原标题：行业信用重塑期 拆解远洋集团的“造血到活血”路径

　　虽然政策暖风频吹，但房地产行业回暖或仍需时日。

　　据Wind数据显示，2022-2025年将是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。在美元债违约事件时有发生的当下，远洋集团提前偿还5亿美元债引发关注。据了解，该笔美元债偿还后，远洋未来两年内无美元债到期压力。

　　如何防范流动性风险、如何保证现金流安全？远洋集团，为行业提供了一个安全但却不容易复制的造血样本。

　　让重资产变轻，远洋寻求另类造血路径

　　今年4月底，一则不太引人注意的工商变更信息引发媒体关注。

　　据天眼查显示，北京颐堤港一期的所有方——北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）新进入两家股东，分别是国寿置业投资管理有限公司、国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业。这个工商变更也意味着，远洋集团与其大股东就颐堤港一期项目的轻资产合作计划已正式落地。据了解，本次合作开启后，远洋集团将在保留运营管理权的同时，降低重资产持有，回笼资金近30亿元。

　　事实上，早在2021年10月，远洋集团便联合数家国际投资人成立14亿美元核心写字楼基金，推动不动产轻资产化。基金搭建完成后，远洋集团旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，远洋资本负责基金日常运营和管理。

　　在分析人士看来，持有物业资产沉淀资金多、回报周期长。在顺周期市场中，这些资产可为企业带来稳定现金流，但在“落袋为安”的逆周期市场中，让重资产变轻、回流现金才是王道。

　　迄今为止，通过推进轻资产化，远洋集团已回笼资金超70亿元。而通过保留项目运营管理权，远洋集团在持续获取收益的同时，其在持有物业领域的影响力亦不会减弱。

　　截至2021年末，远洋集团持有物业可租赁面积约392万㎡，在建面积近170万㎡，集中在一线及新一线城市的核心商圈。项目区域优势显著，出租率和租金收入稳定，变现能力强。比如位于长安街沿线的远洋大厦项目，以及位于杭州大运河商圈的远洋乐堤港项目，2021年的出租率分别达到99%、97%。

　　不过在易居研究院研究总监严跃进看来，“这不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，远洋此前在持有物业领域深耕多年，深谙‘投融管退’套路，在该领域的资源也较丰厚。”严跃进称，这种资产变现术将为远洋腾挪更多空间，比如保证资金链安全、在土地市场低潮期低价储货，聚焦开发主业寻弯道超车等。

　　稳健助力房企融资破局

　　在通过轻资产化实现现金回流的同时，远洋集团的融资渠道亦保持畅通。自2021年四季度以来，房企境内外融资受阻，行业进入信用重塑的关键期。在这种背景下，远洋集团先后落笔多笔融资动作，显示出企业多渠道融资的能力。

　　2022年1月，远洋集团成功增发2亿美元绿色票据；2022年3月，远洋集团发行20亿元PPN；2022年4月，远洋集团发行2亿美元绿色票据，票面利率3.8%。

　　近日，3家民营房企将陆续发行人民币债券的消息，引发市场较大关注。这也意味着，房地产行业融资政策正加快修复，市场与机构均偏好优质民营房企以及具有央企、国企背景的房企，以远洋集团等为代表的稳健房企未来也将在融资市场具有长期优势。

　　事实上，不止投资者，购房者亦对稳健型房企“青睐有加”，这主要表现在销售业绩上。中国民生银行研究院宏观研究中心分析研究指出，“受近两年爆雷事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。”

　　据克而瑞显示，2022年4月，百强房企实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期。累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比降低50.2%。在这样的大环境下，以远洋集团为代表的稳健型房企，却保持了较为稳定的销售业绩，现金流安全也得以进一步巩固。2022年1-4月，远洋集团实现协议销售额近220亿元。在克而瑞榜单中，远洋集团销售额位居第27位，较去年同期上升了17个名次。

　　5月18日，中央再次强调，稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。5月16日，中国人民银行下调首套房贷利率20个基点，进一步提振市场信心。分析人士称，稳健型房企有望在新的一轮行业调整期，继续保持稳健发展。

　　来源：财经网