金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。
▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家
根据无过错不动产买受人物权期待权保护条款——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《规定》）第28条，金钱债权执行中，买房过户前房屋被业主债权人查封的，具备四个条件且权利能够排除执行的，人民法院不得执行。
如果购买的是业主期房（与现房相对应，指未取得房产证的房子），是否可以依据上述规定要求排除执行，对此四川省高级人民法院认为：不可！
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裁判文书：毕欣、曾熙案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
裁判法院：四川省高级人民法院
裁判时间：2019年12月30日
案号：（2019）川民申5311号
基本案情：
2014年4月8日，案涉商品房买卖合同备案至卖方名下。
2016年5月29日，买卖双方签订《房屋买卖合同》，6月8日《补充协议》约定待取得房屋所有权证后办理过户手续，并经公证处公证。
其后，买家根据约定支付卖方部分购房款，余款待过户时再行支付，卖家将房屋实际交付买家占有使用。
2017年7月11日，因民间借贷案件，涉案房屋被卖方债权人查封，买方提出执行异议。
2017年11月7日，一审法院裁定驳回买方异议，买方提起本案执行异议之诉，要求排除执行涉案房屋。
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一审判决：驳回买方诉讼请求
四川省新津县人民法院经审理认为：该案的争议焦点是买方对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。能够产生排除强制执行效力的实体权利主要包括所有权、物权期待权、用益物权等。
关于所有权：买方并未办理房屋所有权登记，未取得诉争标的的所有权。
关于物权期待权：
1、由于涉案房屋至今未分户登记至卖方名下，卖方未取得其所有权，故买方购买的并非已登记在被执行人名下、被执行人享有所有权的不动产，不具备取得物权期待权的前提条件。
2、买方明知卖方尚未取得房屋的物权登记，过户存在较大风险的情况下仍然购买该房屋，其行为违反了《城市房地产管理法》第38条第1款第六项禁止性规定，对于涉案房屋未过户存在过错，亦不符合《规定》第28条关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，不能据此规定排除强制执行。
判决：驳回买家的诉讼请求。
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二审判决：驳回上诉，维持原判。
四川省成都市中级人民法院经审理认为：
买方在购买案涉房屋时，卖方并非案涉房屋的所有权人，即卖方就案涉房屋对开发商享有物权期待权，案涉房屋并不属于“登记在被执行人名下的不动产”。
买方明知卖方未取得案涉房屋所有权证而自甘风险购买，自身存在过错。
双方签订的合同属于预约合同，待卖方取得产权证后，双方再签订正式的房地产转让合同，买方对不能办理过户登记手续自身存在过错，不符合《规定》第28条规定，依法不能排除强制执行。
2019年6月24日判决：驳回上诉，维持原判。
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再审判决：驳回买方再审申请
四川省高级人民法院再审认为：买方主张适用《规定》第28条规定排除强制执行。要适用该条规定，首先，买受人要取得能够排除强制执行的物权期待权，除符合上述规定的四项条件外，还应具备一个前提条件：其购买的不动产已登记在被执行人名下，即其购买的系被执行人已取得所有权的不动产。
本案中，因案涉房屋被法院查封，至今未分户登记至卖方名下，卖方未取得其所有权。虽然案涉房屋商品房买卖合同已备案至卖方名下，但签约备案并非物权意义上的登记备案，其仅具有债权合同的公示效力，并不发生物权效力。故买方购买的并非已登记在被执行人名下，被执行人享有所有权的不动产。由此可见，买方在该案不具备取得物权期待权的前提条件。
