花数百万在厦门买的学区房
房屋过户，准备装修时
竟无门可入！
厦门一女子瞬间懵了……
原来
进出房子的唯一通道
竟然被堵了！
这是怎么回事？
来看法院最新发布的
这起案件！
学区房过户后，无门可入……
位于厦门老市区的
故海路1号（化名）
是一处宅院
分为A、B两座房屋
建于上世纪80年代
其业主原属同一人
后经继承析产以及多次买卖
A、B两座房屋
已归不同业主所有
杨先生（化名）于2000年购买A座房屋。李小姐（化名）于2019年通过中介介绍到B座看房，房屋虽然老旧，但地处中心城区，属于学区房，李小姐果断花费数百万元买下。
房屋过户后
李小姐马上进行装修
然而，某日装修队
准备进场施工时
赫然发现竟无门可入
原来，A座房屋南临故海路，内有一处通道可通往B座，杨先生却在这条通道加设一扇铁门，又拒绝将钥匙交给李小姐。
B座房屋南临A座，北临故山巷，但故山巷一侧存在诸多建筑物封堵，所以无法从那边通行。也就是说，A座的通道是进入B座的必经之路。
双方争议！法院最终判决……
对此，李小姐认为
此前自己看房买房
都是通过该通道通行
除此外
没有其他方式可进出B座
因此杨先生
应提供该通道供其通行
杨先生则认为
该通道属于故海路1号A座
房屋产权范围内
他有权拒绝让李小姐通行
此外
故山巷原来有通道可以进出B座
后被违法建筑堵塞
造成无法通行
李小姐可以要求违法建设者
恢复原通道
法院经审理认为：
该通道虽然位于故海路1号A座房屋的产权范围内，但该通道作为B座的唯一出入通道时日已较为久远，属于历史形成的必经通道。从现状以及从李小姐办理的产权证上看，B座与故山巷之间是一堵完全封闭的墙体，故山巷上还有大量建筑，李小姐客观上无法从此处通行，B座仅能通过A座通道进出。如苛责李小姐仅能向妨碍其从故山巷通行的相关人员主张权利，其负担明显过大。
因此
根据方便生活、团结互助原则
法院判决杨先生应为李小姐
经过故海路1号A座房屋通道
前往B座提供必要的便利
法官说法
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。相邻权利人也应合理行使其通行权，通过邻地时选择最为经济合理的路线并注意保护邻地上的财产，因客观环境发生变化可以改道通行时，应改由其他更为经济的路线通行。如因通行给不动产权利人造成损失的，还应予以赔偿。
同样是小区相邻纠纷
再来看厦门最新发布的
另几起案件
01
门向外开
通道只剩29厘米
小练系海沧区一小区1501的业主，周某系同小区同楼栋1502的业主。双方房屋相邻，共用一条仅1米多的走廊通道。1501室位于走廊通道尽头，1502室位于走廊通道一侧。因此，小练进出家门，一定要经过周某家门前。
2021年7月，周某拆除了开发商初始安装的内开式房屋防盗门，自行安装了外开式防盗门，该防盗门向外打开至90度时，门至对面墙壁的最近距离约29厘米。
小练发现周某将防盗门更换为外开式后，与周某多次沟通无果，遂向海沧法院提起诉讼。
法院查明，该小区的物业公司规定：“不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为。”
法院审理后认为，该案系相邻通行纠纷。小练、周某因住宅毗邻产生相邻关系，小练出行必须通过周某住宅门前方能出行，故周某作为相邻方应对小练的正常通行提供必要便利。而周某在未与小练协商一致的情况下，自行将内开式防盗门更换为外开式防盗门，导致在防盗门全开启时通道通行宽度仅剩29cm，此宽度从正常生活经验判断，难以供普通成年人正常通过，更无法满足紧急情况下人员快速疏散的需求；而且该防盗门突然向外开启时，存在碰撞到通道中正在通行的人员、给通行人员造成损害的隐患。因此，周某安装外开式防盗门的行为客观上会给小练的出行构成妨碍、制造危险，具有一定的人身和消防安全隐患，同时也占用了公共空间。
最终，法院作出一审判决，要求周某依法排除妨碍、消除危险，将防盗门的开合方式恢复原状，由外开式整改为内开式。
法官说法处理相邻关系不得损人利己
《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。这就要求人们充分考虑相邻权利人的生活方便，睦邻友善，不得损人利己。
