开年小阳春这波行情，当属管南最欢脱。

　　富田城九鼎公馆1.7W的价格足以令众人惊呼，最近又有消息放出，“管南南三环的鑫苑国际新城，五期精装价格要涨到1万8了！”

　　不止管南，还有金水北、杨金，甚至四环外的双湖科技城都迎来了一波涨势。当年与管南相爱相杀的惠济，却依然静悄悄，这两年存在感也越来越弱。

　　不过在一众打鸡血般涨价海报中，惠济区凭借一批利好规划引起了大家关注。

　　人们纷纷预言：不久的将来，惠济会再度逆袭。

01

　　国家级战略傍身，更多利好兑现

　　说道惠济区，不能不提黄河战略。

　　宏观层面来看，黄河流域国家战略与京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等国家战略齐头并进实现高质量发展，是不断缩小我国东西部区域、南北区域发展差距的重大战略，对河南意义重大。

　　2020年9月12日，河南省黄河流域生态保护推进会议暨省黄河流域生态保护和高质量发展领导小组第四次会议在郑州召开。

　　目前已经开始了切实推进，证实了这不仅仅是停留在纸面上的规划。

　　而从细处着眼，最直接的受益者就是惠济区，修路、建景区、建博物馆、建游览区。未来区域将会更美，更宜居。

　　黄河国家博物馆方案公布

　　4月6日，黄河国家博物馆设计方案在惠济落定，位于文化路与黄河大堤交叉口东南角。

　　总占地面积的135亩，总建筑面积10万平方米，投资约19.3亿元。未来将成为郑州又一重要地标。

　　该项目建成后将成为世界大河文明交流互鉴的重要场所，具备展示黄河历史文化、研究大河文明、举办大型论坛等诸多功能。

　　郑州市也明确提出，到2025年，构建黄河历史文化主地标城市，“两带一心”城市文化大格局初具规模，黄河国家文化公园主体建成，大河村国家考古遗址公园、黄河国家博物馆、世界大河文明论坛相映成辉，系统研究、展示、传承、弘扬黄河文化。

