房地产人总觉得市场越来越难做了！

　　是的，你的感觉没有错！

　　根据今天发的第七次人口普查数据显示，2010年到2020年，这十年间，人口增加了7200多万，猛一看，人口增加了将近一亿，可这是十年的数据，平均到每年，人口只增加了720万，人口年增长率仅有0.53％，且增长率呈现逐年下降的趋势。

　　房地产大势看人口，人口增长越来越少，甚至有停滞的趋势。从这个角度来看，中国房地产已经度过了它生命的高潮，下降趋势也是必然。

　　城市化率是房地产的核心。

　　经过十年的发展，已经实现了2.36亿人口进城，城市率从2010年的49.68％提高到2020年的63.89％，如果按照专业人士估计，中国城市化率最高可以达到70％，则中国的城市化进程还有6个点，就已经完成城市化的使命。

　　中国房地产，是中国城市化大进程中的伴生物，随着大城市化进程的结束，中国房地产也将进入存量房市场。

　　现在中国房地产市场上，还有大量的房地产企业冲规模，上千亿实则是邯郸学步，东施效颦的笑话。第一个玩高周转、冲规模的企业，是市场的先驱，后学者则是先烈。泰禾、华夏幸福、蓝光等等频频暴雷的企业，不正是没有看到这种趋势下的战略选择失误吗？！

　　对房地产企业来说，是要压抑自己内心规模和速度的冲动。

　　对的地方政府而言，以前挖个湖、建个高铁站、修几条路建一个新区的扩张冲动，也应该缓一缓了！

　　对于没有任何产业支撑的郑州来说，开了多少个新区；西流湖回填看是应了中央环保要求，其实也是中央对地方政府为了出政绩、业绩下的盲目建设新区的不满！

毫无疑问，河南是中国各省城市化率低且人口接近1亿的人口大省。

　　在人口不断流出的情况下，河南依然稳坐第三人口大省，实属难得，说明河南的人口增长率还是不错。

从下表可以看出，河南的人口结构已然年轻（相比全国而言）。

从城市化率以及人口增长来看，中国的房地产、河南的房地产已经进入了后半程。

　　所以那些说不买房就后悔、房价还要即将暴涨的言论，我们要谨慎的看待，心怀敬畏之心，且不可用十年前房地产普涨眼光看待新形势。

　　一念灭，万念俱灰；一念起，风起云涌，当然也不对。中国房地产、河南房地产、郑州地产将要进入下行的观点，也是不对的。

　　河南房地产市场只是在变化而已！谁适应这种变化，才能立于不败之地。

　　全省住宅项目：

　　第一，区域，要求。郑州以及郑州周边，地级市场优先考虑信阳、南阳、洛阳、周口，其他地区优质项目也可。

　　第二，项目大小。土地面积在100亩左右，最小不要小于50亩，最大不限，但可以分期摘牌。

　　第三，收购重组项目。一定要资产大于负债，法律关系简单，最好由地方政府统一打包处理债权债务。干净的壳公司、优质的地块，但缺乏品牌或者启动资金者，尤其欢迎，可以全资收购、合作开发，也可以品牌代建。欢迎地方国有投资平台合作开发代建。

　　第四，商住比原则上不超20％。以住宅项目为主，地块上配置商业的比例原则上不超过20％。

　　第五，政府勾地项目以及政府ppp项目，土地摘牌可控，半年之内摘牌优先考虑。

　　第六，土价不怕高，只要手续干净，测算通过即可。