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3天面临7起诉讼,这家千亿“黑马”房企一年要还20亿债券

3天面临7起诉讼,这家千亿“黑马”房企一年要还20亿债券
2022年06月30日 10:52 新浪网 作者 野马财经

  官宣债务违约三个月后,祥生地产又被多家上下游公司告上法庭。

  

  作者 | 苏影

  来源 | 债市观察

  浙系房企“四小龙”之一的祥生控股(2599.HK)最近又遇上了新麻烦。

  爱企查显示,6月27日-6月29日,祥生地产集团有限公司(简称:祥生地产)新增7起开庭公告,因票据追索权纠纷、买卖合同纠纷等,祥生地产已经被多家上下游企业告上法庭。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,伴随着祥生地产各种问题暴露,企业信誉和形象受损,将会产生一系列连锁的负面效应,未来企业的经营和发展也将受到影响。

  谁在起诉祥生?

  从具体公告来看,几宗案件的起诉者分别是清远市欧雅陶瓷有限公司、江苏圣象木业有限公司和永修县云山枫叶苗木场,均属于祥生地产的上下游企业。

  其中,祥生地产与清远市欧雅陶瓷有限公司的起诉案件最多,有5起,受理法院为诸暨市人民法院。江苏圣象木业有限公司和永修县云山枫叶苗木场则各有1起,分别由浙江温岭和江西永修两地法院受理。

  

  来源:爱企查

  截至目前,几宗案件均已完成开庭,正等待官方披露最新结果。

  除了上下游公司外,如兴业银行杭州分行、招商银行合肥分行等金融机构也将祥生地产告上了法庭。爱企查显示,2022年以来,祥生地产累计有94宗开庭公告。

  此外,据裁判文书网介绍,祥生地产与房企雅居乐(3383.HK)之间也有一宗待解决的纠纷。

  事件回到一年前,2021年4月,杭州余杭雅居乐房地产开发有限公司(简称:余杭雅居乐)与杭州耀扬企业管理有限公司(简称:耀扬公司)、祥生地产曾签订过一份合作开发协议书,约定共同开发浙江省绍兴市凤林西路以南5号地块项目。

  其中,余杭雅居乐归属于雅居乐集团,祥生地产是耀扬公司的100%持股股东。

  今年2月,因耀扬公司或其关联方未能按期归还资金,余杭雅居乐向浙江省绍兴市越城区人民法院提起诉讼。余杭雅居乐要求,耀扬公司需归还本金10.29亿元、支付1.31亿元的违约金及利息(利息年利率12%,暂算至2022年3月14日),同时祥生地产对耀扬公司的债务承担连带清偿责任等。

  

  来源:裁判文书网

  3月17日,法院做出一审民事裁定,将案件移送绍兴市中级人民法院处理。5月9日,该案件正式开庭审理,目前尚未判决。

  与此同时,据祥生控股介绍,目前耀扬公司起诉余杭雅居乐合同违约一案,也已经由绍兴市越城区人民法院受理。案件原定于5月10日开庭,目前延期,正等待确定开庭日期。

  祥生控股表示,针对此诉讼,本着积极的态度,双方已经在商谈和解过程中,并取得初步进展,相信在双方共同努力下,会有一个好的结果。

  从千亿“黑马”到债券违约

  祥生控股由陈国祥创建于1993年,起家于浙江诸暨,是本土老牌房企之一。在诸暨本地,坊间还有“一部祥生史,半座诸暨城”的称誉。

  2014年,祥生控股将总部迁至杭州。此后,因3年实现百亿到千亿的跨越,祥生控股成为业内的一匹“黑马”。

  2015年,祥生控股以109亿元的销售额首次突破百亿大关,步入百亿门槛。3年后,2018年,祥生控股的销售额就达到了1070.6亿元,复合增长率超过100%。

  2019年,祥生地产上海总部正式启用,并提出“1+1+X”的战略升级,表示将继续探索泛长三角区域及其他具备高增长潜力的城市。2020年,祥生控股成功在香港联合交易所主板上市。

