取了几个有代表性的一、二、三线城市进行计算，中国的房价收入比和房价租金比都超过国际通常水平的1倍以上。

　　当衡量指标超出通常标准1倍以上时，任何有关中国房价特殊性的解释都很牵强。每一次资产价格牛市时，总会有很多人找到大量理由证明：这次不一样。但是，后来的结果证明，没有不一样，是泡沫就会破裂。美国2000年的互联网泡沫如此，日本上世纪90年代的房价泡沫如此，中国的房价泡沫也同样会如此。

　　仅仅为了降低房价而调控，政府的意愿和决心或许不大。但如果为了防范和化解金融风险而控制房价，政府的意愿和决心可以大到超出你的想象。不然，你以为90年代的日本和08年的美国为什么要持续加息呢？

　　2、政府制定政策的能力在进化和加强

　　1990年代，中国也经历过区域性的房价泡沫破灭，发生地点在海南和广西北海。这次泡沫中，许多人的财富一夜归零，为海南房产泡沫善后的海南发展银行也成了新中国第一家破产的银行。然而，这次泡沫给人留下记忆最深的不是财富归零和银行破产，而是大量的烂尾楼。

　　从事后总结上来说，90年代海南和北海的房地产泡沫被更多地认为是房地产开发投资过热，而不是房价过热。这影响了中国政府之后的历次房地产调控。

　　2000年之后的每次房地产调控政策，与其说是控制房价上涨，还不如说是抑制房地产开发投资过热。抑制房地产开发过热意味着会减少供给，促使房价上涨。最后的结果就是任志强所嘲笑的那样：越调控房价越涨。

　　现在与过去相比，一是有了多次调控失败的教训，政府制定政策的能力得到了提升，二是现在制定政策的经验不是来自于90年代海南和北海的房产泡沫，而是来自于对美国“两次大危机的比较研究”。

　　我们梳理一下2000以来的几次调控，就能发现其中的不同。

　　2005-2007年，主要是金融手段，调整首付比率、贷款利率，并通过上调准备金率来进行总量控制。

　　2010-2013年，加上了限购。

　　2016年至今，限贷限购更严格，加上了限售，最重要的是开始让土地供应与库存挂钩。

　　通过对比，可以看到明显的政策演进过程。调控政策循序渐进也符合正常习惯。一上来就用终极杀招，会有出手过重的副作用。但是，循序渐进到现在，调控的招数已经越来越接近于杀招了。

　　控制房价上涨，措施无非两点：打压投资需求和增加供给。这两点做好了，房价不可能控制不住。

　　之前，每当房价上涨时，很多人就会举其他国家的例子。现在，中国的房价调控政策也已经进入了杀招阶段。

　　3、政府通过刺激房价来维持经济增速的压力减小

　　过去3年来，中国政府部门对经济发展的定调非常务实和低调，包括L型、防范和化解金融风险、去杠杆等。这几个词都是比较消极的词，没有激昂向上的革命乐观主义精神。现在，除了少数经济学家，大多数人都认为中国经济的高速增长时代已经过去，未来增长放缓不可避免。政府部门每次在与经济相关的会议上，都会强调“中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段”。对于经济增长预期的调整，政府和学界已经基本取得了一致。

　　现在的环境下，经济增长不力，政府不太会被骂，但如果政府盲目出台刺激措施，可能会狠狠地被骂。

　　4、房地产是支柱产业，不代表房价是支柱产业的支柱

　　不论对高房价是爱还是恨，都不能否认，房地产是我国的支柱产业之一。房地产对相关产业的带动能力是绝大多数其他行业都无法企及的。没有了房地产，钢铁、水泥以及能带动就业的建筑行业都要大幅萎缩。

　　高房价从短期来说，能够促进房地产行业的发展。但是，价格过高会减少需求，对行业长期发展不利。从供需曲线来分析，当需求曲线不变时，供给曲线向右移动，成交规模会变大。这句话直白来说就是：价格越低，越有利于行业规模增长。所以，看好房地产行业的发展并不等于看好房价的增长。

　　任志强说中国的城市化率才40%，未来要增长到70%，所以中国的房价还有增长空间。从逻辑上来说，这只能说明中国的房地产行业还有很大的增长空间，并不能说明房价会涨。曾经，任志强嘲笑政府越调控房价越涨，未来，任志强或许也会因为房地产行业发展得越来越好，但房价却越来越跌而被别人嘲笑。

　　房价下跌对于房地产行业的发展并没有长期影响。08年美国次贷危机时，房价下跌，新房开工量锐减。但是，09年下半年，美国的新房开工量就开始逐步恢复了。

　　政府只要稍微多一点耐心，就不用通过刺激房价上涨来促进房地产行业发展。中国政府已经下决心通过3年左右的时间来去杠杆，也就不会为了促进房地产行业快速发展而放水刺激房价。

