图片来源@视觉中国近日，易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》。报告显示，1-8月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%。而此前国家统计局数据显示，今年8月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，相比7月份0.5%的数据有所扩大；70城二手房环比涨幅为0.3%，涨幅保持持平。
同时，国家统计局发布前8月全国房地产开发投资和销售情况数据显示，1-8月房地产市场多个典型指标或增速上调，或降幅收窄，尤其是房地产销售额96943亿元，增长1.6%，增幅今年以来首次转正。
据此，多位业内专家认为，今年金九银十或许已经提前到来。但与此同时，三道红线等调控政策的出台，也让部分业内人士对房地产企业接下来的规模发展持保留态度。
房价进一步上涨
根据易居研究院数据，1-8月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%。此前100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，而8月份数据略有反弹，或说明随着供应节奏的加快，各类高端楼盘正积极入市，其会影响成交结构和价格折扣。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年前8月，全国百城房价涨幅同比增速曲线虽然略有抬头，但这或和成交结构有关。由于各类高端项目入市的门槛降低，进而容易影响成交结构和价格。而从具体的城市数量看，房价过热城市即涨幅超过20%的城市依然在减少，这充分说明7-8月份调控是有效的，房价也以降温为趋势。尤其是各类炒房需求被剔除，在稳定价格的同时，也稳定了市场预期和交易秩序。
而此前国家统计局数据显示，今年8月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，相比7月份0.5%的数据有所扩大；同比涨幅为4.7%，涨幅略有收窄。70城二手房环比涨幅为0.3%，涨幅保持持平；同比涨幅为2.2%，同比涨幅有所扩大。
严跃进称，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-8月份全国商品房均价为9843元/平方米，同比涨幅为5.1%。他进一步分析称，市场交易是决定房价的重要因素，实际上今年8月份住宅交易并不差，全国各地楼市总体上呈现了V形走势，由于此前购房需求积压，当时正进入到积极释放的阶段，所以8月份交易相比7月份其实是略有上升的。交易活跃往往也会使得价格略坚挺。
从政策的角度来看，他进一步解释道，8月份虽然部分城市出台了收紧性政策，但其实只是少数。从全国绝大多数城市来说，政策依然以宽松为主。比如说在预售许可证的发放方面，各地普遍是放松的，这使得很多项目能够以高价水平进行销售，这也容易使得房价出现上涨。
58同城、安居客发布的2020年《8月国民安居指数报告》亦显示，2020年8月全国重点监测67城新房在线均价16481元/平方米，环比上涨0.14%，其中33城新房在线均价环比上涨；二手房方面，8月全国67个主要城市二手房挂牌均价为15683元/平方米，环比上涨0.55%，有48城二手房挂牌均价环比上涨。
贝壳研究院高级分析师许小乐也认为，房价上涨的主要原因，一方面是需求有所升温，另一方面则是疫后房企融资环境有所改善，拿地热情较高，一级市场热度向二级传导所致。这一点在数据上也有所印证——58安居客房产研究院监测数据显示，从用户行为指数来看，8月份全国找房热度稳中有升，环比上涨4.3%，购房者信心指数为111.7，环比上涨1.9%。
中国房地产指数研究院数据也体现了这一趋势。8月，受监测的100个大中城市当中，89个城市新建住宅价格环比上涨，10城市环比下跌，一个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.34%，涨幅较上月扩大0.13个百分点。
当月，全国100个城市二手住宅平均价格为15331元/平方米，环比上涨0.18%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看，53个城市环比上涨，46个城市环比下跌，一个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨2.00%，涨幅较上月收窄0.05个百分点。
销售增幅首次转正
其它指标方面，根据国家统计局数据，1-8月，房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米，同比增长3.3%，增速比1-7月提高0.3个百分点；房屋新开工面积139917万平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点；房屋竣工面积37107万平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1个百分点。
房地产销售方面，1-8月，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5个百分点；前8月销售额96943亿元，增长1.6%，1-7月为下降2.1%，年内首次转正。此外，8月单月销售额同比上涨27%，8月单月销售面积1.48亿平方米，同比上涨13.7%，这也是自5月以来连续第4个月同比上涨。
