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房企拿地五大新模式,找准政府痛点

房企拿地五大新模式,找准政府痛点
2021年01月22日 11:15 新浪网 作者 房天下

  新形势下伴随房地产政策与市场调控的深入,规模化成为撇不开的情结,跑步拿地和融资,令所有房企都进入了高度「规模竞争」的游戏,行业生存门槛被提到了50强、千亿级,有人甚至断言,房地产的「寡头时代」将要来临。如何通过有效的策略与深度绑定获取土地,如何相对低价的获得优质的土地与理想的指标,成为房企新形势下关注的焦点。

  在这种背景下,房企想要拿到优质地块,必须要找政府的痛点:持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府双赢、企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

  如何通过有效的策略与深度绑定获取土地,如何相对低价的获得优质的土地与理想的指标,成为房企新形势下关注的焦点。

  第一梯队

  领头羊房企依托自身在业内的影响力,进行多方位的资源整合。受国家政策和市场前景利好,房企纷纷涉足文旅、大健康、科技、教育等行业。

  第二梯队

  二梯队房企更多选择在地产产业链深耕发展,以寻求更多的利润增长点。主要聚焦文旅、大健康和智慧科技类行业。

  第三梯队

  中小房企跳脱传统地产圈业务,抢占特色创新领域,如IP/主题乐园。中小企业创新多是依托企业自身的产业特色和具备的研发优势,如美的、海尔将其家电资源导入地产项目。

  发展模式

  1、资源提升模式

  2、IP资源嫁接模式

  蓝光水果侠乐园以自有IP「水果侠」乐园为核心竞争力,通过捆绑住宅用地,获取土地规模化的扩张。

  发展模式

  发展模式

  1、新兴科技产业植入模式

  借助企业强大的开发能力和招商能力,植入新兴科技产业,打造科技产业+城市配套+公建配套的产业小镇。

  2、产业升级模式

  依托区域现有的产业基础,对原有低端制造业进行升级,打造智造+产业配套的产业小镇。

  新型城镇化及产业转型升级背景下,以「产城融合」为理念,采用「产业联盟」的方式,与产业方开展战略合作的创新型「科技小镇」拿地模式。

  发展模式

  1、产业扶贫模式

  纯投资模式,重心偏向现代农业、休闲旅游等产业发展,提供就业机会为农民创收。

  2、田园乐居模式

  重心偏向田园社区的建设,让城市居民到农村购房、消费,通过城市反哺农村。

  以「推动中国新一轮农村建设」为出发点,未来5-10年内建设100个理想小镇,通过租赁农户土地使农民获得工作岗位及土地租金收入。

  五、商贸综合模式

  通过「商业+IP资源」或TOD开发模式获取市中心或城郊土地。

  选址要求

  城市综合体:市中心或者城市副中心,有轨交或轨交规划,周边人口密度大;TOD:城市副中心或城郊,靠近公共交通主干线,交通便利。

  发展模式

  1、「商业+」模式

  在购物中心植入「电竞、教育、医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP服务行业,打造城市名片,助力企业以「综合体」模式拿地,同时为商业引流。

  2、TOD模式

  以公共交通为导向的发展模式,通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划,实现并加快城市一体化进程。

  商贸综合模式下,企业需具备商业开发和运营管理经验,需要整合教育、电竞、医疗等产业IP资源。

  该种模式资金壁垒,TOD开发规模较大,开发商需具备充沛的资金用于拿地、建设、运营。TOD模式对开发商实力要求较高,需要较强的资源整合能力和开发实力。

  代表案例:复星蜂巢城市

  关注城市诉求,满足民生需求,依托于复星集团在多个领域的投资运营经验及国内外优质资源的整合,实现项目核心功能的导入。

  五种创新拿地模式各有侧重,每一种方式的进入门槛也不同,房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。随着土地市场的不断发展,新的拿地模式也会不断涌现,这方面也亟需房企的探索与创新能力。

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