一天之内，杭州上海再度调控，深圳二手房价格下跌！

　　3月3日，接连三项重磅消息落地。先是杭州、上海先后宣布加强楼市调控，随后深圳方面有数据显示，2021年2月最后一周(2月21日-2月27日)，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，二手房成交参考价格发布机制开始显效。

　　杭州：法拍房也限购

　　3月3日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（下称《通知》）。《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。同时，严厉打击房地产中介机构违法违规行为。中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。

　　存房网总经理荆浩对此表示：“杭州房地产市场随着城市产业发展已经逼近一线城市，目前房地产市场整体方针是“房住不炒”，政策趋紧的情况下，使得一部分人认购法拍房，这部分炒作势头渐起，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。明确对于此类住房的认购，也需要符合限购要求，客观上也使得司法拍卖房的交易更为严格，对法拍房交易市场降温是一种利好。”

　　值得注意的是，最近在杭州市场上火热的法拍房此次也被纳入限购。2月1日至2月28日，杭州共进行了72次住宅的司法拍卖，全部成交，其中高于评估价成交的房源有56套，占比达到了77.8%，有的房子溢价甚至达到40%。

　　2月21日，拱墅区申花板块融创宜和园一套合院成功拍出，起拍价2485万，经过203轮的竞拍，最终以4000万元成交，溢价率近38%，折合单价18.4万元/平方米，成为杭州单价第二贵的法拍房。

　　专家认为，从市场体量来看，尽管杭州每月的法拍住宅供应量不及新房、二手房的零头，但它对市场价格体系，却产生了不小的影响。

　　面对法拍房的火热行情，《通知》也及时予以回应，规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

　　继上海提出法拍房限购后，杭州成为另一个提出法拍房限购的城市。这一举措拓宽了限购的范围，将法拍房纳入限购，打破了此前持资金即可入场参与竞拍的局面，短期内限制了人群入场的资格，法拍房竞争将会有所减小。

　　目前来看，随着杭州将法拍房纳入限购范围，预计陆续会有其他城市跟进。

　　上海：部分新房实施“满五”限售

　　3月3日傍晚，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局等三部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（下称《通知》），要求进一步加强房地产市场管理，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价；房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

　　目前，限价竞价在其他城市已经有实施的案例，但上海的问题是部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行限价政策有很大的市场压力。因此在土地出让环节预先设定好房价，由房企自主竞价地价，有助于在前段控制地价，达到稳房价的目的。

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　　专家对此表示：“这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容。此前积分购房客观上使得一些购房者获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售条件。所以实际上此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际情况，通过限售，进一步限制此类住房的炒作，也同时可以使得相关楼盘进一步降温。”

　　但目前上海仅三个楼盘在试点打分优先购房政策，到访认购情况一般，对市场预期的影响目前来看还不大。

　　中指研究院上海分院研究总监方颃对此表示：“通知提出，上海将从土地和商品住宅的多角度实施全面调控。土地方面，上海将强化住宅供应管理，深化完善房价地价联动机制，对商品住宅用地出让实行限价竞价。新房方面，房管部门将严格管理新房价格备案，坚决防止上市销售项目备案价格过高；对于商品房交易的流程和房地产中介经营行为加大监管力度，严防投机炒作，并严格规范企业购房，保障居民优先选房购房权利。。

　　在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。”

　　深圳部分房源报价下调

　　根据最新数据显示，2021年2月最后一周(2月21日-2月27日)，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。这意味着，深圳出台的二手房成交参考价格发布机制开始显效。

　　2月8日，深圳市住房和建设局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。  

　　2月23日，深圳市住建局下发通知，将开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期。  

　　业内人士指出，官方参考价机制实行效果关键取决于银行在放房贷时的执行情况。截至目前，工农中建四大国有银行深圳分行均已明确，将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。深圳工行还表示，会对借款人资质、首期款来源、还款能力严格审核。

　　招行深圳分行、平安银行深圳分行、深圳光大银行也纷纷表态，将以官方参考价作为贷款发放的重要参考依据。但银行在放贷时具体如何参考官方参考价，尚待细则进行进一步明确。

　　政策发布两周后，2021年2月最后一周(2月21日-2月27日)，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。其中，龙华中心片区跌幅最大，为8.2%；其次为布吉南可园片区，下跌6.7%。从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33.0%。  

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“深圳楼市的问题，本质上是杠杆问题。”目前深圳市按揭贷、经营贷全面执行参考价，降杠杆已开启，深圳房价有望逐渐稳定下来。“只要预期稳定了，急卖房的，一定会降价的。由于部分业主是投资客，前期加杠杆比较明显，月供压力较大，如果获利无法‘落袋’，资金链就会比较紧张，外加当前市场情绪下行，投资客只能通过小幅降价、快速出货来应对。”李宇嘉说。