今天，一场土拍，指向近日话题度与热度居高不下的沣西新城。

　　沣西新城，给人的印象一直不温不火，然而从近期板块释放的各种信号来看，我们对其的印象是时候应该改变了！

　　前两天，西咸新区土地出让盛况空前，累计成交7宗281亩开发用地，其中最引人瞩目的，当属沣西新城1宗约155亩的住宅＆商业用地，经历39轮报价后，达到熔断价格，进入摇号程序。

　　丨华润新摘地块位置

　　今日上午10点，该宗地进行了摇号，58家房企参与，其中中海24家、华润20家，最终由华润拿下，也代表着华润首次进驻沣西新城。

　　虽然有熔断机制在，但该宗地约12615元／㎡的楼面价，依然打破了此前港中旅10127元／㎡的区域最高楼面价，成为沣西、西咸新区双料“地王”，引发市场高度关注。

　　01楼面价翻倍，沣西土拍“热”

　　其实从2017年开始，沣西新城便展现出了板块地价的潜力。2019年，经过102轮激烈竞价，沣东地产以840万元／亩摘得沣西一地块，足见房企对这里的看好。

　　丨沣东地产地块位置

　　不过对于普通刚需来说，“地王”并不是他们的关注点所在，毕竟地王将来对应的产品非富即贵。真正值得关注的，是地王所带来的一系列效应。

　　例如，高新软件新城板块。早在2019年中旬苏宁云著入市时，1.7万元／㎡的价格受到不少非议。直到2019年年底至2020年上半年，软件新城板块土拍火爆，楼面价不断刷新，等到众人终于能够理解该板块的价值所在时，板块内唯一在售的苏宁云著也已经售罄！

　　目前，板块内聚集着众多高端改善盘，在售的招商臻观府房价约2.6万元／㎡左右。

　　因此，沣西“地王”的诞生从一定程度上影响了沣西新城未来的房价走势，也会对其他楼盘在开发及定价时产生影响。

　　目前该地块所在的区域在售楼盘只有科为城。去年11月科为城熙府首开价格在1.55元／㎡，如今科为城学府新房源即将加推，预计价格在1.9万元／㎡左右。

　　可见沣西新城楼市还是十分有潜力的，不但多家品牌房企纷纷进驻，很多购房者也看好这个区域。

　　02利好兑现，房企扎堆入驻

　　土地是房产开发的先行指标，也是决定房产价格的最核心要素。每一场土拍都是房价走势的风向标，也预示着未来楼市的风向。

　　沣西新城纯新盘不断入市的同时，还有众多房企争相进驻，可以说是对整个区域的看好，也从一个侧面衬托出沣西新城未来的价值。

　　其一，产业西聚，以智力加持沣西新城

　　结合自身的发展优势，依托本地强大的科创资源，沣西新城以中国西部科技创新港、硬科技小镇、宝能科技园、柔性电子产业园、中科院科技园、丝路风情城等带动效应，发展硬科技、互联网＋、人工智能、区块链、数字经济等新经济，通过名校的吸引力、人才的吸引力以及政策的吸引力，汇聚百强企业及资金入场，擘画产业发展与未来城市。

　　目前，中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇、西北农林科技大学未来研究院，三所985高校在沣西新城布局。

　　其二，公园＋地铁，打造宜居生态环境

　　除了更好的就业机会、创业环境等等外，能吸引高端人才的就是居住环境，包括生态环境、文化魅力、高端服务，这些是吸引高素质创新人才非常重要的方面。

　　沣西新城南望秦岭，北见渭塬，位于渭河和沣河两河之畔，两水交织使沣西具备得天独厚的生态环境和优良的区位价值，更使区内的开发用地和整体环境别具优势，成为推动新区跨越发展的新引擎。

　　在持续对沣河、沙河水域进行治理的基础上，为了塑造一流城市环境，沣西打造了大西安中央公园，白马河公园、新渭沙湿地公园等。

　　丨大西安中央公园规划

　　以大西安中央公园为例，公园规划拥有110公顷森林＋12公顷草坪＋35公顷梯田＋25公顷生态湿地，坐拥2600亩核心区域及2400亩城市绿廊，现已全面动工。

　　交通方面，沣西新城目前已经有了比较成熟的交通路网，多条道路直通西安和咸阳主城区。东西走向的红光大道已经开通，20分钟可直达西安主城区；丰邑大道是贯穿沣西新城南北的核心主干道；还有钓鱼台路、咸户路、公园大街、沣景路等。

