2020年郑州楼市用“惨淡”一词形容并不为过。
由于新房、二手房行情不好，2020年9月，河南房地产商会会长闭门会在郑召开，50多家开发商代表参与，在会上，建业董事长胡葆森等人带头表示不带头降价，并成立了“不降价联盟”。
但是，到了年底，很多开发商为了快速回款，降价、首付分期甚至零首付的手段频出，不降价联盟土崩瓦解。
而有着“河南王”之称的建业地产，让本地人们又爱又恨，有网友甚至表示，河南的高房价，有建业地产的“功劳”。作为本地老大，建业地产这几年并不好过，也开始想法设法“走出去”和“引进来”。
年报显示，2020年建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点；净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，较上年同期下降约0.33。净负债率与现金短债比均符合“三道红线”标准，仅剩剔除预收款后的资产负债率一项未降至红线以下，居“黄档”。
“我们经常去红旗渠，这是一条引水的天河。目前我们三家上市公司也就是三条引水渠，把外部资金引入河南，流到驻马店、流到鄢陵、流到神后，直至流到农村。”2020年5月15日，在建业新生活的上市敲锣现场，建业地产董事长胡葆森用“天河”来比喻上市的三大平台。
在2020年业绩报告发布之后，建业地产对外公告了两件事。一是，建业地产分拆中原建业赴港上市迎来新进展，二是建业地产拟8.48亿收购郑州两项目10％权益，总面积达到4104亩。
此举可谓是建业打造的第四条“资本天河”，“河南王”在继续跑马圈地，这两件事不约而同地指向同一问题——资金，分拆代建业务上市可以融到资金，间接反映建业地产需要资金，而收购项目也需要资金，一个象征“入”，一个象征“出”。一入一出之间，建业地产的业务发展及资金、债务问题也间接地呈现出来。
从近日两项动作来看，建业地产依旧在深耕河南的“围城”中徘徊，与此同时，“买买买”业务持续进行中，这也对降低负债率、提升现金流等方面提出了更高的要求。
根据截至4月13日已经披露的内房股“三条红线”数据显示，建业地产剔除预收款后的资产负债率居“黄档”房企首位，其他同档房企如碧桂园、融创、绿城中国、美的置业、花样年控股、雅居乐、禹洲集团、正荣地产、中国奥园等房企该项指标分别为8皆低于建业地产剔除预收款后的资产负债率。
降负债与“走出河南”提升盈利迫在眉睫，建业地产又将如何“移山”巩固后千亿时代？
作为“92派”的企业家代表，胡葆森曾与王石、冯仑等第一代地产巨头被认为中国房地产业的“带头大哥”，并引领了一个行业的发展。1992年成立的建业地产，由于常年在河南市场的占有率排在第一，因此也被业内称为“河南王”。从兴于河南到固守河南，近年来建业的发展也受困于河南。
就建业地产年报业绩来看，2020年合同销售金额为1026.42亿元，2019年建业地产的合同销售金额约1011.5亿元，同比增长1.48%，基本维持在千亿序列之中，而从2017年到2019年的发展速度来看，建业地产三年复合增长率高达65.9%。
此外，就整个合同销售额来看，其中，重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名（操盘榜）从2019年的第27位降至34位。
除了业绩增速放缓之外，建业地产2020年也出现了增收不增利的情况，2020年净利率仅为行业平均水平的四分之一。
根据年报显示，2020年建业地产录得收益433.04亿元，同比增加40.8%；公司拥有人应占溢利为18.02亿元，同比下降10.6%；录得毛利率为19.9%，同比下跌6.1个百分点，这也是建业地产近5年来首次出现净利下滑。此外，2020年建业地产ROA同比下降28.58%至1.17%；每股收益下降12.27%至0.65元/股，ROE同比下降21.36%至17.08%。
值得一提的是，建业地产的销售成本正在吞噬利润。年报显示，2020年建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元，增幅达52.5%。
业内人士表示，随着负债额度的不断上升，建业地产2020年的销售和融资成本分别上升52.5%和221.8%，导致利润被侵蚀，蚕食了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。
对此，建业地产表示，是由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。
就在建项目所属地来看，建业地产曾施行“省域化战略”，覆盖河南省、市、县、镇、村的五级市场，搭乘省域化的东风，建业地产曾凭借着三四线城市去库存的热潮迎来企业的发展，但是随着城镇化率提升、棚改红利褪尽，大量布局在省内三四线城市的项目去化难度加重，近两年投资重心向周口、许昌、新乡、驻马店等低能级城市下沉的建业地产，也面临着房地比下降、购买力不足等问题。
基于此种情况，“走出去”成为建业地产的选择。早在2018年， 建业地产净利率下降至9.6%，胡葆森表示，建业地产要走出河南，将会有条件地走出河南。只是，只是建业走出去的步子并不大。
年报显示，截至2020年末，建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米，在建项目为180个，较2019年增加29个，其中25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个，建业地产98%在建项目依旧在河南省。