有些业主为了扩大套内使用面积，将防盗门由向内开改为外开。一旦这种行为影响到邻居的正常通行，甚至造成人身和消防安全隐患，就会构成对邻居相邻权的侵犯。被妨害通行的邻居有权请求行为人立即排除妨碍、消除隐患，将防盗门的开合方式恢复原状。
02
空调外机
占用公共空间
苗某和陈先生是同一楼层的隔壁邻居。苗某家安装空调外机时，占用了两家的公用部分并搭了一堵矮墙，导致后来装修的陈先生无法安装空调外机，装修进度拖了3个多月。陈先生气不过，不停拨打市长热线进行各种投诉。物业介入后，苗某还是不整改，物业无奈选择断了苗某家供电。
苗某到海沧法院起诉，同意法院介入调解。调解员到现场看到，苗某在安装空调外机的位置倒水泥板做成上下两层，下层是厨房，上层自用。该小区楼盘是玻璃幕墙，除了专门预留安装空调外机的位置外，没有其他地方可安装空调。
通过法院调解员普法，苗某认识到了错误，同意恢复原状，并向陈某真诚致歉。
法官说法
住宅装修，不得侵占公共空间
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《住建部关于住宅装饰装修管理办法》《厦门市物业管理若干规定》的相关规定，业主行使物业共有部分的权利时，不得损害他人合法权益。装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。业主或使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。
设备平台属于共有部分，开发商在每套房屋专有部分相对应的外墙面范围均设置了摆放空调外机的设备平台供业主使用。苗某为了扩大自己的专用空间，自行改建设备平台，挤占了陈先生家的空调外机安装位置，损害了陈先生的合法权益。
像这样的纠纷中，物业公司在介入纠纷时也必须注意物业管理服务的边际。管理服务应以权利冲突中出现的妨碍排除为限度，只要在履行物业管理义务过程中设置一定约束可以消除妨碍，则物业公司不得再加重该约束。
03
雨棚排水管道
搭建在围墙上
王先生和张某的房子属于联排建筑，墙体相连，房屋相邻。王先生房屋大门口还有一门廊，门廊宽度与其房屋大门宽度一致。张某在其房屋一楼客厅窗外安装防雨棚，后又在防雨棚一侧加装集水、排水管道，集水、排水管道一端连接在上述门廊装饰墙上。
王先生认为，张某该行为破坏了其房屋门廊的完整性，侵犯其房屋所有权。因此，王先生要求张某拆除排水管道未果，向海沧法院提起诉讼。
海沧法院审理后认为，本案系恢复原状纠纷。案涉门廊系与王先生房屋专有部分相对应，与张某房屋专有部分并不相对应，且张某将雨棚集水、排水管道安装在案涉门廊上，改变了门廊装饰墙的局部外观，而张某的该行为既未取得规划部门的许可，也未征得王先生的同意，不能视为合理使用。因此，张某在案涉门廊上安装雨棚集水、排水管道的行为，侵犯了王先生对其房屋专有部分正当使用的权利。
现王先生明确要求张某拆除雨棚排水管道，对门廊装饰墙恢复原状，合理合法，法院予以支持。
法官说法住宅小区外墙如何合理使用？
根据法律规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，系小区全体业主所有。因此，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面同样不拥有所有权，但依法拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。
合理使用的标准有两点：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。
本案中，张某与王先生房屋相邻，张某为了安装雨棚之需，将集水、排水管道安装在王先生房屋专有部分对应的门廊外装饰墙上，此举超过了张某对小区外墙面合理使用的范围，损害了王先生的权益，故王先生有权主张张某拆除管道、恢复原状。
导报记者 陈捷 曾艺轩 通讯员 海法
综合 厦门市思明区法院
编辑 陈思亲
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