　　古荥大运河文化区已进入实质实施阶段。

　　公示展板显示，片区范围内涉及11个行政村，其中岗李、新庄已进行城中村改造，征迁9个村庄，4788户，21952人，征收集体土地19583亩。

　　整体以文化、展览、演艺为主，以健康和科技产业、商业为辅，既符合郑州“北静”的定位，也非常符合运河文化概念的定位。

　　郑州沿黄景观大道即将全线通车。

　　黄河边的s312公路，西起江山路、东至万三公路，将形成一条横贯整个郑北区域的快速景观廊道。

　　一路看尽黄河美，郑州段双向4车道，道路两侧配套建设生态林带、生态步道、自行车道、马拉松赛道、游园、公园、滩地公园、驿站、博物馆等，未来将成为郑州又一精品旅游线。

　　黄河通航已纳入顶层设计，省委政府高度关注。

　　随着黄河流域生态保护和高质量发展的启动，未来郑州-济南-东营段拓宽清淤后，能满足500吨船舶的通航，也就是说2025年，黄河通航不再是梦想。

　　郑州升级为港口城市，未来沿黄区域再度迎来价值爆发。

　　7号线地铁延长两站。

　　为了配合黄河战略，地铁7号线将继续向北延长两站，分别是黄河谣文旅小镇站，以及终点站黄河国家博物馆站。

　　“一环十横十纵”二期工程的完工，“北静”的交通区位优势得以扩大。

　　江山路整治提质工程作为纵向主要工程，南至南三环、北至黄河游览区，对惠济北区以及整个沿黄片区吸引市区客流，吸引产业导入和项目落地等都具有重要意义。

　　……

　　除了未来即将兑现的利好，惠济区已兑现的利好比起管南也不弱。

　　地铁后来居上，2019年，惠济区通车了地铁2号线北延线，2020年开通的3、4号线，都从区域内穿过。

　　商业方面，惠济万达、美景万科广场、碧源月湖广场……惠济摆脱了商业“荒漠”的帽子，宜家的开业，一度让惠济再次跻身顶流。对比之下，管南商业方面还仍是空白。

　　惠济区人民医院，惠济区实验小学，郑州实验高中，在医疗、学校配套等方面，惠济这两年也变化巨大。

　　房价有时并不能准确反应一个区域的价值和热度。一个区域的热度，除了利好政策，还需要有开发商抱团打出来，这一点应该不用多说。

　　管南多千亩大盘，房企云集，惠济在售新盘并不多，所以近两年成了“小透明”，未来新的供应需要等老盘加推，或是四环外地块开发。

02

　　静待新盘引爆区域价值

　　万科老鸦陈项目

　　备案名据说为万科翠湾中城，片区顶流项目预定。处于绝对成熟地块，临近贾鲁河；有高密度路网、如江山路，京广快速路，地铁3、4号线经过（老鸦陈站、省体育中心站）。邻居是炙手可热价格即将顶破2W的金水北片区。

目前路透的效果图来看，未来产品设计也很有看点。入市后，将成为片区价格天花板。

　　建业花园里

　　沉寂已久的惠济北又一王炸，文化路以东英才街区域的“独苗”，最后一期地块即将入市。

　　地块位置在英才街南侧，周边是惠济北区住宅最为集中的成熟区域，配套齐全，生活氛围足。临近地铁2号线（金达路站和金洼站）、7号线（英才街站），周边的学校有河南省实验学校英才中学、英才国际小学。

　　商业不仅有社区底商，还有美景万科广场和惠济万达，花园路英才街交叉口还有即将开业的新城吾悦广场。

　　物以稀为贵，周边选择不多，建业也规划为改善产品，开盘价突破2W也完全有可能。

　　旭辉.锦艺-江雲著

　　位于滨河路北、鲁河路西，80亩，容积率3.0，高低配设计，规划9栋高层和4栋洋房，精装修交付，主打刚改和改善，旭辉操盘，是锦艺四季城的八期。目前对外释放高层均价16000元／平，洋房价格将超过20000元／平，精装修交付。

　　位置不错，临近贾鲁河的标准河景房，北侧为惠济区外国语中学，西侧为惠济区锦艺实验小学。劣势在于安置开发混合。

　　融创大河宸院

　　万亩大盘的融创大河宸院共分五期开发，总共分5期开发，目前在售3期已基本清盘，4期尚未开盘，4期位于大河路以北，大运河南岸，东风渠以西。

　　和昌水岸花城·桂熙里

　　和昌水岸花城整个项目一共占地978亩，位于绿源路与天意路交会处，分四期开发。

　　3月27日开盘，推出7＃、17＃（3D6F1T1），共计36套房源。目前仅有叠拼房源，上叠均价16000元／㎡，中叠15000元／㎡，下叠21000元／㎡。即将推出五期95-136㎡洋房。

　　绿都青云叙

　　绿都青云叙与郑州财经学院一墙之隔，总占地约550亩，共分七期开发，目前一期已接近清盘，二期在售高层价格在14500-15000元／㎡，洋房均价19000元／㎡。户型建面约95-130㎡高层、130㎡洋房，精装修交付。

　　青云叙周边相对荒凉，距离最近的地铁2号线惠济区政府站，项目规划有学校，但还未确定，尚在洽谈中。

　　惠济区被大家大大低估了，真正价值的体现，只待一个合适契机。

　　区域内万科、融创、建业在营销上都不是省油的灯，再加上利好支撑，区域热度不成问题。四环内本身稀缺，四环外项目有黄河战略傍身，完全可以和管南一较高下。

　　并且惠济区新房二手房倒挂明显，二手房涨了不少，成交价都到1.7W-1.8W了。这也是未来区域新盘定价的底气。

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