就《规定》第28条规定的四个条件分析，买方在明知卖方尚未取得房屋、车位的物权登记，甚至未取得对车位的合同备案登记，过户存在较大风险的情况下而仍然购买该房屋和车位，其行为违反了《城市房地产管理法》第38条第1款第六项规定，对于诉争标的未过户存在一定过错。因此，即使买方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同并占有诉争不动产，也愿意将剩余价款交付执行，但因诉争不动产未办理过户登记的后果可归因于买方，故该案不符合《规定》第二十八条第一款第四项规定的条件，买方以其享有所有权为由排除强制执行的申请理由不成立。
2019年12月30日裁定：驳回买方的再审申请。
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信荣说：值得商榷，四川省内买期房风险巨大！
四川三级法院一致认为本案买方不享有物权期待权，不能依据《规定》第28条要求排除执行的核心理由有两个：一个是该条规定的前提条件是提出执行异议的房屋必须是已经登记在被执行人（卖方）名下，而涉案房屋还在开发商名下，尚未过户到被执行人（卖方）名下；另一个是《城市房地产管理法》明确规定期房不得买卖而购买，应当预见风险，主观存在过错！笔者对此不敢苟同，理由如下：
1、关于涉案房屋尚未登记到被执行人（卖方）名下可否提出执行异议的问题：一方面，只有被执行人名下财产才可以强制执行，非被执行人名下财产本身不可以执行。《规定》第28条针对的确是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，之所以如此规定是因为物权登记是确定权利人的法定依据，强制执行只能执行被执行人财产，只有登记在被执行人名下才能认定属于被执行人的财产，才可以强制执行，没有登记在被执行人名下的财产本身推定不属于被执行人的财产不应予以执行，故而第28条没可能规定案外人对非被执行人名下的不动产提出异议。
另一方面，涉案房屋尚未登记在被执行人（卖方）名下，一审法院的查封当属于“预查封”，是不能执行的，若要强制执行，必然是在登记至被执行人（卖方）名下转为“正式查封”之后，换言之，涉案房屋未登记在被执行人（卖方）名下不能被强制执行，而登记在被执行人（卖方）名下可以执行后，自然不存在买方不具备《规定》第28条适用前提的问题。——三级法院咬文嚼字，无视涉案房屋必须等到登记在被执行人（卖方）名下，预查封转为正式查封后方可执行，买方提出的异议正是针对将来登记到被执行人（卖方）名下后的“查封执行异议”，而不是目前“预查封异议”的事实，认为未登记在被执行人名下无权提出执行异议，与涉案房屋必然可以登记到被执行人（卖方）名下，执行必然需要登记在被执行人名下的事实完全相悖。
2、关于购买期房是否存在过错的问题：
一方面，《城市房地产管理法》第38条第1款第六项确实规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但众所周知，该规定属行政管理性强制性规定，即便违反，也并非民事领域过错责任原则中的过错，并不导致合同的无效。
另一方面，双方合同明确约定待房屋登记到卖方名下后办理过户手续，该物权转移登记时间的约定并不违反上述规定。
同时“流通产生价值”，合同的精髓在于促成交易，“期房交易，现房过户”使得交易时间提前，市场因此活跃，符合市场经济利益最大化驱动机制。——三家法院买期房有错，买现房才予法律保护，本质是制约阻碍了市场经济的发展！
3、关于涉案合同属于预约合同还是本约合同的问题：
成都中院以双方约定待“卖方取得产权证后再签订正式的房地产转让合同办理过户手续”为由，认为涉案合同属于预约合同笔者更是无法理解！通说认为预约合同是预先约定建立签订本约合同的合同，如果预约合同具备了本约合同的主要条款，则就是本约合同。本案双方就成交价、付款方式、付款时间、过户时间进行了明确约定，房屋已经实际交付多年，“卖方取得产权证后再签订正式的房地产转让合同办理过户手续”只是过户时间约定，“正式的房地产转让合同”的签订只是过户必备程序，并非本案合同的本约合同，涉案合同确定不是预约合同！
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后话：虽然笔者非常不认同四川法院的裁判观点，奈何身为律师，笔者心随法动而手无权柄。四川省内三级法院一致认为买期房有过错，即便合同有效、付清全款、实际占有使用，也不能排除卖方债权人的查封执行，故在四川省内买期房风险异常巨大，建议网友远离期房，购买现房。
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