土地对于房地产开发商，犹如面粉之于面包。现在，面包的价格被限制，面粉也没人要了。

　　秋天来了，冬天还会远吗？土地拍卖市场的冬天，似乎已经来临。

　　2017年，太原迎来了一轮地价上涨。数据显示，2017年第二季度和第三季度，太原综合地价的同比增速不仅为二线城市第一，而且是全国第一。

　　但到了2018年秋天，太原的土地，突然没人要了。

　　8月10日，太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块（总面积约82.71万平方米）进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。

　　从7月20日发布正式拍卖公告后，全城媒体纷纷进行专题报道。但结果让人大跌眼镜，8幅土地全部流拍。

　　太贵了，8幅黄金地块没人要

　　该地块所处区域绝佳，与太原南内环西街、西中环快速路相接，西临万柏林区万亩生态园，交通便捷、配套齐全，且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。

　　业内人士曾预估，这场拍卖会可能会拍出今年太原的最高楼面地价、土地单价“地王”。

　　这8幅黄金地块中，只有北京润置商业运营管理有限公司（SP-1844地块）和金茂投资管理（天津）有限公司（SP-1848地块）报名，因出价不达拍卖底价，没有交易成功。而另外6宗地无人报名。

　　7月份，太原土地市场新增土地供应21宗，新增面积1639亩，相较上月大幅上涨，共有10宗土地成交，面积610亩，土地成交总额26.2亿元。

　　与此同时，国家统计局数据显示，7月太原新新建商品住宅销售同比上涨7.7%，二手房销售同比上涨9.5%。

　　金茂投资管理（天津）有限公司相关人员像每日经济新闻记者表示：

　　“本次拍卖的土地价格超出了公司预期，所以就没有跟进。我们在太原有很多储备项目，会适时出手。”

　　每日经济新闻记者计算得出，太原7月的成交地价平均为429.5万元/亩，而此次挂拍的8宗土地均价为1053.6万元/亩，价格相较悬殊。

　　对于如此高的土地起拍价，太原市国土资源局工作人员向每日经济新闻记者表示：“不是国土局对土地进行定价，无法回答。”

　　针对此次流拍的处理结果，该工作人员说：“一般流拍的土地会重新挂拍，但是现在还没有具体计划。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“当前土地流拍是一种市场供求矛盾的体现，限购和限价等政策下，各类开发商会更加注重未来土地交易的风险，所以多少会有观望情绪，而且很多开发商资金回笼速度不快，所以拿地方面会相对保守。”

　　高房价正失去支撑？

　　地方政府也是房地产的参与者，长期以来，“土地财政”给地方政府带来源源不断的收入。但如今，土地流拍的现象非常普遍。

　　中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

　　仅半年多时间，全国流拍地块就近800宗。就连房企必争之地的上海，也首次出现了市中心宅地流拍的情况。在热点二线城市苏州，更是出现多块优质宅地流拍现象。

　　流拍的上海江浦社区B2-03地块周边多是老旧小区（每经记者 程成 摄）

　　一方面，今年土地流标也很多，但另一方面，地方政府的“卖地”收入依然大涨。

　　财政部数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。但今年的情况有所不同，三四线城市卖地行情向好，支撑全国土地出让收入大涨。

　　不过，8月7日，住建部给地方下了“死命令”：

　　稳地价、稳房价、稳预期的主体责任在地方政府。

　　土地流拍增多，但“卖地”收入也增多。这背后，有两方面原因：

　　开发商不愿意高价买，地方不愿意低价卖。

　　此前，在新城控股高级副总裁欧阳捷向每日经济新闻表示，市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

　　此外，则是楼市的变化，这也导致房企更为“谨慎”。

　　安居客首席分析师张波表示，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。资金之外，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

　　但是，从房企的置地成本来看，“面粉”太贵的压力增长缓解。1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。而重点房企的拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。

　　股价较年初回落近40% 地产股值得全面看多？

　　跟随市场回落，地产股的股价已从年初以来的高位下挫接近40%，机构统计显示目前A、H地产板块分别交易于7.2倍、6.5倍2018年预期市盈率，很多公司破净，估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。

　　机构看好地产股

　　招银国际：目前国家房地产政策、资金面都持续收紧，一系列利空因素导致投资者较为悲观。但最近龙湖和旭辉两家房企分别在两年内发行50亿元和34.95亿元的企业债获中国证监会批准，反映房企信贷紧张的情况出现转机。除非出现重大金融危机，招银国际认为内房股的估值已反映未来的风险。

　　虽然目前市场环境信心不足，但在多家大型国际机构看来，目前也是地产股尤其是内房股的最佳买点。摩根大通在其研究报告中指出，市场对近期负面消息“反应过度”，现在是买入中国地产股的“黄金时间”，预计中国房地产投资2018年将增长7.2%。野村证券也指出，相信随着6月强劲销售数字公布以及中期业绩表现，将带动市场信心回升。

　　中泰证券：短期来看，我们认为板块具备估值修复基础。1、行业销售平稳：三四线楼市韧性仍较强、一二线成交稳步反弹；2、资金面现改善预期：基调从去杠杆转为稳杠杆，流动性从“合理稳定”转为“合理充裕”，信用风险扩大得到一定遏制；3、业绩较好。中期来看，随着土地市场降温，开发投资存一定的下行压力，政策放宽窗口或逐步明朗；长期来看，集中度仍将稳步提升，头部企业优势将进一步扩大。我们仍看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科等；2、存量红利：建发股份；3、REITs 标的：光大嘉宝等。风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧 。

　　（来源：腾讯财讯综合每日经济新闻 ID：nbdnews、中泰证券、招银国际等）