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　　林子大了什么鸟都有

　　浩然的长篇小说《艳阳天》二十一章里曾写过这么一句话：十个指头伸出来还不能一般齐哪，林子大了，什么鸟都有！

　　总结起来不过四个字，人上一百，各形各色。

　　这话放在房地产行业里，倒也是形容得相当到位，不管是当下严苛的宏观调控，还是日渐唱衰的楼市行情，都对房地产行业有着不小的暴击。

　　尤其是温州房地产这样较为特殊的城市，有些可爱的开发商总会有一些大开脑洞的想法来树立自己的个性，来稳定自己的销售。

　　试问下，89㎡的户型，大家爱不爱？

　　甭说市面上这样的户型有多稀缺了，瞧瞧这市面上动不动上百的户型，这进场门槛那不是踮踮脚就够到了。

　　不爱？

　　问题不大，这个项目的“个性”就是做到绝对的秒杀市场，独树一帜，这里还有一款79㎡的户型。

　　麓城荟建面约79㎡的装修示意图

　　投资+自住，两不误啊，兄弟们。

　　还记得这个项目刚出来的时候，那声音有多燥，尤其是再加上这样的小户型下沉市场，这么低的进场门槛，就连我身边的朋友一个个都对我疯狂输出，骚话连篇。

　　这个项目79㎡的门槛低，价值高，绝对有搞头，要不咱两盘它？

　　哪个项目哦。

　　麓城荟呀，首付只要十几万，你找你二大姨撺掇一下，借个大几万，盘了它坐等升值，你瞅你起早贪黑写稿挣得那三瓜两枣，将来还不够麓城荟房价一哆嗦呢。

　　没想到人生中又多了一位房地产导师为我出谋划策。

　　89㎡的户型封顶，79㎡的户型筑底，这样户型结构的项目，还要追溯到上个世纪九十年代初的上陡门才有幸一见，那时候的建筑面积大部分都在60-80㎡之间。

　　不得不说，这么有“个性”的项目，的确倒是难得一见。

　　2

　　有优点、有遗憾

　　当然，小面积流通性强、总价低、进场门槛低的好处也是众所周知，再加上与S1轻轨的毗邻和首付仅十几万的进场门槛，还有自持一万方的商业配套。

　　不得不说，项目上还是有不少的价值输出点。

　　只是同样也有不少的遗憾。

　　而首付分期付款的十几万，相比于保利大国璟和凯迪融创新鹿园的并没有多大优势， 因为后两者都有首付分期付款的优惠。

　　麓城荟的部分房源能够看到寺庙和宗祠，对这方面有忌讳的朋友要多注意。毕竟市面上庙景房流通价值和价格都不是很看好!

　　麓城荟的东南侧临近牛山商务大厦（大厦约百米高），且西南方向紧靠牛山（牛山高度约80米），山上有许多私坟。

而民间一直有一种说法：一般情况下，我们的房子最好应该南面要低一些，北面要高一些。即便南面有个山也是不能高于房子的。

　　为什么呢？

　　因为我国西高东低的地理因素，再加上我国气候最显著的一个特点“季风气候”因素所决定的。如果房子南面是山，那么，在夏天你房子南面的山就会把东南季风挡住，你的房子相对就会热一些。而冬天可能就会恰恰相反。

　　这样，你的房子首先就会形成冬冷夏热的局面，对居住的环境是会有一定影响的，而且距离大山太近容易给人形成压迫感的感觉！

　　麓城荟西南方向牛山

　　而项目总高度约100米，这也就意味着，项目的周边被大部分高层建筑和山体遮挡，通风、采光上有一定影响。

　　项目西北面下午14:50太阳方位

　　项目的北侧是S1轻轨线、南侧是市政路主干道，噪音随时会南北夹击，进行耳膜入侵。

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　　性价比并不明显

　　而据温州房管网显示，麓城荟将于本周六（11月7日）开盘，总共395套房源，主推建面约78㎡、89㎡，毛坯均价21803元/㎡。

　　目前能够与该项目形成价格对标的，首选当然是一路之隔的凯迪融创新鹿园、其次就是稍远一点的保利大国璟。

　　新鹿园示意图

　　凯迪融创新鹿园三期毛坯折后均价约22757元/㎡已经是与麓城荟的均价相差无几了。

　　尤其是融创这样的大品牌完全可以弥补这几百块钱的价差。

　　而新鹿园6#洋房建面约102㎡的部分洋房总价与麓城荟个别房源的总价更是几乎无差别。约102㎡的103室来看，毛坯惠后总价约208万，而华宇麓城荟2#建面约89㎡的2301室一口价约210万。

　　一路之隔，一边是洋房，一边是高层，用脚投票好像都能看清性价比了。

　　但麓城荟颇为有意思的地方就在于，在产品上与区域内楼盘的错位竞争，让竞品项目的概念较为模糊，从而巧妙的避开与其他两个项目的竞争关系。

　　也就是说华宇麓城荟建面约89㎡的户型为最大户型，但凯迪融创新鹿园建面约102㎡的户型却是最小户型。

　　保利大国璟虽然也有建面约89㎡，也是最小户型，而且区位优势明显，城市界面也更好。

　　这么对标下来，新鹿园和大国璟可提供的产品层次更丰富，贴合人群也更加多样化。

　　4

　　TOD概念是否有意义？

　　当然，麓城荟还有一张王牌，这也是该项目引以为傲的最大价值卖点，无缝对接S1线轻轨站就是项目最大的资本。

但TOD是舶来品，很多城市在引进时，也只是“拿来主义”。

　　犹记得，TOD概念风的盛行还是在2019年，一大批TOD轨交盘百花齐放，一个个乐此不疲的消费着这样的概念，好像这样的大腿不抱紧就卖不好似的。

　　然而呢？

　　2019年扑街的轨交盘都不想一一细数了，但若是要深究轨交盘惨败的原理，无外乎城市最重要的“毛细血管”——路网设计，没有根本性扭转。

　　虽然目前S1线已经开通，S2、S3线也已经开工，但M1线与M2线一期还在申报国家发改委审批，无疑就让温州对路网交通的遥遥无期难有动容之处。

　　其实从目前S1线零星可数的乘车数量就可以看出，大多数人的出行并不是依靠轻轨。

　　S1德政站实景图（老烟枪就看到一个乘客）

　　那么，S1线作为麓城荟的最大价值卖点，与S1线约50米左右形成的噪音污染，不仅要考虑房子隔音玻璃的效果，一层够不够。

　　更重要的还是这快速交通的意义并没有给属地人群带来通勤成本的降低。

　　而头排轻轨房的口号，仿佛像是在走那些主打轻轨盘的原路，结局是否一样就不得而知了。

　　至于这网状的交通形成是在5年、10年、还是....

　　爷爷，爷爷，我们的交通终于成网状了。

　　乖孙子，咱不信谣，不传谣。