对此，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年以来，在疫情冲击下，一季度房地产无论是投资、销售都出现大幅度下降。随着经济的恢复，房地产出现了回暖态势，前8个月商品房销售额已经转正，销售面积降幅也在收窄。
贝壳研究院数据亦显示，8月重点城市链家二手房市场季节性回落，本月成交总量环比下降5.2%，但同比增长34%；1-8月成交量较去年同期增长0.68%，上半年疫情对市场的冲击基本在8月完成修复。
重点18城链家二手房实时成交总量走势，数据来源：贝壳研究院
付凌晖认为，近期房地产的回暖，有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素，也有金融增加对实体经济支持力度的原因，中长期利率有所降低，客观上也降低一些购房者负担，有利于整个房地产市场的恢复。但是总的来看，无论投资还是销售状况，仍然处于较低水平。未来，随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善，中国房地产市场保持总体稳定还是有基础的。
对于市场成交规模，中指研究院企业事业部研究主管黄靖总结称，往年的8月是一个淡季，但是今年因为短期的需求释放，导致市场的积极性比较高，加上房企推盘的力度比较大，整体上已经弱化了淡季的效应。从目前来看，8月整体成交规模跟往年同期相比是比较高的，增幅在两成左右，因此市场复苏表现比较突出。
严跃进分析认为，该数据继续表现出回暖的态势，充分说明购房需求还是比较强劲的。实际上各地新房的供应节奏明显是在加快的，金九银十期间各地更是会有积极销售的态势，其都有助于此类曲线跌幅收窄。总结1-8月份全国房地产市场的数据，可以体现为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”的导向，这也说明楼市有韧劲。
他进一步指出，后续预计来看，供给端依然会活跃，这和地方政府对于房地产市场的态度略转变是有关的，房地产成为今年稳经济的重要支柱产业。而从需求端看，需求释放比预期的好，尤其是在后疫情时代，购买力逐渐释放。而从价格方面看，价格风险可控，但要防范违规资金介入，这是后续各地价格管控所需要注意的内容。
金九银十能否再现？
8月各类数据向好，让诸多业内人士对于今年的金九银十产生了期待。中指研究院企业事业部研究主管黄靖就预期，在当前市场效应的影响下，9月市场规模仍然保持高位的可能性比较大。
他认为，虽然去年“金九”效应不是很好，但是今年9月房企面临政策收紧预期强化的背景下，短期推盘的积极性会非常高。因此，综合来看，三季度市场规模还是会比较大的，同比保持增长的态势应该没有问题。但是，随着防范房地产系统性金融风险监管的收紧，预计未来房地产市场走势将更趋平稳。
中原地产首席分析师张大伟则更加乐观。他认为，全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，8月份大部分城市楼市同比明显上涨，从趋势看，预计在“金九银十”后，今年房地产市场的销售额、销售面积有望全面同比上涨。张大伟预计，如果按照5、6、7、8月份四个月的平均同比涨幅，2020年全年中国房地产市场销售额刷新历史纪录成为定局，而且有望高达17万亿元。
不过，8月份调控收紧，尤其是三道红线等政策的出台，也让部分业内人士对房地产企业接下来的规模发展持保留态度。其中最严格的当属三道红线——8月20日，央行、住建部将召集部分房地产公司面谈，规定房地产企业：第一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二，净负债率不得大于100%；第三，现金短债比不得小于1倍。
如果，房地产企业三线均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。在这样的限制下，房地产企业的规模增速将受到极大影响。
此外，8月，地方政府层面普遍坚持“房住不炒”政策方向，持续推动因城施策精准调控，海口、宁波、三亚、乐山等地开展房地产市场专项整治工作，进一步规范房地产市场秩序；南京出台土拍新政，当地块竞价达到最高限价时，改为现场摇号确定竞得人，为土地市场降温。
据此，贝壳研究院策略研究部分析师许小乐预测，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但今年“金九银十”很难出现。“在调控持续从紧之后，房地产市场已经不存在明显的波峰。”许小乐说。
他进一步分析道，中央层面已经多次强调“房住不炒”的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不复存在。“近期，住建部召开重点房企融资座谈会、部分城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将大概率加码调控，不会出现市场过热的情况。”许小乐说。
58安居客房产研究院分院院长张波也认为，多地出台调控之后，楼市热度快速上升的态势有所放缓。另外，值得关注的是房企降负债将是下半年的重要调控方向，降杠杆、保稳定层面会有更多政策体现。预计9月市场热度整体会保持和8月类似态势，部分房价上涨过快城市或将迎来一波新的调控小高潮。
但中原地产首席分析师张大伟表示：“七八月已经累计出现了15城收紧政策，但目前看，之前的调控政策大部分力度不大，对于市场的影响在8月还未出现。楼市调控政策基本以稳楼市为主，尽管部分城市出台刺激市场的政策后立即收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，‘金九银十’市场将继续上行。”
（本文首发钛媒体APP，作者 | 石万佳）
