受诸多因素影响，包括省城在内的全国房地产市场在今年面临巨大考验。2022年10月中旬，省城知名房地产调研机构朗润智业发布了2022年太原楼市三季度季报，报告显示土地供求不旺、市场供需热度持续走冷、楼价难现升温成为今年前三季度的太原楼市主要特征。市场洗牌的潮水尚未退去，但品牌运营健康的房企，旗下项目稳健形象却更加深入人心，成为支撑省城楼市最坚固的力量。
眼下是购房的好时机吗？记者结合刚刚发布的季报及业内观点，就刚需置业者关心的购房政策、供需走势、品牌现状、价格行情给予读者客观的分析。
A 购房门槛降低 刚需置业红利加码
事实上，从2020年开始，省城楼市即出现价格松动、成交走弱的迹象，部分刚需置业者搁置了购房计划。今年为满足广大市民的住房需求，从国家到地方推出一系列实惠且具体的购房利好政策，减轻置业负担的红利不断，以帮助太原新老市民圆住房梦，鼓励市民合理提升、改善居住品质。
今年5月23日，太原市政府出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》，即太原“三十六条”，其中的人才购房补贴政策力度空前。对购买太原市住房且符合申请购房补贴条件的人才，按照博士研究生20万元、硕士研究生10万元、本科生5万元标准发放一次性购房补贴。对其他大中专毕业或取得初级以上技术职称（职业资格）的人员在规定时间内，在太原市城区范围内购买新建商品住房的，由市、区两级财政补贴，区级政府指定部门一次性发放2万元临时购房补助。
太原市住房公积金管理中心同期发文支持人才在太原安居。根据规定，太原市住房公积金贷款支持人才购房政策分两档，高层次人才和享受最高档次生活补贴的人才在太原市发生住房消费行为、符合其他公积金贷款条件的，不论夫妻单方或双方缴存公积金，最高可以享受100万元的贷款额度。享受其他档次生活补贴和租房补贴的人才，在太原市发生住房消费行为，符合其他公积金贷款条件的，可不受住房公积金缴存年限的限制，不论夫妻单方或双方缴存公积金，最高都可享受普通住房公积金贷款的最高贷款额度，目前最高贷款额度是64万元。
除此之外，太原对市民购买首套房的契税进行了大幅补贴。面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90平方米至143平方米（含）的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。如果是购买二套房，契税参照首套补贴标准下浮20%。业内人士表示，太原契税优惠政策可谓近年来最大。
对于新市民、青年人来并工作生活的人群，如果购买首套新建商品住房的，不再要求提供落户、社保、纳税等相关证明。还有一个很大的改变是，太原对山西中部城市群（包括太原、晋中、忻州、吕梁、阳泉五个城市）户籍的居民家庭，在太原市城六区范围内拥有一套住房，购买第二套新建商品住房时，不再要求提供落户、社保、纳税等相关证明。这也就是说，一部分非太原户籍的居民买二套房不用提供各种证明。
今年前三季度，国内LPR多次下调，带动住房商贷利率不断下降。9月30日，央行宣布从10月1日起下调首套个人住房公积金利率。目前，省城住房商业贷款首房首贷利率已降至4.1%，公积金首房首贷五年以上利率已降至3.25%，是史上购房利率最低的时期，刚需置业者担心的持有房产压力也降到史上最低。而全国知名财经媒体及地产分析人士近期在媒体上频频发布的消息称，随着“一城一策”持续深入，下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市范围还将扩大，“降息”的置业利好还会增多。
B 大浪淘沙 靠谱楼盘成市场顶流
记者查阅朗润智业报告发现，从2020年楼市大洗牌开始至今，省城楼市的品牌结构发生巨大变化。如今仍活跃在楼市的房企，基本是财务运行健康、交房相对靠谱的品牌，广大购房市民对央企、国企及有央企、国企资本入股的房企更为信任。泥沙俱下、鱼龙混杂、高歌猛进的行情已淡去，更为稳健规范、品牌特色分明的楼市正在慢慢到来。
记者查阅历史资料发现，太原全城房企成交金额TOP10和TOP20的房企，在整体市场的占有率差距加大，头部房企的号召力明显高于中小房企。2020年，太原前三季度商品房企业成交金额TOP10占整体市场58.65%；2021年前三季度商品房企业成交金额TOP10占整体市场61.06%，2022年前三季度商品房企业成交金额TOP10占整体市场64%。
头部房企将中小房企甩在身后的同时，顶流楼盘彼此之间的竞争仍然激烈。以项目成交金额排行榜为例，2020年前三季度太原楼市TOP1的恒大金碧天下市场占有率为4.67%；TOP2绿地新里城市场占有率为3.12%；TOP3太原宝能城市场占有率为3.08%。2021年前三季度，TOP1的首开·华润紫雲府市场占有率为3.98%；TOP2星河湾市场占有率为2.94%；TOP3碧桂园玖玺台市场占有率为2.75%。2022年前三季度，TOP1中海寰宇时代市场占有率为5%；TOP2星河湾市场占有率为4%；TOP3首开·华润紫雲府市场占有率为4%。从数据不难看出，销售额前三的楼盘其市场占有率的差距正在逐渐缩小，热销的少数项目之间竞争激烈。
