近日，南京流出了一张9家房企联名向江苏省高级人民法院发起的《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》(简称“紧急报告”或“报告”)，引起市场热议。
这份报告的参与者，包括中粮地产(SZ：000031)、新城控股(SH：601155)、雅居乐(HK：03383)、银城地产(HK：01902)等9家知名房企的南京分公司。该报告主要针对近期南京市场由于富力城项目维权案胜诉后，对当地精装修楼盘的负面影响进行陈情，文件称，部分项目甚至出现“上午买房、下午维权”的情况。由此，企业恳请江苏省最高人民法院，慎重考虑购房人精装修核价及退差价的请求，避免恶意诉讼造成群体事件。
据现代快报报道，江苏高院回应称并未收到这份报告，企业如对案件有诉求可以走法律途径。而蓝鲸房产对部分参与企业进行核实了解到，该份报告确实存在，只是企业不曾料到报告会流向市场，并引起了如此大的关注。目前，多家企业表示不希望继续发声，转为静默态度。
一般而言，精装修房屋存在质量问题，购房人通过诉讼形式要求开发商维修或赔偿本无可厚非，开发商以联名上书的形式“陈述案情”是否有些过激?蓝鲸房产通过对南京当地分析人士及其他房企高管进行采访了解到，当地对此有两种态度：一种是，因为部分房企品质把控不严，引起业主维权，如今上书江苏省高法是出于对自身利益的考虑;另一种是，在当前市场下行的环境下，不排除购房者存在以“维权”手段达到其他目的的可能性。
当下房地产行业已进入精装修时代，但在房地产市场“降温”影响下，部分项目开始以“减配”的方式，提高利润空间，这使得整个2018年，楼盘质量成为业主维权的高发问题。然而，在高频的维权之下， 亦衍生了一些负面维权的案例，如何界定“正当维权”的边界，也成了行业的一个新课题。
富力案牵出9房企联名上书，是利益驱使还是被动之举？
近日，中粮地产南京有限公司、南京中建孚康置业有限公司、银城地产集团股份有限公司、南京新城万隆房地产有限公司、南京雅居乐房地产开发有限公司、深业华东地产开发有限公司、南京博洲房地产开发有限公司、南京善杰义房地产开发有限公司、百胜麒麟(南京)建设发展有限公司在内的9家房企，联名上书江苏省高法的这份《紧急报告》，全文不过千字左右，布满页面的红色公章很是触目惊心。
网络流传9家房企联名“上书”
紧急报告中指出，2018年以来，南京众多精装修楼盘的业主效仿富力业主的诉请，拒绝收房，要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现了上午开盘，下午维权的情况。此种现象严重扰乱了社会秩序，群体聚众事件频发，且有愈演愈烈的趋势。
这起“富力案”究竟有何特殊之处?公开资料显示，2014年11月，由富力地产在南京开发的花园洋房项目富力十号小区正式交付。该小区原为毛坯房，富力地产以绑定精装修的方式向业主销售成品房(全装修住宅)，精装修报价标准为4500元/平米。然而，在交房期间，业主却发现房屋存在很多质量问题，包括装修实际与样板房差距较大等。同年12月，40余户富力十号业主，一纸诉状将开发商南京富力地产告上了法庭，要求开发商对其中存在的差价部分进行补偿。法院在一审和部分案件的二审中驳回了购房者诉讼请求。
但2017年12月28日，南京市中院再审此案，对部分案件进行改判，认为富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其业主签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了相关规定。法院判决南京富力地产赔偿每户购房者20万元左右的装修价差价。
富力与购房者之间的纠纷在南京市场是否普遍存在?对此，南京市房地产学会理事马乐乐向蓝鲸房产表示，该案件中的富力项目，上市销售时间较早，当时精装修的相关标准尚不完善。但是近年来，南京逐步规范了精装修房的标准。物价部门对房企申报精装修房预售证时，需要企业提供装修的详情，并依据具体情况作出大致的评估价格。在实践中虽然有不少房企有执行动作变形(交付装修质量不佳)，但总体看，业主与房企之间关于装修价格部分的博弈，通过物价部门的审核，基本能够达成平衡。
马乐乐强调，此次联名上书的多家房企，与“富力案”存在较为明显的区别，如装修部分接受过物价部门的核价，以及样板间、使用材料的公示等。这也是房企面对“富力案”维权案件感到不安的原因，他们担心“富力案”会成为默认判例。
据上述9房企联名文件不完全统计，目前已经涉诉的公司有万科集团(SZ：000002)、中粮地产、银城地产(HK：01902)、深业地产、中建置地(HK：00261)、雅居乐(HK：03383)、新城控股(SH：601155)、禹洲集团(HK:01628)等企业。
纵观联名陈情的9家房企，其中不乏央企巨头、上市公司等实力房企，究竟是何原因能够让其在当前市场环境下，以此种“特殊”方式发起上书?据一位不愿具名的房企高层人士向蓝鲸房产表示，南京这9家开发商之所以联名上书，应是无奈之举。在政府限房价不限地价的政策下，开发商的盈利空间有限，只能通过其他途径去弥补损失。
