海马小姐:大阪房事图鉴

2018-06-13 18:22:28    新浪看点    作者: 功夫财经    我有话说

海马小姐:大阪房事图鉴

文  |  海马小姐

海马小姐:大阪房事图鉴

从日本回来之后,写了东京的房地产市场,但大阪的一直没动笔。今天填坑,由于规则上的问题,在之前的文章里都提过,大家可以看我的文集,今天就不详细说了。

先说个大阪房产总体的概况。和东京相比,大阪的房子,热度要高不少。因为大阪算是日本近几年涨势最好的地方之一。

1、大阪的房价,比东京的要便宜一些

东京二手公寓的均价差不多是4-6万人民币/平米,大阪差不多2-5万的样子。所以,总价会略微低一些。

最受欢迎的投资型房产——15-20平米左右的单身公寓,四五十万人民币就可以拿下。这也是为什么这个地方会吸引那么多中国人买房的原因。

道顿堀心斋桥片区,也是这几年日本地价涨得最厉害的片区。(顺便提一句,即便这几年这个地方地价飞涨,价格也还是没有达到日本泡沫破裂前的水平。)道顿堀是大阪最繁华的商业区,也是中国人必游之地,所到之处,中文畅通无阻。所以,这个地方能涨起来,跟中国人关系极大。

近几年,每年大阪卖给中国人的房子得有几万套,这个数据是一个当地的中国中介公司给我的。负责人告诉我,当地的中国中介每个月能卖出20来套房子,像这样规模的中介,大约有百来家,还不包括当地做中国人生意的本地中介。

2017年,日本全国地价涨幅排名前五的地点,有四个在大阪,两个在中央区,两个在北区。

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地价增长,一定程度上也是房价的反映。直接看房价,大阪都市圈6区近年涨幅超过了20%。

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这六区分别是:北区、中央区、浪速区、西区、福岛区、天王寺区。

由于房价总体不高,如果在大阪买房,建议就买在都市圈中心部。不过,据中介说,北区目前的房源已经不多了,而且比较贵。

另,从炒概念的角度,东京有2020东京奥运会,大阪也有2025世博会,还有赌场也已经确定开在大阪,这些信息可以参考。

不过,从稳定和城市实力的角度,东京必然超过了大阪。东京毕竟是日本的首都,第一大城市,世界超级城市圈,经济实力上,还是比大阪强不少。

大阪市人口267万,是东京23区的2/5,面积223平方公里,是东京23区的1/4,从人口密度上,大阪要低于东京,但还是比我所在的深圳(面积近2000平方公里,人口1252万)要大,这个层面可以对比。

因此,从稳定性上,大阪比东京要差一些。

但大阪是一个旅游城市,2016年的数据,年访问大阪的外国观光客数达到约941万人(数据来源:大阪观光局),几乎持平比自己大3倍的东京。在2016年,东京的海外游客人数为1170万人。

因此,这里就涉及到接下来的另一个问题——投资回报率。

2、投资回报率高,但也有风险

做长租的话,大阪的投资回报率跟东京差不多,纯收益4%-6%的样子,要能找到“笋盘”,可能可以做到更高,这个回报率跟国内相比,当然非常好。

但在大阪,其实还可以做到更高的收益,即,做民宿短租。

地理面积只有东京1/4的大阪,外国游客的数量几乎和东京一样,可见这个城市的酒店需求多么旺盛。即便在东京,酒店都供不应求,更别说大阪了。

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因此,仅从供需关系上看,在大阪做Airbnb,我个人觉得是一门好生意。关于在大阪购房的中国投资人在日本做民宿,有两种方式:

其一,房子长租给短租公司,每个月获得额定收益。

其二,委托给短租公司,每个月按收益分成。

由于大阪的短租行情很好,所以,大部分人都选择第二种,但风险在于政策。6月15日,是民宿新法实施的日子,大阪虽然是特区,不受法案中提到的,一年只能做180天民宿的限制,但要征得本栋大厦的管理处同意,也并不简单。

可以趁这段时间观察一下,Airbnb这些平台上,日本的房源是不是会骤减。如果觉得自己能把握住风险,就冒一冒险。如果觉得把握不住,那还是老老实实做长租。

3、一些交易的原则

大阪的交易规则跟东京差别不大。

1)关于贷款:

日本当地银行是不给贷的,目前可通过日本的中资银行贷款,资质好的客户,2000万日元以上(差不多是120万人民币,所以买小房子一般是全款)的房子可以贷款。要求贷款人有稳定的职业,和稳定的收入来源,且须提供国内税单。

2)关于交易税费:

A、买房税费:总价6-8%

中介费3%+6万日元,国税——登录税(土地评估价1%。房产评估价0.3%)、印花税、地方税——房产取得税、产权转移登记手续费(5-10万日元)、地震火灾险,总体,算下来,是总价的6-7%。

B、持有税费:总价1.5%/年

日本房产的持有费用挺高的(所以选择人口多的城市,不至于让房子空置)。每年需要交的费用有国税——固定资产税、地方税——都市计划税、物业管理费、修缮费、中介代管费……

反正,七七八八下来,每年的持有费用大概占房屋总价的1.5%。所以,扣除这些持有费用,实际的纯收益率差不多4-6%,能做到6%就非常优秀了。

海马小姐:大阪房事图鉴

物业费是建筑每个月的日常维护费用,而这些开支里,另一个大头是修缮费,这笔钱比每个月的物业费都高。

但其实,这笔钱交的是值的。日本的房子,基本每隔10年要大修一次,修缮的钱,都是来自于每个月屋主交的修缮费,积少成多,然后来一次大整修。所以,会看到日本的房子,一些80、90年代的房子,看上去跟我们10年前的房子一样新,很大程度上可以让房子保值。

C、卖出费用:总价6%左右

增值税,指的是房子出售的时候有溢价,需要对溢价的部分,征收增值税。5年之内卖出,增值税比5年后卖出要高不少,所以建议长期持有。总体,卖出成本,和买房成本差不多,是总价的6-8%。

最后,总结一下大阪房产:

1)大阪属于日本二线城市,房价相对东京更低,总体总价更低,建议买房的话,买在城市核心的位置。

2)大阪市场在日本范围内相对较热,地价涨得比较快,核心区的房价涨势也比较好。

3)利好因素是2025世博会,新赌场将落成大阪。

4)纯租金回报率4%-6%。

5)外来人口多,游客多,做Airbnb很合适,但有法律风险。

6)持有成本高,建议长期持有,获得稳定的现金流。

关于日本房产的更多信息,欢迎扫码订阅我的文集。

思 考 题

如果有机会,你会考虑投资日本房产吗?

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