4月28日，集中供地后的无锡首场土拍让多少徘徊的买房人悔不当初，几乎所有参拍的地块都引领了所属板块的地价新高。

　　经开区第一、锡东新城第二的板块定位在此次土拍中被进一步夯实。

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　　达到限价线并且进入摇号环节毫无悬念。

　　该地块要求另外配置建筑面积5000平米的成品住宅作为人才房，所以房企的实际拿地成本要高于土地指标中的限价线17637元/㎡。

　　2020年，锡东新城的土地楼面价突破1.6w，2021年突破1.7w。

　　锡东新城真真从“爱答不理”，变成了“高攀不起”，错过的买房人回头发现“小丑竟是自己”。

　　壹

　　锡东新城至今已经发展了十余个年头。

　　2009年3月，以京沪高铁建站为契机，锡东新城启动建设。不过一直到2011年6月，京沪高铁通车和无锡东站投入使用，锡东新城才算正式进入大众视野。

　　建设初期，锡东新城并不突出，经历了数年修路、建桥、造景等基础设施的培育，锡东新城的房地产市场才开始有起色。

　　锡东新城高铁商务区鸟瞰图

　　2011年，碧桂园成为第一个进入锡东开发的房企。随后，红豆、龙湖、恒大等房企也开始关注起这个彼时并不被市场认可的新城。

　　即便后续中隆、景瑞、华西村、蓝光等房企布局，锡东新城的房地产市场也一直处于筑底期。

　　绝大多数落地的楼盘定位为刚需，营销说辞里总是少不了“性价比”这样拉近距离的词汇。

　　约6000元/平米的房价从2011年一直持续到2016年年初。

　　2016年在房地产市场新一轮的上升周期中，锡东新城的刚需盘被赋予“价值低估”的标签，包含无锡碧桂园、红豆香江豪庭、龙湖九里香提、恒大城、蓝光COCO蜜园等在内的一众项目都遭到疯抢。

　　这些项目最高的也仅卖到8000左右的房价就面临收官。

　　后续，景瑞望府、映月华府、融创东方御园、中梁首府壹号、中隆润熙府等盘基本在2017年年中收官，部分楼盘销售期的最高房价约达13000-14000元/平米。

　　在刚需项目的逐步去库存化之后，锡东新城的地产开发慢慢开始了“质变”。其标志之一是品牌房企开始高价拿地，品质成为重要参照系。

　　2016年8月，美的地产溢价近157%拿下公园天下项目所属地块，并打造5M智慧社区概念，将智能家居系统引入到住宅产品中，引领锡东新城地产开发走进品质时代。

　　2017年10月，建发首进无锡，以约9600元/平米的楼面价拿下万业南地块，打造无锡楼市中至今无盘能超越的新中式园林住区——建发·玖里湾。

　　自此，锡东新城迎来高光时刻。

　　地价从7K+到1W+，再到时下 的1.7W+，房价从1W+到2W+再到如今的部分低密产品3W+……

　　贰

　　乏人问津到炙手可热，锡东新城的价值到底是饼的成分多，还是人间真值得？

　　去锡东新城走过一圈就能找到答案。

　　首先，从价值空间的角度分析，锡东新城的土地储备量很大。

　　锡东新城总规划面积约125平方公里，由东、中、西三个功能板块组成。目前重点发展的是中部板块锡东新城核心商务区，规划面积约44.06平方公里。

　　与主城区到处建设的满满当当、供地只能靠“拆旧”的情况相比，锡东新城内有大片待建空地可以配合新城的轴线发展。

　　除了刚刚成交的龙湖东下部地块外，今年锡东新城商务区还计划推出3幅优质宅地，分别是滨江学院西住宅地块、莱茵西住宅地块、滨江学院北住宅地块，三宗地总面积约258亩。

　　这意味着，今年会有更多的品牌房企逐鹿锡东，品牌房企越集中，引进高端产品线越多，对于板块的价值提升越有利。

　　其次，锡东新城无论是交通路网还是资源配套都有实打实的成果落地。

　　锡东新城区域内部累计新建通车道路达到130公里，构建了全方位的立体交通网络，高铁、地铁、高速、高架实现快速连接，地面道路和地下环路实现联通。

　　对外通过京沪高铁无锡东站，28分钟即可到达上海虹桥，4个半小时到达北京；对内通过地铁2号线与4号线（尚未通车），快速对接无锡城区。

　　新城内部的生态环境建设也让人居更舒适。映月湖中央公园、九里河湿地公园、吼山森林公园等已经不仅仅是受到区域内人口认可，也吸引了其他区域的人流。

　　教育资源的密集则是锡东新城爆发的主要发力点。锡东高级中学、协和双语国际学校、天一实验学校、锡山实验小学、水岸佳苑幼儿园等都已投用。无锡第2所公办本科大学——无锡学院已经开学。

