全广州的买家，都在等一纸“限价令”。

　　靴子尚未落地，但在“限价风声”之下，黄埔楼市却丝毫没有“退烧”迹象。开发商想趁着窗口期加快出清，买家则担心等不到限价先踏空，双方不谋而合，造就了如今黄埔楼市普遍无证销售、捆绑车位、集体追涨的疯狂。

　　相比之下，隔壁的增城，就有点“欲哭无泪”。不仅完美避开了广州这波上涨行情，如果叠加限价，估计原本凉凉的楼市会被彻底打趴下。但对预算有限的刚需买家而言，这也有可能在潮水褪去后，等来淘笋货的好时机。

　　近期，网易房产走访了片区内10个一二手楼盘，为大家分析：面对当前不明朗的政策环境，聚焦东部的买家，到底应该买涨不买跌赶上黄埔的车？还是退出“内卷”选择高性价比的增城？两区内部的选筹逻辑又如何分化？

　　黄埔：

　　一手新货断供，二手成本陡增

　　新政扩大“倒挂”，刚需无处可逃？

　　今年以来，黄埔一手楼盘获批预售证难度加大，新货奇缺加上“阀门”收紧，让原本就面临“断供”的黄埔更加重了供不应求的紧张气氛。

　　与此同时，4月21日，广州发布新政，包括黄埔在内的9个重点区域，增值税免征门槛从2年提高为5年，导致二手房交易成本陡增。

　　羊毛出在羊身上，二手业主不愿让利，倒逼买家回流一手市场。而面对需求持续涌入，黄埔多个一手楼盘铤而走险无证销售，违规收取高额认筹金，甚至在房价全面4万＋的高压下，还强制买家购买车位，但尽管如此，部分热门户型仍被抢到“断货”。

　　01.

　　一手：

　　多盘无证销售＋捆绑车位

　　有盘不到1年房价涨幅达70％？

　　位于科学城开源大道的某全新盘，目前没有预售证，对外宣称6月中旬开盘，具体价格待定，只吹风首推均价4.2万／平，后续要涨到4.5万／平，就已经以“冻结10万锁定房源”的方式在变相收筹。

　　▲科学城开源大道的某全新盘

　　按4.2万／平计算，项目最小的81平三房，总价也要去到340万，首付102万，首套组合贷月供12606元。值得注意的是，在这个基础上，项目还强制捆绑车位销售，每个车位16-18万，只能分期，不能贷款，进一步抬高置业门槛。

　　而该开发商的这类“骚操作”，已经成为“潜规则”。距离上述项目2公里的另一个楼盘，同样需要捆绑车位，而且就算买车位，也无法指定位置，只能“盲买”。但就算如此，最热门的南向85平三房两卫，总价超370万，也被全部抢光。

南向85平三房已经被抢断货

　　同样位于科学城，靠近网红盘万科东荟城的某超大型楼盘，尽管面市以来，因为密度和学位等问题槽点无数，但房价却一路飙升，去年6月份首次开盘，靠马路部分房源才2.8万／平，如今2期园心即将加推的新货，扬言要卖到4.6万／平，不到1年涨幅高达70％！

▲该盘新货扬言要卖到4.6万／平

　　不过在表面的疯狂之下，市场也透露出特殊的信号。该盘近日有部分早期售出的房源，由于买家购房资格和贷款资质等问题退房，放出重新销售，以1套95平三房两卫为例，折后总价357万，均价3.75万／平，比目前在售新货便宜了5千／平。

　　。

　　02.

　　二手：

　　站稳4字头，银行评估不到价

　　捂房惜售，内转房半年溢价50万

　　虽然二手房新政提高了交易成本，但目前只是成交降温，并没有撼动房价，业主通常选择暂缓卖房，而不是主动让利承担税费。

　　以交投最旺的科学城中海誉城为例，目前大部分房源放盘都去到4.1万／平，中介表示，此前有1套均价去到4.5万／平，都有买家愿意“接盘”，后来是因为银行评估价跟不上，才没有买成。可以看出，目前市场对黄埔房价的接受程度有多高。

　　目前小区放盘最笋的1套是94平三房两卫，总价345万，但新政后各种税费加起来要7.5％，高达26万，首付陡升到130万，对于刚需来说，这可能就是压垮买房希望的最后一根稻草。

　　中介建议，这种情况，可以跟卖家商量，把税费算入总价，由卖家缴纳税费，降低首付门槛。也就是说，345万的房按371万卖，这样多出来的26万可以贷款，首付可以控制在120万内。

