“A项目比B项目更高端。”
在我们的买房交流群里，A和B这两个距离不到2公里的项目，常常被拿出来对比。
即使大家都清楚，在精装、交通、配套、品牌、物业、品质等方面，B比A要高好几个段位，但依然有人坚持认为A比B高端。
理由很简单，A容积率低。
能否以容积率高低，简单判断楼盘的高端与否？
今天我们一起来探讨一下。
壹｜NO.1
都在说容积率，那什么是容积率？
什么是容积率？
一幅土地出让时，会有土地红线图、土地出让面积、容积率、建筑密度、绿化率等等指标，业内称为经济技术指标。其中容积率是一幅土地最重要的指标，因为它直接决定了一幅土地可建设面积的最大值和成本。
比如占地面积为1万㎡，容积率为2.0，那么这幅土地最大可建设面积就为2万㎡。
比如土地成交价为1万元／㎡，容积率为2.0，那么楼面价就为5000元／㎡。业内常用楼面价＊1.8的方式来预估房子未来的大致售价，所以楼面价也是房子主要的成本所在。
所以，容积率是用以衡量一个项目可建设体量的直接指标。容积率越大，可建筑面积越大，分摊到每平米的成本越低。反之容积率越小，可建筑面积越小，分摊到每平米的成本越高。
贰｜NO.2
容积率与建筑形态之间的关系
接上文，容积率越大、建筑面积就越大，反之则越小。而一幅地的土地面积是固定不变的，因此容积率越大、建筑面积越大，说明需要用到的建筑层数越多。所以，高容积率往往对应着高层、超高层这些建筑形态，低容积率对应着别墅、低层、多层等形态。
但是，在开发商获得一幅土地进行实际规划时，并不会简单地用高容积率对应高层、低容积率对应低层这种方式来直接规划项目。
比如，开发商会采取“高低配”的方式，用高密度的高层产品“吃”容积率，然后释放出来一些空间搭配洋房、别墅，以提升整个项目的档次和利润率。
比如，有些项目容积率比较尴尬，1.1的容积率。做洋房太浪费，做纯别墅又不够。于是开发商会规划联排、双拼这样的高溢价产品，并用“叠墅”这种产品来“吃”多余的容积率，以实现纯别墅社区的目的。
看到这里别划走，继续往下看，容积率其实与各位买房息息相关。
叁｜NO.3
我们如何根据容积率来买房？
第一部分分析过，土地成本实际占房屋成本的大头，而土地成本又直接与容积率相关。所以，高层产品为什么比洋房便宜？因为两者的楼面成本实际不一样。不单单只是洋房舒适度高、得房率高这些常见的认知。
这很好理解：如果我们把一个拥有别墅、洋房、高层的小区，划分成若干个地块。一栋楼就是一块地。那么，高层楼栋所在的这块地，分摊到每平米的土地成本就是最低的，其次是洋房，再其次是别墅。
得出这个结论后，对指导如何买房就有了新的角度。
我们知道，不同房子之所以价格悬殊巨大，原因就是土地价格差异巨大。而之所以土地价格相差巨大，原因是土地周边的配套差异悬殊。
同样的逻辑，从单位用地角度看，即使是同一个小区内，低密度产品单位土地成本也比高密度产品要高。并且由于“总地价／总建筑面积”的算法，反而高密度产品还分摊了一些本属于低密度产品的地价成本，即便如此，高层定价依然还得比洋房低。
这段分析不知各位是否看懂了，但结果已非常清晰：一个小区里相对容积率更低的那一类产品，市场价值、溢价率更高。
当然，溢价率上升到足够高时，流通性会发生减弱，比如别墅，这一点请知悉。
肆｜NO.4
很少有人告诉，买商铺也需要看容积率！
从居住舒适度和土地成本角度看，低密度产品更具有市场价值与溢价率。
但商业却恰恰相反，因为商业是注重效率的一种产品，人多，需求才多。越拥挤的地方，商业价值越大。
用这个逻辑就能推导出一些买商铺的的逻辑。
1、基础逻辑：社区规模越大、入住率越高，商铺价值越高，越值得购买。因此像安置房、保障房等品质偏低的社区，反而商铺价值更大。
2、扩展逻辑：人／商铺的绝对值越高，越值得购买。这是上升到人均商业拥有率角度的逻辑。由此规划中的新区板块，虽然暂时入住率、人口偏低，但对应的运营中商铺更少，也值得购买。当然，这个比值是动态的，若人口持续增加但商铺并未增加，则商铺价值更甚。若人增加数量小于商铺增加数量，则适合远离。
从这个容积率角度看，其实很多人的买商铺的依据是片面的。
伍｜NO.5
买住宅不能只看容积率，而忽略了建筑密度
在济南，我们很容易碰到这样的情况，两个楼盘，很多购房者不管三七二十一，会单纯根据容积率pass掉容积率略高的一个楼盘。
其实，在其他配套、品质、地段等因素相差不大的情况下，我们更需要结合建筑密度去看待一个小区的居住舒适度。
建筑密度是指建筑物的基底面积总和／规划建设用地面积。