　　要说不足，商业配套大概是锡东新城目前最大的槽点了。

　　虽然新城内已经有红豆万花城、大润发等商业体，但受限于商业品牌的档次，并不能满足新城内居民不出城“一站式购物”的需求。中隆广场项目中规划的商业体的定位一改再改，至今也没有确定的消息。

　　好在锡东新城商务区距离荟聚商业中心的车程只有15分钟，可以弥补。

　　如果说经开区是凭借市政府南迁领跑，那么锡东新城就是凭借交通枢纽、产业经济优势上位。新城内的国家车联网先导区展示中心、海尔创智谷、九里仓轻文旅街区等项目都将定调锡东未来。

　　叁

　　这样一座冉冉升起的新城，想说“爱了”，但是她的门槛却不低了。

　　目前，锡东新城内的在售新房都偏向品质改善，高层总价约在250-370万，洋房总价约在400万内，叠墅总价约在500-600万。

　　听着好像产品线很丰富，事实却是可选面十分有限。

　　因为，目前锡东新城内仅4个楼盘主力在售，其中性价比最高的海尔创智谷的存货已经不多。剩下的金辉·天奕铭著、彰泰春岸雅筑、百郦华庭基本是同期开盘的竞争对手。

　　金辉·天奕铭著，总建约23万方，打造11栋小高层+7栋洋房+12栋叠拼，是新城内少有的低密复合型高端住居社区。

　　除了叠拼产品外，天奕铭著剩余产品均采取精装交付，交付标准涵盖中央空调、地暖、新风系统三大件。

　　精装配置向改善客群倾斜，产品确实也是针对改善客群。目前天奕铭著对外推出的最小的户型位于小高层中，为98平米三房，其次是103平米三房、125平米四房。按照小高层均价29000-30000元/平米来算，小三房总价300万起步。

　　另外，天奕铭著还有128平米洋房在售，总价约在400万；在售150平米的叠墅总价约500万，在售215平米的叠墅总价约600万。

天奕铭著鸟瞰图

　　彰泰春岸雅筑，总建面约为12万平米，规划为7栋18层小高层、2栋11层洋房及4栋10+1层洋房。除部分顶底复产品外，全精装交付。

　　春岸雅筑同样定位为品质改善型社区，用小而精概况它更到位。

　　它的小不仅仅是体量上，还表现在产品打造，这也是它与金辉天奕铭著竞争的差异化所在。

　　高层产品89平米三房、105平米三房，按照高层28000元/平米的均价来算，高层产品总价在250-300万。比起天奕铭著高层300万起步的距离感，春岸雅筑亲和多了。

　　不仅高层在总价上吊打天奕铭著，洋房也做了109平米的相对低总价产品，总价约在330万。

　　另一个洋房产品虽与天奕铭著的差不多，面积却小7平米，为121平米。7平米就是二十几万，还是能打动不少英雄汉的。

春岸雅筑鸟瞰图

　　百郦华庭，总建筑面积约20万方，由8栋洋房和9栋高层组成，毛坯交付。

　　其实这三个楼盘里，百郦华庭是最具备竞争优势的，因为它的地价比另外两个项目要便宜约3000元/平米，相应的新房单价也要低许多。

　　百郦华庭在售高层98平米、128平米，单价约为25000元/平米，总价约为250-320万；在售洋房140平米，总价约为400万。

　　是不是感觉哪里有些奇怪！

　　由于项目的高层和洋房产品面积相对较大，虽然单价便宜，总价反而相对较高，项目又是毛坯交付，跟前面的两个竞品楼盘相比，有种两头不讨喜的感觉。

　　百郦华庭鸟瞰图

　　不管怎样，眼下250万还能入住锡东新城，能上车的大步跑起来。过了2021年，这个机会大概率不会再有了，你们看呢？