“什么时候上海买房，变得和现在的鬼天气一般。昨天是雨雾湿寒，隔天又是酷热难耐“。这句话来自一位买房粉丝，没有别的意思，单纯阐述了上海买房的真实境地。这个难，不光是二手，也有新房。钟意的二手，涨过一波价格高。看得上的新房，积分高且付款要求高。查限购、算积分、计税费，越来越多的人拿着钱在市场上徘徊、犹豫、周旋。作为一个观察市场的个体，当我“隐藏”在各个社群，看到关于买房的视频、截图和消息时，一股越来越强的感受涌上心头——如今上海买房，的确，进退两难。

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　　先说说购房者的进路。

　　前段时间的这张入市新盘表，非常有代表性。

　　只要你对板块、市场稍有了解，就会看清这些新盘真的极具性价比。随便举个例子，徐泾的网红盘招商虹桥公馆，这一批入市均价是6.01万／平。便宜吗？非常便宜。对面的万科天空之城二手，挂牌和成交价都已经破8了，且无房可卖。南翔的融信海纳，均价5.9万，次新华润公园7万，便宜吗？也很便宜。所以大家都很明白，打新就是很多很多上海买房人的进路。别管积分、首付款多少，新房就是我想要的聚光灯。不夸张的说，搞钱这件事，能够满足世上的大部分欲望。但新房现在也不容易。上海最敢讲真话的新房号「上海新房指南」，火箭哥曾做过多篇真实报道，市场上独一份。我也给现在的“新房开盘行为”起了个名字，叫“躲猫猫”。比如说前段时间的上海新房的几大爆点——第一个，尚海湾豪庭，认筹前售楼处就被拆了。

　　最后的认筹地点，悄无声息地定在了这么一个破败局促的毛坯房里。

　　原来楼市里，也有如此这般的内卷。第二个，南翔新盘的重新认购。其实和招商虹桥公馆等楼盘一样，公示做的不错。但不好意思，我们采取的预约制。青浦徐泾的项目，都可以跑到松江泗泾认筹。你自己突然跑到现场，门都不带开的，销售也见不到。积分、首付款多少，可能才是打开预约制的潘多拉魔盒钥匙。。这样的情况也倒逼购房者，陆续采取一些不一样的路径，来遏制这种现象。最近浦东的另一个红盘，金桥世纪的情况，我就不多介绍了。真相如何，可以去「上海新房指南」公众号，查看一些真实参与过的买房客户留言。最后，33个盘有多少会悄咪咪被消化掉，有多少能够公平的触发积分摇号，我们拭目以待真相。

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　　其实这种现象并不意外。之前的市场是房东强势，如今猛然却变成了房企强势。市场上做开发商广告的友商们，最有体会。房子都不愁卖了，投什么广告。而现在压根不愁卖的情况下，红盘的销售们华丽变身成了“游击”小分队。别不满足，如今有售楼处存在就已经是最大的善意了。我亲眼目睹着越来越多的楼盘——

　　说句实话，现在即使手持着分数和付款条件，都不一定有保障，前提是要触发积分摇号制啊。很多时候，你的底子，在销售的excel表格里，已经做好了排序。

　　所以现在什么最重要？不仅仅是媒体，也要你们一起，齐心协力共同监督。这让我想起了之前的一些热门城市，上一波的南通、苏州、徐州，现在的合肥南京杭州，你想要买热门新房，不仅仅要追着销售问。甚至，还要想办法花钱走“后门”追。愤青点讲，顶着得罪人的风险，也要抵制这种风气。比如说，前面提到的某个想躲猫猫的新盘，经过各位的努力，又重新开放了售楼处。这就是新一轮的开始，需要购房者的同心。在上海这个讲程序、讲规则、讲法度的城市，这种不良现象，一定要提早扼杀在摇篮里。

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　　再来说说二手。如今购房者的退路，二手房又怎么样呢？事实上，年后这一波，嘉定宝山青浦等区域都有了补涨。如果你更细心的话，会发现连凉城都在涨了。这也就意味着，传统意义上的上海楼市普涨周期即将走完。但今年又有点不一样，处于货少需求量大的市场。如今调控下的整个市场，并不是全局上涨或全局下跌，而是新一轮分化行情。前一波涨幅冲的比较高的板块、房源，开始出现回落，而涨幅滞后的区域、板块，又开始小幅前进。这跟我们之前的判断也完全一致，可以看看这篇

　　如果，上海楼市开始调控。这一篇调控预测里，几条政策全部压中。后市的判断里，有几篇文章也全部压中，但不幸被删。我很愿意相信，上海楼市调控的初心是为了房价。但供应量短时间无法满足需求，最后结果依旧可能是僵持不下。如今就是博弈拉扯的重要节点，我们可以清晰的看到，二手回撤窗口期已到，很多房东已经愿意让步、愿意谈价、愿意牺牲付款周期。但是有一点要格外注意，当大家发现新房难买转而入场二手，不敢保证，还会不会出现新行情。最坏的结果，大概率就是再冲一波，直到吃到二手房指导价的重磅调控。

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　　可能看到这里，有些买房人就会赌气了。那我干脆不买了。等，等到调控压力之下回调的一天。这里我们需要确定的是，回调的基础是什么？会不会出现2017年之后的那次横盘。第一，我们回顾下历史，看看新房二手的发展历程。其实一直到2017、2018年，那一波很多入市的新房，都是高价地上来的。所以新房的入市价格也很贵，当时的新房和二手房之间，很少有如今这样明显的倒挂利差。购房者都不认可这个价格，大家都互相磨、等待，看调控之下谁先熬不住。

　　今年情况却有点不一样，新房看得见的倒挂，大家都想买。虹口黄浦还有“嗷嗷待哺”的动迁户，他们可能最先熬不住。第二，再来讲讲心态。很多人可能会说，把投资客熬到撑不住不就行了。但上海的严格限购、落户门槛，投资需求并不强，这一波是很多内生的自住、改善、学区需求共同拉升的。还有一点，像深圳这样投资盛行的城市，即使二手出了指导价，也没有出现规模的回撤行情。道理很简单，已经上车的房东，只要买入的时机足够好、买入的价格足够低。既然他买得起，自然也熬得住。第三，再来讲讲市场。真想全面回撤，办法不是没有。学习郑州、青岛、济南等城市，大量加新房供应。过去三年，青岛平均每年可以供地400宗。原来你只能吃一碗，硬生生给你盛两碗，再好的山珍海味，也没了价值。但偏偏上海又是一座，很克制很讲规则的城市。

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　　最后聊聊上海楼市会怎么发展下去。首先回调是客观发生的，最近的学区变化、政策变化，已经让市场在挤泡沫，但不要抱有大回调的想法，供需摆在眼前。接着依旧会是分化的市场。补涨板块和涨幅不高的，还会再有一波行情。最近300-500万的刚需需求，开始往外圈释放了。。那么我们在这个市场该怎么买房？如果你的家庭有明确的需求，那些看得到便宜的新房，可以去试试看，但是这些倒挂红盘终究属于少数者。纠结2.0时代可能要来了。至于二手什么时候会平衡？可能要到供应能让一二手市场左右手互搏。最后，回复一下第四段的问题，该不该等？要不要等？其实买与不买，等或不等，全看你和你的家庭，熬不熬得住。熬得住，一切都和你无关。熬不住，就及时抢占窗口寻找还有机会的洼地。今年最大的祝福，就是希望所有买房人，都能够顺心如意地买到钟意的好房子。

　　以上是正文。