2021新年伊始，房地产市场内也陆续公布了一些数据和政策导向的信号，或将关系到明年楼市的发展和走向！
1、22城房价被监测，超标或面临严厉问责！据相关媒体透露，住建部监测了22个重点城市的房价，但名单没透露。业内人士猜测，具体城市名单预计和去年开展了“一城一策”试点的一样。包括北上广深四个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
“打地鼠”调控模式的开始，但凡受监测的22城楼市开始过了，房价出现快速上涨，无一例外调控都会进一步升级，一旦超过标准可能会面临问责。同时住建部的官文公开表扬长沙，号召大家向房产调控的“模范生”学习。可以预见，房价过热的城市，后续调控都会加码。2、最新统计数据显示：局部房子开始面临过剩，普涨时代已经过去在过往的20多年里，房地产有过好几次低谷，比如2003年、2008年、2014年这样的大低谷，以及像2004年、2010年、2012年、2015年这样的小低谷。但无一例外，最多1年的时间，房地产又恢复生龙活虎。房价角度看，虽然也有起起伏伏，但总体上依然是呈现向上发展的姿态。也正因如此，很多无房人再也不信“狼来了”的故事，选择买房上车，并为此感到庆幸。很多买房人，在尝过甜头之后，坚信买房是最佳的投资选择。但不客气的讲，这一波人只是站在了风口，顺应趋势猪也能飞。
真实的原因在于：过去20年，是城镇化迅速铺开的20年；是城市由小变大、建成区面积快速扩大的20年；是农业人口转为非农人口快速的20年；是经济高速发展、各行各业快速崛起的20年；是交通基础建设快速发展、人口高速迁徙的20年。这些根本性的改变，5-6亿人的进城及井喷的住房需求，才带来了一个20年房价普涨的结果。
但是，任何事物的发展，有萌芽期、有快速成长期，就必定存在瓶颈期、衰退期。何况，房子只是一个用以居住的商品，具有特定的功能属性与特定的需求量。数量够了，自然就衰退了。根据今年住建部发布的数据，我国城镇常住人口的人均住房面积，已经达到39.8平米，达到了初级发达国家的水平。根据央行发布的数据则显示，我国城镇家庭住房拥有率已经达到96％，无房家庭只剩下4％。虽然统计口径存在误差（老家有房，工作地无房），但96％这个数字足以表明大部分人真的不缺房子。老生常谈的城镇住房空置率，2017年的权威数据也显示高达21％，已经超过国际5-10％的控制标准，也大大超过一些发达国家。包括今年开始的各地二手房挂牌量激增、法拍房数量激增，包括各地还在加大商品住宅供应量和保障房的供应量，这些足以说明市场不太缺房子。既然总体不缺，普涨自然就失去了动力。3、房住不炒与分化上涨同时共存！2021年分化将更加凸显普涨时代虽然结束了，楼市的“分化上涨”现象却也愈发明显。有人会问，为什么呢？因为，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。公安部近日发布的《二〇二〇年全国姓名报告》显示，截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万人。
数据发布后，有人对比国家统计局公布的2019年数据，认为出生人口出现了“断崖式下滑”。不过，这种说法显然没注意到口径问题。毕竟，公安部公布的数据，不是全部当年出生人口，因为部分人还没有上户口，具体数量未知。
准确的2020年出生人口数据还要等国家统计局发布。
但是还有一个重要关键词频繁出现在楼市各大新闻中，那就是落户！从一开始的二三线城市，到深圳的“来了就是深圳人”，到上海、广州纷纷通过落户放松了限购政策，“抢人”成了2020年乃至2021年的主旋律和未来城市发展的关键转折！从广州放开限购开始，相当于为2021年人才大战埋好了“引线”，接下来会有更多的城市效仿，接连推出“抢人”政策，大战势必会进入高潮期。其中，经济发展迅速的长三角城市群和粤港澳大湾区成为了人才扎堆涌入的大本营。同时，像武汉这种高校资源丰厚的城市，抢人也非常容易，今年武汉就有26万大学生落户，为今后的楼市和经济打下了基础。
当然抢人大战势必会对楼市产生一定的冲击力，例如广州，明年由落户新增的购买力会继续推高核心区房价，而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期，观望的刚需也会跟着入市，形成了一个明显的循环。因此，我们未来在衡量一个城市的楼市有没有发展时，外来人口占比是非常重要的数据。外来人口占比越高，经济越强，这部分城市会涨得很抢眼。根据数据统计，昆明在2010年至2020年期间，外来人口增加11.34万人，相当于平均每年新增1万外来人口。但是要注意了，并不是只要放松落户，房价就必须涨。各个城市房价增长跟经济、居民购买力高度相关，炒作风气退散，市场由刚需主导。2018年初昆明市出台了新的户籍政策，放松了落户条件。一来要看这个城市是否对外地人有虹吸力，就像去年石家庄开放了0门槛落户，效果平平，依旧止不住下跌的房价。二来要看这个城市的房价属于什么区间，例如前几天福州也宣布“0门槛”落户，虽然人口虹吸要比石家庄强，但福州前两年购房力透支太严重，新一批落户青年的购房成本往往够不上买入门槛，因此也容易形成明显的“购买力断层”。
现在来看，2020年三四线城市完成了最后的补涨阶段，从2015年开始，为期五年的房价大周期彻底结束，2021年是中国楼市崭新的一年。在这新周期中，楼市机会越来越少，接下来买房也不要太过着急，一定要静下心认真判断。三四线已经历过一轮补涨的城市，如非刚需不要再买，刚被调控或者出台救市政策的城市，则要耐住性子去等。
