最近一段时间以来，全国多地降温，不少城市的最低气温甚至突破或达到了有记录以来的最低值，所以不少网友都纷纷感慨，开门就像是在开冰箱，那叫一个透心凉。不过，这股寒风似乎也吹进了房地产市场。随着房地产调控的不断深入，从去年下半年开始到现在，房地产融资的阀门持续都在收紧，如今已经迎来了两道“高压线”。
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具体来看，主要表现在以下两个方面：
一个是：央行、住建部“约谈”了部分重点房企，明确要形成重点房企的资金监测和融资管理规则，也就是后来大家十分熟知的“三道红线”规则：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。
根据这一新规，三道红线全部踩中，房企负债就不能再继续增加了，踩中两条，负债年增速不得超过5%，踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过 15%。其实，说得通俗一点就是，越是缺钱，就越是限制融资。根据机构统计数据显示，监测100家上市，其中踩线的房企占比为86%，这意味着绝大多数房企都无法像以前那样加杠杆了。
另一个是：央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求分“五档”设定房地产贷款及个人住房贷款占比上限。具体看，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，另外个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
根据这一新规来看，预计今年开始，房地产贷款增速将有所下滑，尤其是对于已经踩线的金融机构而言，接下来或将通过更严格的贷款标准、更高的贷款利率来收缩房贷余额的比重。对房企而言，这意味着不仅融资规模将会受到限制，融资成本也有可能上升。
从“三道红线”到“五档分类”，很显然，2021年房企融资环境进一步收紧了，这相当于央行给房地产市场设置了两道“高压线”，预示房地产行业持续加杠杆的模式难以为继了。除此之外，值得注意的是，数据显示，2020年上市房企偿债规模约9154亿，而2021年到期债务规模预计将达12448亿，同比增长了36%，历史性突破万亿大关，所以房企偿债压力将会继续攀升。
央行出手，楼市迎来两道“高压线”，再加上偿债高峰期的来临，房企资金链必然会受到考验，即便是大型房企，时间久了，或许也会扛不住。因此，接下来只能依赖销售回款一条路来回笼资金了，尤其是对于一些债务压力较大的房企来说，甚至可能会采取降价促销，以价换量的方式来吸引购房者。
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为什么要给房地产设置“高压线”呢？实际上，答案很简单。最近十多年，伴随房价一路上涨，房地产行业占用了过多的信贷资源，不仅影响了居民消费，也挤压了实体行业的发展空间，所以一直都引发关注和讨论。对于这个问题，央行高层甚至还在《求是》杂志上撰文表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。笔者认为，央行直面回应房地产泡沫问题，意图不言而喻，业内也普遍认为，相比房地产对经济的拉动效用，如今国家更在意泡沫风险了，所以房地产行业需要调整，高房价局面急需改变。
因此，我们看到，最近半年多以来，伴随调控继续深入，房地产融资愈发收紧，成为了房地产调控的一大亮点。此外，根据多家媒体的报道， 监管部门还要求试点房企在2023年6月30日之前就要完成降负债的目标。按照这个时间表来看，未来两三年时间里，房地产行业的现金流都将会保持紧张的趋势。在笔者看来，在严监管、防风险的大环境下，对于脱离了市场基础，背离了房子居住价值的高房价来说，接下来也将会一点一点的失去继续大涨的条件。
潘石屹
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其实，对于这个问题，潘石屹早就提到过。此前，潘石屹在接受采访时表示：如今的房子已经没有10年前、20年前那么紧缺了，而且短期内税收、土地政策也不会有太大变化，所以这时候判断房价是涨还是跌的依据就只剩下了一个，那就是看“银根”是紧的还是松的，只要市场上的钱多，房价一定还得继续上涨，但是如果市场上的钱变少了，那么房价就会下跌。其实，说得更通俗一点就是，一旦流入房地产市场的资金变少了，那么房价就会易跌难涨了。
作为一数二的房地产大佬，最近几年，潘石屹以一直因抛售资产而被大家关注。或许，正是看到了房地产市场的快速转变，潘石屹才会不断抛售自己名下的房产。试想，如果房地产还能继续赚大钱，潘石屹还会接二连三抛售房产吗？答案显而易见。无独有偶，告别房地产开发行业的王健林也曾表示，没有任何一个国家的房地产可以繁荣50年。我们看到不仅万达转型了，如今越来越多的房企开始尝试转型，比如造汽车，甚至养猪等。比如，新希望集团董事长刘永好表示：我们简单地计算了一下，全国有超过1000家房地产企业开始转行养猪。
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最后总结一下：长期以来，信贷就是楼市的七寸，现金流就是房企的“生命线”，控制房地产信贷，就相当于触及到了高房价的根源，对房地产市场的影响不可谓不大。在资金来源受限制，以及偿债高峰期来临的影响下，2021年以价换量、降价促销仍将会是房地产的常态，尤其是对于一些负债率过高、现金流持续紧张的房企，或者一些房价过度透支的小城市来说，今年的房价走势或许要超出多数人的想象了。
搁以前来说，几乎没有人相信房价会下跌，但如今房地产市场的快速转变，给人们传递了一个十分明确的信号，房地产能够创造巨大的财富，但也有可能产生风险，尤其是在房住不炒的长期定位下，投资买房“躺赚”的机会越来越小了。同样，对于刚需来说，如果不着急买房可以再等等，等到房价再稳一稳再出手也不迟。