　　而除了普通二手房，目前黄埔也有少部分“内转房”在市面流通。。

　　以香雪地铁站附近某楼盘为例，去年年底开盘2个月清货，不到半年，目前内转房溢价在50万／套左右，1套87平三房，发票价322万，如今内转要卖375万，还要求一次性付款，捆绑车位19万。而即使是接受按揭的内转房，溢价部分也必须一次性给到上一手炒家。

　　增城：

　　市场分化，置换客被套牢

　　不限购，但“双外”贷款被堵死

　　近年来，增城楼市经历大起大落，慢慢形成了内部的格局分化。

　　中新板块主打天河通勤的刚需自住买家；新塘板块逐渐豪宅化，向改善型市场倾斜；石滩板块则靠低价吸引投资，承接东莞买家外溢。

　　但无论是哪个板块，近两年，增城的房价涨势都跑输广州大市。如果是当初高位接盘，想着上车再置换的买家，如今遇到二手房增值税新政，无疑是“雪上加霜”。

　　值得注意的是，网易房产踩盘时了解到，虽然增城不限购，但如果是“双外”买家（外地户口＋外地流水），银行基本直接拒贷，这意味着外地投资客只能全款买。

　　涨不起，卖不掉，贷不了，那增城还能买吗？应该怎么选？

　　01.

　　中新：

　　房价回到3年前

　　产品同质化，刚需客怎么选？

　　2018年，朱村板块最贵的复式曾卖到3.6万／平，即使是平层，也是“坐2望3”的水平，但如今3年过去了，与朱村仅1站之隔的中新板块，却还在停留在2万出头，部分楼盘1字头还有得选。

　　因为主打性价比，目前该板块的产品严重同质化，基本都是100平以下户型，包括75平左右的三房一卫，85平左右的三房两卫和95平左右的四房两卫，买家做选择，只要看价格多贵，地铁多近，基本就能看钱包作出判断。

　　沿着21号线，距离地铁坑贝站100米的某楼盘，目前均价2.2-2.3万／平，价格低已被抢光，等待推新；而中新站某全新盘，目前诚意登记，吹风价是2.5-2.6万／平，优点是本身自带商业配套；这两个盘都值得考虑。

▲离地铁多近决定了中新楼盘的价格

　　如果预算吃紧，也可以考虑该房企距离中新站1.5公里的另1个楼盘，目前均价仅1.9万／平，应该是板块内的最低门槛，最低总价140万可以买到1套小三房，刚需非常友好。

　　02.

　　新塘：

　　一手房两极分化

　　豪宅价卖刚需房，谁来买单？

　　新塘自从多个高地价盘抬高了整体房价后，就开始走向豪宅化。

　　但市场表现却两极分化，既有碧桂园云顶惨遭降价“滑铁卢”，也有广汇尊府闷声发大财。

　　目前来看，房企的策略主要是过把品质抬高，吸引对价格接受度更高的本地改善型买家，因此多个在售一手楼盘都主打复式产品，均价也去到3.5万／平。

　　而新塘近期亮相的某TOD大盘，却不走“寻常路”。

▲新塘高速上盖TOD全新大盘

　　该盘规划是放大版的“兰亭盛荟”，同样在高速上规划了空中花园，拿地楼面价1.8万／平，吹风均价要卖2.8-3.2万／平，看齐板块内多个豪宅盘，但产品却依然是75平三房、85平三房和105平四房，如今的市场，面对中新板块的抢客，还有刚需客愿意为3万＋的新塘买单吗？

　　03.

　　石滩：

　　外地买家涌入

　　能复制南沙万顷沙的疯狂吗？

　　与中新和新塘相比，石滩更像是南沙的万顷沙，地段偏远，靠外地投资客撑场，但守住自己的一亩三分地，也能卖得动。

　　区别是，万顷沙吸引的是深圳客，在限贷之下，有底气全款买，石滩吸引的是东莞客，在限贷之下，真的还撑得住吗？

　　以石滩板块某全新盘为例，距离最近的地铁增城广场站也要10公里，但目前均价已经去到1.6-1.8万／平，最低总价130万起，销售还表示，新推的1栋楼1周内就接近售罄，但这个价格，垫垫脚去买中新板块，不香吗？

　　▲石滩和中新的价差已经逐渐收窄

　　结论：

　　黄埔已经不是能不能买，而是买不买得起的问题了，建议买家直接放弃过分自信的二手，重点瞄准一手项目的首次开盘，或者部分因为调控收紧而退出的房源，有机会捡漏。

　　自住买家考虑增城，可以重点关注中新板块，特别是近地铁的小三房，如果还不敢买，就想想3年前高位接盘的那些人，反正如果塌下来，还有他们撑着，就没那么害怕了。