只要人们的收入不断提高，人民生活水平质量不断提升，对住房的升级需求就不会间断。

　　当初我购房的时候是个纯刚需，不敢想什么时候买第二套房，这些年走过来，很多当初没有预想的事情的确都在发生。所以不要忽略这个社会的发展，这个城市的发展，以及你的收入变化。

　　1、初级的需求满足当下，也要立足未来

　　这几年一直跟大家说的一个观点就是：买的时候千万不要只看价格，只图自己居住的过分舒适性，还要考虑未来的变现、置换能力，这一点对于刚需而言比较重要。

　　再通俗一点，你买的房子总得有可圈可点之处，总得能找出亮点。

　　这两年的楼市关注楼市的朋友应该发现一个现象：

　　那就是当下的楼市有别于前几次楼市的普涨，你像2016年，整个济南的房价是一波普涨，尽管各板块的上涨是轮动的，而2020年以后，全国楼市很难再现普涨，城市分化、片区分化、楼盘分化。

　　这些分化，影响了以后你置换时的难易程度。

　　所以对于刚需而言，你在购房的时候要考虑未来接盘你房子的买家的需求，避开他们不喜欢的那些雷区：

　　片区：如果是同样200万的预算，热点片区的小面积三室，比如100平左右三室，可能会好过偏远地区的四室。

　　面积：90-100平米的小三室肯定优于同档次楼盘的大两室，哪怕略贵一点买三室，也尽量不要图便宜买那个两室。130-140的紧凑四室，肯定比150-160的大四室好置换。

　　地铁：现在靠近地铁站点的楼盘比同品质不靠近地铁的房子好卖，未来同样距离地铁站点越近，相对更容易出手，当然这个前提是同品质。地铁能够弥补一个有缺点楼盘的部分缺点，无法弥补过多的缺点。

　　开发商：优先选择口碑好的大开发商的房子，口碑好代表开发商会爱惜自己的羽毛，爱惜自己的品牌，尽管会有瑕疵，但是不会乱来。

　　物业服务：这几年大家越来越注重物业了，一个小区的物业好坏对房价的影响很大，所以选择好物业也是很重要的。

　　学校配套：有学校，签约名校，保证生源的纯粹性也比较重要。

　　价格：综合诸多条件，还得有一个匹配的价格，高了当然不合适，低了是最开心的。

　　而作为刚需客户很难把上面的几点都占全，因为你的预算有限，很容易顾此失彼，那总需要占几样，占的越多，未来出手越容易。

　　列举几个原来的刚需楼盘，看看现在二手房价格：

　　2、产品的升级换代，改善的需求升级

　　上面列举的几个楼盘相对位置，开发时间接近一些，然而你看那时候的户型，放到现在在市场上竞争力相对就差很多了。

　　那时候90多普遍做两室，100多的三室很多还是两面宽，只有一个卧室朝阳，现在刚需盘都标配的四面宽或者大宽厅产品根本就不曾有。

　　不管现在的刚需还是改善大家的需求都提升了，2015年那时候大家置业还没这么多要求，现如今只过了5年，需求却升级了好几代。

　　那些前些年还不错的次新房现如今的竞争优势就越来越低了，因为户型落后了，因为房子不新了，因为不是完全的人车分流，因为物业服务一般……

　　这就导致普通商品房很难入改善群体的法眼，你必须占全了上面我说到的片区、户型、配套、开发商、物业、学区等多种因素，叠加之下才能促成热销。

　　大家的需求都升级了，那些不入流的房产怎么办？

　　3、差距在拉大

　　疫情让我们能够深深体会到，刚需与改善群体的收入差距实际是拉大的。年初我记得做过一个投票，了解一下多少人的收入因为疫情下降了，多少人的收入没有影响，甚至还提高了，大概我记得是50％以上收入没有影响，部分还收入增加了。

　　其实通俗来讲：有钱的人没受影响，反倒是那些收入低的收入降低了。

　　这在楼市中体现的是购买力的差距，刚需盘的竞争白热化，降价促销，优质改善盘的价格在普遍拉高，而今年2万以上改善盘成交量比往年是要高的。

　　如果看城市之间的差距，这个反应就更明显了。一线抢不上房子，而我们二线济南是大部分楼盘要促销。

　　然而随着每年的新房子还在持续供应，对于我们济南这样的城市，必然是存量房越来越多，我们就得将手里那些竞争性差的房产尽快做一些置换，换成竞争性强的优质新房或者顶级学区房。对于现在打算买入新房产的人，尽量优选买，不要凑合买。

　　有能力的一线置业，还够不到一线的优化本地房产，刚需挑选好产品买入。