　　二、15年这轮房价上涨已经消耗了未来10年的房价上涨空间

　　分析一项资产未来的价格走势，只有两个维度：基本面和市场情绪。资产价格的大幅波动，要么是因为基本面出现重大变化（例如重大改革措施的出台），要么是因为市场情绪出现重大变化，要么是因为两者一起出现了相同方向的变化。

　　5、推动15年这轮房价上涨的主要因素是市场情绪

　　任志强是中国房价坚定的唱多派。随着房价越来越高，任志强也受到越来越多的人追捧。很多人都在感慨：后悔当初没听任志强的话。

　　任志强被称为”任大炮“，但是，本质上他是一个基本面研究者，他的结论都是经过严密分析和大量研究得来的，只是在结论的描述上比较夸张。

　　15年这轮房价上涨，任志强是一个搭便车的人，占了市场行情的便宜，因为引发上涨的因素既不是任志强所分析的那些基本面原因，也不是他的唱多言论，而是社交媒体所引发的恐慌情绪。

　　我们先做一个测验。

　　下面这几句话，你认为哪一个最容易触动你立马凑钱去买房？

　　（1）”因为货币超发和土地供应的限制，房价未来会继续上涨“；

　　（2）“中国房价会永远涨，北京房价要涨到20万一平”；

　　（3）“房子决定了阶层，无房阶层和有房阶层之间隔着不可跨越的鸿沟”；

　　（4）“不管房价是高是低，先上船再说，否则，就永远没有上船的机会了”。

　　第（1）句话属于典型的专家口吻，虽有理有据，但吸引不了太多人的眼光。

　　第（2）句话是任志强说的，这句话简单粗暴吓人，能够吸引人的注意力。但结论显得有些雷人，不会有太多人真把这句话当回事。

　　第（3）和第（4）句话属于典型的社交媒体口吻。这种言论从感性出发，能够引发人的联想，进而引发恐惧。还没买房的中产阶级一想到自己和孩子以后比别人低一个阶层，想到自己以后一辈子也买不起房永远都过着低人一等的生活，就会产生深度的恐慌。

　　恐慌会使人失去理性，于是，不管房价是不是太高，也不管高房贷的财务压力有多大，只要能通过各种途径凑齐首付，就一定要买。

　　6、15年的行情已经透支了未来10年的增长空间

　　以前，房价属于宏观经济问题，能对房价发表观点的都是意见领袖类的人物，例如经济学家和房地产企业家。因为他们的分析和观点太过严肃和理性，除了对财经问题特别感兴趣的人之外，大多数人其实根本不太关心他们说了什么。任志强已经属于其中的异类了，但大多数人也只听过他的名字和言论，对他了解甚少，谈不上被他打动或说服。

　　然而，“房子决定阶层”这种言论，绝大多数人只要听到了就会被震撼，然后转发文章或口头传播。这意味着，所有潜在的买房人群都被说服和打动了。还不买房的人，是把全家人的钱凑在一起也不够首付的人。这些人的需求不算有效需求，因为只有购买愿望没有购买能力，短期内也不会大量地转化为有效需求。

　　如果年轻人需要掏空“6个钱包”，把双方的父母、双方的爷爷奶奶、双方的姥爷姥姥的钱都凑在一起的话，说明需求被过度开发了。被过度开发意味着透支了未来很多年的需求。就像2007年的A股牛市透支了后来10年的增长空间一样，2015年的这轮房价牛市也透支了未来10年房价的增长空间。

　　根据国家统计局的数据，2017年中国居民收入的实际增长率是7.3%，照此计算，居民收入翻倍需要10年时间。中国现在的房价收入比超过正常水平1倍，这意味着，如果房价的实际水平不变，房价收入比降低到正常水平，也需要10年。

　　7、15年的房价猛涨充分暴露了高房价的危害

　　社交媒体也有正面作用，在助推房价的同时，也加深了大家对高房价危害的认识：

　　在国家希望振兴实业，推动经济“脱虚向实”时，社交媒体流传“干了30年实业赚的钱不如老婆买的两套房”；

　　在中国人口出生率降低，未来老龄化问题严重时，社交媒体流传“高房价是最好的避孕药”；

　　在国家推动“供给侧改革”降低企业成本时，社交媒体流传“因为房价太高，华为要逃离深圳”；

　　很多人结合自己的经历，在社交媒体上痛陈高房价的坏处。这些现身说法的例子使大家认识到，高房价不仅带来金融风险，还成为了阻拦中国经济发展的最大障碍。

　　大家可以想象，如果房价再次上涨，政府面临的压力有多大。

　　8、租房的人再多，也撑不起房价的泡沫

　　中国的城市化率会进一步提高，这会带来大量的住房需求。然而，因为踮着脚或者跳起来能买房的人都买了，剩下的住房需求大多只能通过租房来解决。别说中国的房价这么高，就算是房价收入比处在正常水平的发达国家，也有30-40%的人是通过租房来解决居住需求的。

