◎作者 | 正解局
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服务税、房地产修订案、废钞政策，印度三箭齐发，房地产市场开始普遍降温。
十年前，《贫民窟的百万富翁》一举斩获8项奥斯卡奖项，也将印度最大城市孟买的高房价和糟糕的贫民窟暴露在世人面前。
彼时，孟买房价在全球排名第10位，中国的上海和北京则分别位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿态。
时至今日，《2019全球生活报告：城市指南》Top10的排行榜上，孟买已不见踪迹，北京、上海却跻身其中。
2018年，孟买房价连续两年下跌。同期的印度8大城市，有5个城市房价下跌。
印度是如何降房价的？
01
飞涨的房价，激发的隐患
早在2010年，孟买房价就挺进世界前十，当时价格约为每平方米5.98万元人民币，远超过北上广。
世界城市房价Top10
据中国经济网报道：1975年，一套300平的公寓楼价格是60多万卢比(10万人民币)，而如今，这房子已经价值3亿6千万卢比(6000万人民币)。
40年，涨了600倍。
有专家分析称：如果想在孟买一栋豪宅的话，普通的工资阶级，差不多需要工作三百年才能买得起。
从2014年到2016年，孟买的房价收入比一路蹿升，已跃居亚洲第二。
收入房价比牛津经济研究院数据
很多人都惊讶，到底是什么推动孟买的房价爆炸增长？
首要原因，是超高的人口密度。
作为印度最大的沿海港口城市，孟买是印度的金融、娱乐中心，类似于中国的上海。它提供了全印度 10% 的工人岗位，40%的对外贸易额，40%的征收所得税和60%的征收关税。
在经济的刺激下，大量人口涌入孟买，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟买高居榜首，人口密度高达了29650 人/ 每平方公里。远超过排名第五的深圳17150人/每平方公里。
全球人口最稠密城市排行榜
城市人口激增，孟买的房价自然水涨船高。
同时，大量“贫民窟”，也是孟买房价高的一个因素。
仅达哈维贫民窟，就占地1.75平方公里，号称世界第二、亚洲最大的贫民窟。
由于土地私有制，印度不能随意拆除这些贫民窟。孟买就那么大，贫民窟导致可供开发的土地减少。土地少，投放市场的商品房也少，房价自然就水涨船高。
在经济和城市化高速发展的背景下，人多、地少是推高印度房价的两大因素。
高房价也让印度的很多社会问题开始浮现：
首先是贫富差距的扩大。高房价导致恒产者恒产，许多买不起房的打工青年，不仅工资收入不高，且要支付高额的房租。
其次就是通货膨胀和经济增长放缓，由于工业化和城镇化的势头过去，加上房市的虚假繁荣，导致印度的实体经济增速开始放缓，经济增长率下降至5.9％。
受房贷的影响，政府不得不考虑增发货币，卢比越来越不值钱，物价上涨，商品的平均通胀率达到了9.7％！
02
三箭齐发，刺破房市泡沫
面对国内的经济矛盾激化，印度政府开始了一场壮士断腕式的改革。针对房价，颁布了数项国策。
打压高房价，首先从打击投机开始。为了抑制地产商投机房市，印度政府最先想到的是，对房产交易征收高额的服务税 (GST)。
服务税在全国推行之前，买房的人只需要支付4.5%的增值税和1%的服务税，而在新政策推行之后，缴纳的税费高达12%，这样就有效地打击了投机者。
同时，印度政府还颁布了房地产修订案（RERA）。法案规定：
1.开发商必须对工期延误负责、至少7成项目资金要存入专用账户
2.开发商在获得建筑许可之前，不得对地产项目进行预售等
这两条简直是对地产开发商“当头一棒”，导致开发商无法再通过向银行大量借款和预售等方式来获取资金流。
“工期延误”、屯楼待价等“擦边球”不再管用，很多开发商为了尽快把房子卖出去，只得降价销售。
对付既得利益者，最狠的招式还是“废钞政策”。
2016年11月8日，印度政府突然向全国宣布，为打击腐败、断绝恐怖团体资金链和假币流通渠道，决定从当天午夜零时起，废除500卢比和1000卢比两种最大面额纸币的流通，同时发行新的500卢比和2000卢比面值的钞票。
于是人们便从四面八方拥向银行，银行陷入挤兑风潮。甚至还有民众打砸银行，一片混乱。
随之而来的还有股市暴跌，高速公路因罢工瘫痪，农业受损，商业活动大面积停摆……当然，这一切都是印度政府布好的“局”。
因为这项废钞令同时规定，如果居民将价值25万卢比（约合2.5万人民币）以下的旧币存到银行时，政府不会予以追问。而超过这个限额后，如果居民的存储与合理收入不符，则将面临高达60%的惩罚性税收！很多不法商人，还有囤房炒房的人，只能让自己手里的“不义之财”烂掉，变成废纸。
这种刮骨疗毒式的改革，成功地使既得利益集团财富“缩水”，减小了改革阻力。
服务税、房地产修订案、废钞政策，印度政府三箭齐发，房地产市场开始普遍降温。
2017年印度各大城市房价变动情况
来源：莱坊房地产研究（Knight Frank）报告
2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巅峰时期的48万套少了78%。
与之同时，孟买居民住宅的平均价格也跌了5%。这是十年来首次出现这种现象。而到了2018年，房价继续下降了6.8％。
同期的印度8大城市，有5个城市，房价在2018年下跌。
2018年，印度八大城市房价走势
2019年，国际房地产咨询公司Estate Rating&Research发布报告，第一季度印度的一级城市加权平均价格又下降了2%。
据估计，未来印度房价还会持续下跌。
03
节流更要开源，增加中低房地产供给
除了打击高房价外，印度政府针对中低端的住房市场，实行了一系列的措施，代号为“智慧城市化”。
2017年，孟买清拆了近2万套住房，将近5500名贫民窟的居民迁到了市郊的马胡尔（Mahul）区。
在这里，72 座大楼用来分配给数千名贫民窟的拆迁户，附近还设立了工厂，为居民提供就业岗位。
同时，政府还给予了廉价房开发商特别优惠，能够享受政府补贴、税收优惠并获取公共资金。很多开发商们也认为，廉价房在印度有着很大的潜在市场，并非无利可图。
一家名为Matheran的地产公司，在孟买东部90公里的Karjat，兴建了15000套超低价房，最低价位为19平方米单元，价格仅为21万卢比（约2.1万元人民币）。
很多住在贫民窟的居民，大多从事司机、工人或者裁缝的工作，人均年收入大约为9万卢比（ 约合9000元人民币），有能力购买一套价格在30万卢比（约人民币2.9万元）左右的公寓。
这批廉价房上市后，很快被预订一空。此外，其它公司也计划开发类似项目。
打击高房价，又增加中低房地产供给，印度的房地产政策初见成效。
更重要的是，房地产降温，社会资金开始流入到实体企业中去，为新兴的科技产业提供了资本。同时，区域结构失衡和贫富分化的问题得到了遏制，缓解了社会矛盾。
在任何国家，房子都是社会关注的焦点，降房价都不是一件简单的事情。
印度的房地产改革，也许能为中国楼市调控带来一些启示。
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