比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000／10000＝30％。建筑密度一般不会超过40％-50％，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、水景、车棚等。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
通俗点说，就是一块土地上，有多少面积的土地上面盖楼了。2.5容积率的小高社区，如果建筑密度大，则说明该地块排布的楼栋较多，居住舒适度反而不如容积率3.0但建筑密度小的社区。
建筑密度其实很容易查看，从过工地上在建楼栋的密集程度和楼间距就能直观感受，如果有航拍辅助，则更清晰直观。
建筑密度的高低，对生活会有哪些影响呢？
一个楼盘，想要多盖楼，势必建筑密度会提高。密度越高，建筑所占用的土地面积越大。这样只有在日照规范最低下标准去缩减楼间距，才能多排布一些楼。而这种排布，也仅仅是符合了国家规范要求罢了，品质感无从谈起。
这也是很多人去一些项目的工地参观后的第一感觉是：压抑、楼间距密。
还有，由于建筑密度过大，楼与楼之间的距离缩小，那么相隔的两栋楼之间的视线交流也就便捷的多。换言之，私密性大幅度降低。
此外高建筑密度的楼盘，室内外空气流动缓慢。对比来看，居住健康会受到一定的影响。
最后，建筑密度大，是为了多利用土地盖房子，那么剩余可使用建设园区绿化和景观布置的面积必然减少。使得园区园林生态感大打折扣，景观附加值也大大降低，高品质生活感受更无从谈起。
相反，如果一个小区，建筑密度相对的很小，建筑之间的间距就大了，小区内绿地就会多了，空气的质量就会好，人们如同住在氧吧里，心情愉悦身体健康，也会有地方建花园、亲子设施、运动场地。
陆｜NO.6
站在城市大局辩证看待容积率
如果把城市比作一个大型社区，那么越是高楼大厦集中的地方，意味着容积率越高。越是周边区域，容积率越低。
城市是各种生产资料、人、生产关系聚集的地方，与商业讲究效率一样，生产要素的高度集中有利于城市效率的提升。比如在市中心，1个外卖员1小时可以在1公里范围内送出100份外卖，这是很高的一种效率。但如果是在郊区，同样的时间内，外卖员可能最多只送出10份外卖。
换成GDP来看，市中心所产生的GDP就会远远大于郊区所产生的GDP。
因此，市中心的房子为何价值高于郊区的房子？因为配套、学区、交通等等提供了更好、更快速的生活效率。效率，就是时间，时间就是财富。
很多人只是简单认为市中心出行方便、配套好，所以价格应该高。其实不然，如果只是为了获得购物、出门方便的话，那房价差异完全做不到那么悬殊。毕竟郊区房子多10分钟、20分钟也能实现购物、出门的目的。多花几十万、几百万就图个方便，这是什么逻辑？
所以，对城市效率型资源占有的更紧密，才是正确买房子的逻辑。比如出门就是行政中心，各种机构林立，办事方便；比如出门就是地铁站，出门方便。所以这才是为什么地铁房、轻轨房、政务区房子等等价值更高的原因所在。
再上升一步分析。如果把都市圈、城市群也比作一个大社区，里面有高密度的中心城市，有低密度的边缘城市，有中等密度的地缘城市，该怎么买房呢？逻辑应该是一样的，明白了吧？
柒｜NO.7
如何辩证看待济南新区众多低容积率楼盘
很多人喜欢新区，因为感觉新区容积率低，环境好，人少，不吵闹，主城太拥挤，太吵闹，容积率高，人口密集。其实我们更应该从效率和容积率两个角度去辩证看待这个问题。
首先我们要看到，房产的流通性很重要，即一套二手有多少潜在客户。因此，效率是未来买房的核心逻辑所在，效率越高的地方，人群越密集，买房群体越多，当然效率本身是在变化的。
核心地段因为更高容积率的存在，代表着效率的更高所在。新区代表低容积率的存在，代表着效率更低。
而人买房也好、生活也好，都是冲着效率去的。因此追求事业的人会逐渐涌进核心地段，比如济南的CBD、汉峪、贤文、高新、CBD北，而退休的人会来到新区。这也是核心地段节奏快、新区节奏慢的原因所在。
核心地段因为不断吸引人涌来，所以建成区面积越来越大，去承接人群，慢慢新区变主城区，从买房角度看，新区就有着比较好的未来，但当下却生活效率一般。
如果跳出济南，用这个逻辑看小城市，因为逆向城市化，小城市核心区面积逐步缩小或者大而空，所以从买房角度看，小城市的新区就得谨慎而为。
最后总结一下：
从居住角度看，容积率低本身是土地价值更高的体现，也代表着这样土地上的房子更值得购买与居住。
从效率角度看，高容积率城市区域才是更高效率的体现，也揭示出城市分化过程中应该选择容积率逐渐升高的地方才是更正确的买房选择。
从买房角度来看，同一个差不多的区域，不应该只看容积率去买房而忽略建筑密度，2.5容积率土地，如果建筑密度过大，排满了小高，楼间距会非常窄；与3.0容积率排布舒朗的高层相比，我们很难说，容积率低的居住品质就高。