该人士指出，在限价政策下，现在精装修维权无非两种情况：一种是像富力一样毛坯交付，之后再由开发商统筹业主与第三方机构签署精装修合同，如此操作一般来说会高于市场价。另一种情况是，精装修交付，在购房合同中就会标明精装修的标准和价格，一般项目呈现的结果都是简配的标准。但其实这一做法大部分购房者在买房时就是心知肚明的，因为在2018年上半年房价呈上涨趋势时，维权事件鲜有发生，但是在2018年下半年，南京的房地产市场明显降温，此时，即便是一个小问题也会被放大，由此进行维权，其实际目的是想通过此种行为让开发商弥补房价下降的差价。
该人士认为，南京这9家开发商的行为，可能是为了提醒相关部门，在处理类似事件时，不要以“富力案”为参考，具体事情具体分析，了解开发商的难处。
或许开发商在实际操作中，的确有不可言说的苦衷，但此种联名陈情的行为并不受法律的认可和保护。盈科全球合伙人郭韧律师对蓝鲸房产表示，从法律上来说，联名上书的行为是一件比较荒诞的事情，不具有法律效力。如果开发商不服法院的判决，完全可以通过法律途径解决，比如，提起申诉或提请检察院抗诉。富力案件是因为所有的法律流程都已经走完了，开发商已经没有回旋的余地，但其他房企是拥有提出诉讼权利的。
维权案例增多，市场亟待监管
值得注意的是，随着维权行为在各地频发，“维权”竟演变成一些专业“群闹”组织的牟利途径。例如，针对上述《紧急报告》中指出的部分楼盘“上午开盘，下午维权”的情况，便引起了市场极大争议。
马乐乐告诉蓝鲸房产，在与当地开发商的交流中发现，有些涉及“维权”的项目，时间和维权内容重叠度较高，业主写的维权书文字诉求也极其相似，因此，有企业认为背后可能有“推手”。他进一步介绍说，从2018年开始，在南京大面积的维权事件中，出现了之前从未有过的新情况。例如商品房尚未交付就维权，有的楼盘距离交付还有1年时间，也会遭遇业主的“质量”维权。
他指出，2018年开始，南京的部分维权诉求，逐步开始专业化，明显超出了一般买房人的认知水平。在维权过程中，也呈现出有组织性的聚众问题。这可能是开发商最为“忌惮”的问题。
据南京市消费者协会数据统计，2018年南京市消协接到的房地产投诉共120多件，其中，精装房投诉率达到95%以上。而这种精装房的投诉，在全国范围也呈愈演愈烈之势。2018年7月，成都爆发大规模精装修维权事件，50多个楼盘业主、上千名群众聚集在成都市房管局，要求帮助处理房屋质量问题。成都的维权风波还未平息，武汉又因群众集体维权事件，走上风口浪尖。2018年11月24日，百楼联动，数千人聚集在洪山广场，爆发了2018年以来规模最大的维权活动。
面对频繁发生的大规模维权事件，58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，精装修的质量问题一方面是由于部分房企的品质把控不严，还有一个重要原因在于部分城市由于限价导致房企的利润空间被极度压缩，只得采用在房价基础上提高装修价格的方式来保障自身的收益。但市场需要规范，2018年武汉就推出了对于部分精装房“无理由退房”，可谓是对2018年部分装修品质明显不达标的项目亮出“红灯”，也是化解因装修质量问题导致的消费者权益受到侵害的隐患的措施之一。
“2018年下半年开始，面对房价的波动，维权事件开始增加，之前地砖划痕等通过协商修复、补偿就可以解决的问题，现在购房者往往要求免费赠送车位、或者赔偿购房时与现在的房价差价才能平息。开发商也想妥善的处理问题，但是这样的事情，只要满足了第一个、或者第一波维权业主的要求，之后必然会形成连锁反应。”上述房企高层人士向蓝鲸房产表示。
郭韧律师指出，商品房的买卖在法律上是一种合同关系，买卖双方皆受合同约束，非因法定原因或双方协商一致，不得解除合同。她强调说，买卖双方都应遵守契约精神，购房者的无理要求，也不会得到法律的支持。
然而，从市场上各类维权案件来看，由于此类事件存在聚众效应，未避免其冲突性，企业和社会各方往往希望采取平息事件的考虑，从而，正常维权和过度维权之间界线越来越模糊。
对此，郭韧律师给出几个判断正常维权的标准：1、业主是否夸大了自身受损的情况或者虚构了受损的事实。2、业主是否提出了远远高出自身损失的巨额赔偿。3、业主是否采取了过激的方式相要挟。同时，她提醒开发商，在应对过度维权事件时，坚守底线，不迎合业主的无理要求。可以通过借助舆论宣传，开展普法教育，倡导业主合理维权;或者坚守法律的底线，依法处理，通过报警、诉讼等途径解决。
如今，成品房(全装修住宅)已然成为一种趋势，如何才能有效的避免精装修维权事件再次发生?张波对蓝鲸房产表示，首先，需要房企自身加强精装房的质量管控，加强全装修项目的监管，保证装修的品质。其次，需要给购房者以正确引导，在合同中明晰装修的标准，并在签订合同阶段就明确装修问题的处理方法，在出现装修纠纷时不激化双方矛盾。最后，需要政府对重大房屋装修质量问题加大处罚力度，完善和细化装修房的质量标准，逐步提高全行业住宅全装修的能力，助力全装修更加健康良好发展。(huowenjie@lanjinger.com)
