共有产权住房政策解读

2018-03-08 14:47:31    新浪看点    作者: 功夫财经    我有话说

共有产权住房政策解读

文/徐斌

共有产权住房是一个新的房地产政策,它代替了原有的自住型商品房,价格便宜,门槛相对较低,是政府解决北京百姓住房需求的一大惠民政策,70%面向北京市民,30%面向符合购房条件的外地户籍“新北京人”。这个房子的特点用一句话概括就是:政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

2017年,北京市政府已经出让了共有产权住房用地38宗,用地面积约207公顷,规划建筑规模约403万平方米,是往年供地可建设规模的3倍。已供应的207公顷共有产权住房用地中有53公顷用地位于城区(朝阳、海淀、丰台、石景山),104公顷用地位于承接人口疏解的近郊新城区(大兴、通州、顺义、昌平、房山),其中还有两宗属于企业利用自有用地建设共有产权住房项目。

你真的了解共有产权住房吗?

共有产权住房的基础是自住商品房,2017年9月30日北京市住建委联合另外三家相关单位发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,该办法实施后,按照“新房新办法,老房老办法”的原则,已供地但尚未销售的自住型商品住房将统一按照共有产权住房进行后续销售及使用管理;已经签约销售的自住型商品住房项目继续按照原自住型商品住房相关规定管理。按照政府计划,未来5年内将有25万套共有产权住房上市。按照过去历年的交易量估算,25万套房子相当于市场交易总量的大约10~15%。

共有产权住房的户型标准规定,北京城六区新建项目容积率不高于2.8,层高不低于2.8米,套型总建筑面积最大90平方米;其他区新建项目容积率不高于2.5,层高不低于2.9米,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。因为容积率并不高,共有产权住房小区的环境符合北京市小区的正常标准,层高有可能略低。户型基本是小于90平米,大多属于一居和两居,基本够用。

虽然共有产权住房基数不小,价格相对低廉。可是想要申购,首先要具备三项资格:一是项目所在区户籍无房家庭;二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭;三是符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。申购条件也限制了一个家庭只能购买一套共有产权住房,并且如果家庭成员属于被拆迁安置户、在北京有房屋并转让的记录、离婚后三年内单独申请、有未拆除的违建等4种情况,是不允许申请共有产权住房的,这意味着政策上堵死了假离婚等申请共有产权住房的路。

买共有产权房性价比高吗?

要想知道共有产权住房的性价比,首先要明白其产权是如何分配的。共有产权住房是买家和政府各持有部分产权,双方都可以将各自持有份额抵押,其中政府抵押融资只能用于建设保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。共有产权房的价格和份额在土地出让时确定,以根据新政策从自住商品房转为共有产权房的中铁碧桂园为例,个人业主持有70%的份额,售价3.5万元/平米。这个项目海淀区永丰产业基地(地铁十六号线永丰站),附近二手房目前价格大概是4万到5万之间。以90平米的户型为例,整套下来300多万,首付需要100万。包括不明朗的政策,未来上市的限制(五年内不得交易),这个楼盘出现了业主弃购的现象。

其次,共有产权住房的房产证也有特殊规定。根据不动产登记条例和政策规定,共有产权住房的房屋产权性质就是“共有产权住房”,除此之外还会注明小业主持有的份额比例。共有产权住房也可以用于出租,但是按照规定政府要按照份额获得租金收益的相应部分,这一点会在购房合同中约定。

原则上共有产权住房在5年内是不允许出售的。如果不得不出售,必须是有特殊原因,向区住建委申请,由政府回购。回购价格是按照购买价格结合折旧和物价因素确定。满5年共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

最后,关于要不要买共有产权住房的问题,我举个例子,几年前厦门大学为了引进教师,出台了一个政策叫人才引进房,用相对当时市场价格便宜一些的价格卖给厦大教授。当时周边价格大概是9000~15000元/平米,这个政策房的价格是8000左右。随后厦门房价暴涨,但是由于人才引进房法律规定、合同约定,这个房子的出售必须补缴相应土地价格增值部分给政府,最终,导致老师集体抗议他们不能享受到房价暴涨的红利。

无论评价谁是谁非,我们都可以通过这个案例反推现在共有产权住房一个特点:在房价不变的情况下可以满足居住需求,但是在房价波动时也与市场基本脱钩。房价上涨,业主只能享受部分收益,房价下跌,这个房子又不如市场上的其他房源划算。所以这个房子从政策角度说,是“房住不炒”的绝佳政策典范。他的最大优势在于目前的相对低价:注意,这未必是未来的相对低价。如果你属于没房就不能结婚,即将分手的状态,申请购买共有产权住房就是一个非常不错的选择:低总价,相对高面积,交通方便适合通勤,小区也比较新,大开发商负责开发。如果你已经具备一定的经济实力,多出一两百万对你来说不是问题的话,就不必考虑购买这种房子。这个房子基本就是为城市夹心层,为刚毕业大学生等刚需人群准备的。

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