　　出租的房子也需要有人先买下来。不过，这种需求非但不会推高房价，反倒会成为房价下跌的推动力量。

　　以租金作为房产投资的收益，就好像以分红作为股票投资的收益一样，没有太多的想象空间，完全就是一个“租金/房价”的数学计算。以现有的房价和租金水平，出租的收益率连定期存款都赶不上，要想出租房屋的财务回报有吸引力，除非房价大幅下跌，或者租金大幅上涨。

　　房屋租金一直在涨，但不可能像房价那样1年翻倍。而且，房租上涨太快，同样会带来问题。因为年轻员工买不起房，华为的终端部门搬离深圳，如果年轻员工连租房都租不起，那可能华为的整个总部都要逃离深圳了。

　　要想让房屋出租的财务回报变得合理，只能是降低房价。当然，房价是不是真的会降取决于很多因素，但以出租为目的的买房需求，只会成为推动房价下降的力量，而不是相反。

　　前面的分析，总结起来就是：按照现在的房价水平和政府控制房价的决心，要想房价再涨，是做梦。

　　三、中国未来的房价问题主要是防止下跌

　　中国的房价问题，即将或已经从防止房价上涨过快转为防止房价下跌。

　　这点不用大惊小怪，任何一项资产的价格，如果已经提前透支了未来10年的价格，要说没有下跌压力，那是不可能的。不仅有下跌的压力，而且有大幅下跌的压力。

　　房价大幅下跌的破坏性很大。金融机构会出现大量坏账，地方政府的土地出让收入会减少，以土地作为抵押的债务会爆仓。金融机构和地方政府只要有一个出现问题，都是系统性风险。

　　9、房价调控政策的两大原则

　　为了防止系统性风险，经济决策部门的选择是“控制而不刺破泡沫”，采取用时间换空间的方式。随着居民收入的增长，只要能够让房价稳住5年不涨，泡沫的程度就会轻很多。

　　如果居民的名义收入年均增长10%，在房价不变的情况下，5年后房价收入比能降低40%。北上深能够从30倍降为18倍，热点二线城市能够从20倍降为12倍，三四线城市能够从10倍降为6倍。6倍已经接近国际通行标准了。

　　政府现在非常重视打好“防范和化解金融风险”的攻坚战，对此，我们可以分为两部分来看，“防范”是要控制房价上涨，“化解”就是要防止房价下跌。

　　从2016年以来的政策来看，政府控制房价的原则就是两个：

　　1）坚决不让房价上涨。

　　限购、限贷、增加土地供应、缩减棚改货币化等各种政策一起上，一定不能让房价上涨。

　　2）坚决不让房价下跌。

　　限售、放宽落户条件、控制土地供应节奏、加大棚改货币化等各种政策一起上，一定不能让房价下跌。

　　弄明白了这两个原则，很多看起来相互矛盾的政策就能够理解了。例如既限购又限售，既说要降房价又不快速增加土地供应，既说要降房价又要棚改货币化，

　　房地产调控政策的取舍，短期看，主要是控制房价上涨，中长期看，主要是防止房价下跌。

　　10、控制房价下跌的终极武器

　　一旦房价下跌，怎样才能止住下跌趋势，很多人脑海里的第一个想法就是减少土地供应。这一方法容易操作，而且见效快。但是，这也意味着地方政府卖地收入会减少，除了少数财力雄厚的城市，其他地方政府都无法长期坚持这个姿势。对全国而言，如果大量地方政府减少土地供应，意味着房地产行业将会急剧萎缩。一个支柱产业出现这种状况，是任何一个经济体都无法承受的。减少土地供应注定不会成为可持续的防止房价下跌的措施。

　　从今年天津、西安、武汉等地的抢人方式来看，控制房价下跌的终极武器只有一个：放宽落户条件。

　　通过放宽落户条件，二线城市可以从一线城市抢人，三四线城市可以从农村抢人；二线城市可以抢本科以上毕业生，三四线城市可以抢农民工。

　　西安的房价本来一直很“佛系”，放宽落户条件后，房价半年涨了50%，“抢人”对房价的提升效果简直太赞了。在放宽落户条件这个终极武器下，认为中国房价会跌，那是白日做梦。

　　户籍制度被批判了很多年。在城市工作的城漂大学生和农民工们一旦跨省，孩子就没法在当地上高中，没法充分享受当地的公共服务。现在，户籍制度竟然也逐步瓦解了，真的是应了一句话：房地产改变中国。