  然而,在追求加速扩张的过程中,祥生控股的隐患也伴随着出现。

  年报显示,2017年-2019年,祥生控股的负债总额由747.06亿元上涨至1246.53亿元,两年增长了66.86%。同期,其资产负债率也持续处于高位,连续三年均在95%以上。

  

  来源:东方财富网

  截至2021年底,祥生控股的净负债率为153%,剔除预收账款资产负债率为77.5%,现金短债比0.49,三条红线全踩,属于红档房企。

  融资压力增大的同时,“黑马”房企也在现金流面前败下阵来。

  3月21日,祥生控股公告称,公司未能按期支付2亿美元债券项下的1200万美元利息,已经正式违约。

  6月7日,祥生控股再次表示,有一笔余额为2亿美元、利率10.5%的优先票据于当天到期,公司未能支付本金和利息。

  据祥生控股5月24日发布的年报中披露,因此前债务违约,公司目前有81.35亿元的优先票据及计息银行及其他借款目前已违约或交叉违约,并须按要求支付。

  企业预警通显示,目前祥生控股还有三只境外存续债券、1只境内存续债券,其中一年内到期的约19.73亿元。

  对此,祥生控股表示,针对近期美元债相关问题,公司正在积极恢复企业流动性,已正式聘请境外专业机构作为财务顾问,并委任盛德律师事务所作为法律顾问,牵头制定全面境外债务问题的方案,并与投资者进行协商。

  迁出上海是为何?

  进入2022年,面临当前债务危机,祥生控股曾4次选择出售资产。

  最早一次发生在今年1月,当时,祥生控股表示,其拟出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权,接盘方为诸暨市天成宏伟置业有限公司,转让价格3.37亿元。

  10天后,祥生控股又将杭州滨拓企业管理有限公司51%股权摆上货架,代价4.87亿元,买方为浙旅湛景置业有限公司。

  随后的几个月,祥生控股继续“卖卖卖”。先是在3月18日,拟以2.72亿元转让临海紫元银通置业有限公司58.5%的股权给诸暨国跃企业管理咨询有限公司;又在6月5日公告称,将出售湖州交投祥生房地产开发有限公司50%的股权给浙江省交投控股集团有限公司,代价为9250万元。

  截至6月29日,仅在上半年,祥生控股通过出售资产就已经筹集了11.89亿元。

  在销售方面,上半年,祥生控股在营销端也较为努力,1-5月累计实现合约销售总额约为133.71亿元,合约销售面积97.56万平方米。虽与去年同期相比有一定距离,但公司对营销端的恢复却比较有信心。

  

  来源:祥生控股公告

  祥生控股介绍,五一期间,公司营销业绩完成率114%,如宿迁祥生东方樾项目,认购金额同步增加377%。未来随着多地购房政策层层松绑,长三角城市群优化政策的频次加快,集团在长三角城市深耕的多个项目,预计可通过有效营销,持续强化经营性现金流,恢复流动性。

  而处理债务危机的同时,迁入上海仅三年的祥生控股近日也选择了撤离,将上海总部转回杭州。

  祥生控股表示,公司一直是杭州&上海双总部的战略,两地各有不同的职能规划。目前公司逐步从规模发展转向追求有质量的成长,这次选择转移职能中心,也是服务公司战略升级的重要一步。

  对于祥生控股的此次选择,部分业内专家表示认可。

  知名地产分析师严跃进表示,此前公司总部迁入上海是典型的追求大扩张的属性,现在选择迁出,是企业回归理性的表现。

  陈霄也提出,在当前房地产行业进入深度调整期,祥生地产问题频频暴露。在这样的背景下,将总部迁回杭州,一方面企业能更加专注业务于大本营,实现做精做专;另一方面,在企业管理和经营上也能节约成本,提升效率。

  你觉得选择回归大本营的祥生控股还需多久才能化解债务危机呢?欢迎评论区留言讨论。

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