揭秘高房价幕后黑手!房产专家:天津杭州武汉等城市已开发过滥

揭秘高房价幕后黑手!房产专家:天津杭州武汉等城市已开发过滥
2018年08月07日 08:16 新浪看点

揭秘高房价幕后黑手!房产专家:天津杭州武汉等城市已开发过滥

“需要小心的是大力推行棚改货币化的城市,需要警惕新城开发过大过滥的城市:天津杭州武汉重庆西安以及西部省会与二线城市。”日前,全国工商联房地产商会理事、地产知名专家和评论人陈宝存发出警告,天津新城太多了,人口流入却一直不畅,所以其建议一直把握天津只适合海河英才落户刚需买房,纯投资需要谨慎。

对于投资,陈宝存提出楼市逆向投资原则,即投资远离新房销量最大的二线城市。

同时他还提出了8点建议:

1、新房销售面积最大的二线城市远不如新房销售套数、面积最小的京沪深更有价值;

2、二手房成交占比越高的城市越有投资价值,原因是新房供地严重不足;

3、2017年全款买房越多的城市,投资价值越小,原因是棚改货币化虚假推动市场繁荣;

4、由于城市自身特点,无法完成城市旧改的京沪深宁厦最有投资价值,新增用地供应不足,老城区根本无从拆迁;

5、行政辖区面积制约产业发展空间与城市建设空间,越是行政辖区面积狭窄地区越有投资价值;

6、地理地貌决定可开发用地供应空间,同样的辖区面积,山水湖泊占比越高,可开发用地供应越有局限;

7、城市建成历史越久,城市中心非学区房产越没有投资价值,即使是学区房,投资价值也会大打折扣;

8、民间财富决定房产价值,GDP和财政收入仅供参考,不是房价决定因素。

揭秘高房价幕后黑手!房产专家:天津杭州武汉等城市已开发过滥

需要提醒的是,虽然上述专家为投资提出了诸多建议,但“住房不炒”的大氛围下,投资地产并不为主流或官方接受,此外,由于很多地方房价高企,地产项目风险系数在加大。

而不断催动房价上涨的幕后黑手更值得我们注意。总体来说,首房价上涨,归结起来主要是以下四个原因:

首当其冲的就是土地财政与城市基建,房价上涨离不开地价的一轮轮暴涨,这被视为唯一正确的房价上涨因素;

其二是人口、土地控制,供给不足,人口却源源不断涌入城市,供需错配导致了房价上涨;

而3.18亿亩耕地红线也进一步致使供给不足,催动着房价进一步上涨;

然后就是政策调控使得需求更进一步加大,加上供给持续不足兼变相减少,火上浇油。

揭秘高房价幕后黑手!房产专家:天津杭州武汉等城市已开发过滥

都知道,30余年来被计划生育影响的一代半人,也是30余年来生育率最低的一批人,从出生率上来说人口同比上一代人大概只有一半。虽然说,如今放开了二胎,甚至说三胎都没有太多障碍,问题是,高昂的房价,昂贵的生活成本,几乎毫无保障生活,使得不少热无奈感叹:生的起,但养不起。

回到房子本身。80后或95前的一批人已成长为消费最主力的人群,目前也是最主要的劳动生产力,但也恰恰是社会的负重者,他们需要养家,赡养夫妻两人赡养双方四位老人,但最迫切需要的,其实就是买房。

这一批人,有一些运气好的,未婚前买了房,而大部分则在徘徊等待。走向工作岗位需要有房住,即将迈入婚姻组建家庭需要买房住,响应国家号召,生育二胎的家庭,房子不够住,需要改善家庭住房。

总之,这批最能创造社会财富,最能为推动过家进步的中流砥柱,被房价压得奄奄一息。根据人口学家的估算,2040年~2050年,人口数会在15~16亿,那么18亿红线怎么破?供需怎么增加?高房价如何解决?

耕地紧张,人口增加,需求旺盛,最终,土地继续控制着我们的房价,能不能买得起房,还是要看我们的土地供应。(直面传媒原创,部分内容引述真叫卢俊)

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