　　丨5号线二期

　　西安地铁5号线二期工程自交大创新港至和平村站，也横穿沣西新城，目前已经开通运行，极大提升区域内的交通环境。

　　其三，优质教育，提升区域教育水平

　　虽然教育资源只是项目的配套之一，项目品质才是最根本的决定因素。但是大多数有需求的购房者还是会比较关心区域内的教育资源如何。

　　而沣西新城在学校方面，沣西第一学校、沣西第二学校、沣西实验学校、沣西第四学校等多所新建中小学的投用，区域优质公办教育资源学位不断增加，品质不断提高。

　　综上，无论是从教育配套、交通出行，亦或是景观资源，沣西新城已能满足现在购房者的购房需求。

　　截止目前，区域内已有科为、蓝光、沣东地产、华润等房企纷纷进驻，主要开发偏改善产品。

　　03区域核心，科为城新品均价1.9万

　　提起科为，可能西安人对于科为在地产板块已经比较熟悉了，先后开发了卡布奇诺系列，以及航天城板块的叠拼项目科为城墅、城北板块的高层＋洋房项目科为瑞府。

　　实际上，科为集团的产业布局，不仅仅局限于地产板块。

　　科为控股有限公司是以高科技、基础教育、民生地产为核心的多元化民营企业集团，在人工智能特色小镇、文化生态园区、高科技智能飞行器、基础教育等领域取得了一定成就。

　　其中，在特色小镇领域，科为与西北工业大学、西咸新区沣西新城共同建设的翱翔小镇，是我国首个以“空天地海”智能无人系统产业为核心、科教产融四位一体的创新示范小镇，2017年2月正式启动。

　　目前小镇内爱生无人机、航沣新材料2个龙头企业已投产，西工大无人系统研究院、智能飞行器等一批优势成果转化项目已落地。

　　而科为城，实际上就是这个项目的配套住宅用地。

　　科为城位于丰信路与天元路交汇处西南角，目前共规划有三个住宅地块和一个商业地块，其中在售学府地块，总占地约86亩，容积率约2.5，绿地率35％。共规划11栋楼，包含高层、小高层。

　　丨科为城学府沙盘

　　科为城学府预计将加推3＃、4＃、7＃楼小高层，户型面积107㎡、121㎡、130㎡，预计价格在1.9万／㎡左右。但项目目前尚未取得预售许可证，处于认筹阶段，价格信息以最终售价为准。

　　科为城位于翱翔小镇板块范围内，项目南侧是地铁5号线翱翔小镇站和钓台站，即将加推的学府地块紧邻沣西第二学校。据置业顾问介绍，项目的南北两侧都有教育用地规划，但与学校相关的具体信息尚未确定。

　　当然，项目所处区域的生态环境自不必说。往东约3公里即为已经开放的沣西公园，并且由于沣西新城处于沣河、渭河两条河流的三角地带，所以周边自然环境算得上优越，项目往西直线距离2公里就能到达咸阳湖二期公园。

　　不过，对于项目来说，周边大型商业比较缺乏。距离项目最近的仅有统一西路上的沣西吾悦广场，后期日常生活只能依靠社区底商。

　　科为城目前已公开样板间为108㎡与128㎡的三室，总体上来看，是非常不错的三居室。

　　在装标上，项目的装修标准比较高，联合西门子做了全屋智能，用APP操作室内灯光、中央空调等，还有全屋壁纸、新风除霾，以及厨房的净水器、垃圾粉粹器等。

　　108㎡的三室，整体看户型方正，没有浪费面积，客厅、两个卧室，三面朝南，布局也比较合理，两个卧室带有飘窗，卫生间也是干湿分离，总体上来看是紧凑实用的三房。

　　128㎡的三室，这个户型的优势是做到了南北通透，三开间朝南，而且动静分区很明显，南向的两个卧室也带有飘窗。不过，实地看这个户型给人感觉显得餐客厅格外长。

　　丨科为城售楼部实景

　　结语：一直以来，沣西新城给人的感觉就是距离西安远，发展比较慢，未来难以判断。

　　但今年以来沣西的土拍已经破万，而且区域内的销售情况也都不错，蓝光雍锦湾已经售罄，万科大都会也一直是片区的热盘。

　　科为城目前来看配套还是比较缺乏，除了地铁5号线，其余配套都需要时间兑现，产品还算不错，但价格没有明显的优势。如果看到沣西新城，可以考虑，或者白马河路附近的几个项目，例如万科大都会、中国铁建西派时代、紫薇铂樾府、中铁沣河湾、中交长安里。