而从品牌占有率来看，2022年前三季度太原楼市销售额排名前20的品牌中，有高达11个为国企及国企控股品牌，单盘销售额前20的项目中有高达15个楼盘是由国企及国企控股品牌开发的楼盘。2020年在省城风头无两的恒大、富力、融创、当代、宝能等房企品牌及其开发的楼盘已退出太原楼市企业TOP20榜和楼盘TOP20榜。
目前，留在省城楼市的品牌和楼盘基本为企业运营状况良好，项目开发进度有序的品牌和项目，保利、中海、万科在此轮市场调整中在售项目价格虽有所松动，但能按时交房却增强了业主购房的信心。业主购房的关注度、楼盘销售赛点也从产品预期、区域利好转为交房靠谱、品质放心。价格坚挺、交房平稳的项目及品牌已无多少竞品，也带给置业者更简单明确的选择空间。
C 土地供需缩水 未来楼市或供小于求
今年前三季度，太原土地供求持续走低，供应建筑面积214.04万平方米，相比去年前三季度的供应量差别巨大；成交建筑面积307.49万平方米，相比去年成交量同样缩水不少；但成交楼面地价达历年最高，为3204元/平方米。2022年三季度即7、8、9三个月，供应土地12宗，成交13宗，土地供应建面127.97万平方米，同比去年三季度下降3%；成交建面140.63万平方米，同比去年三季度下降35%；单月度供求宗数个位数；2022年三季度1宗土地流标。
土地成交的缩小意味着未来三年后的楼市住宅供应也将受到影响。事实上，省城土地成交走冷的态势从2021年已开始。2021年前三季度，省城土地供应及成交量环比2020年下降了近五成，今年前三季度又比去年下降了不少。
部分业内人士介绍，太原六城区已拿地未推土储量非常巨大，成交土地清库存的任务依然艰巨。从三季度报来看，这些未开发的土储量依旧集中在问题房企，能否在三年之内盘活成新增房源供应，有效补充持续增长的刚需，有待商榷。
相比巨幅下降的土地供应，省城的人口正在逐年增加，2019年为523.2万人，2020年为531.9万人，2021年为539.1万，在新生人口逐年下降的同时，太原市总人口数却保持稳定增长，说明太原市对我省其它城市，尤其是中部城市的人口及人才吸引力较为明显。而百姓对美好居住条件的追求却在不断升级。
今年前三季度，省城中高端项目业绩表现不错，恰好说明了改善型置业需求不断增加。2022年1-3季度，TOP5中3席为中高端改善项目，TOP10中4席为中高端改善项目；保利项目多点开花，2022年TOP20中五个项目为保利项目；中海两个刚需项目跻身TOP10；滨河金茂府开盘后，金茂两个高端项目跻身三季度TOP10。面积舒适、户型合理、装修精致的中高端项目成交套数不多，但成交总额遥遥领先。
业内人士称，楼市洗牌、价格走跌影响了今年市民置业的信心，品质靠谱、价格稳定，回归居住需求的商品住宅，依然是百姓最重要的需求品。而土地成交不热，必然会影响未来的市场供应。现有住房供应分配体系不变的情况下，省城供小于求的商品住宅市场会在两至三年后出现，楼市进入新一轮的止跌走热，价格企稳回升的状态。
D 年内楼价难现走涨 选品牌重于选地段
省城的楼价还会降吗？现在是购房好时机吗？从市场热销项目共同特征来看，央企、国企、现房、品质好的房子在今年表现出强劲的成交势头，客户购房在原有选择地段的基础上，更加注重对开发实力、交付实力等综合因素的考量。未来，市民购房会从房企的品牌形象、工程实力、配套落位、产品力等务实方面来选择楼盘。选品牌重于选地段，已在业主层面形成共识。
从成交价走势看，省城楼市今年前三季度保持平稳，环外部分区域、定位不明晰、刚需类楼盘，价格出现了不升反降；相反，坚持走品质路线的少数项目价格坚挺，也销售不错。今年三季度，省城商品住宅的均价为11815元/平方米，与2020年全年成交均价11675元/平方米、2021年全年成交均价11590元/平方米相比上涨幅度不明显，基本持平。但在2018年，省城全年商品住宅成交价高达12549元/平方米，比2017年上涨了2669元/平方米；比今年前三季度高出734元/平方米。而从产品品质来看，省城如今在售项目挤出了水分，急于出售且性价比高的楼盘比比皆是。
业内人士分析，预计四季度省城楼市进入筑底修复期，但受疫情和政策落地周期影响，省城楼市成交价涨幅动力不足，预计全年商品房成交市场容量有望突破400万平方米，预计整体市场价格稳定在1100012000元/平方米之间。“无论资深从业人士，还是本土经济学者，眼下不可能轻易得出‘目前楼价最低’的结论，但今年年内，置业者、行业内、职能部门都在积极修复这两年的楼市创伤，楼价会企稳。”某央企高端楼盘销售张悦先生称，个别不断降价的楼盘，现在少了竞品，销售业绩不升反降，客诉不断，成了全行业的负面案例。从购房政策、品牌变化、土地供应、价格走势看，现在是少有的买方市场时期，有需求的业主不防认真到市场看看，选选合适的房子。
另外，省城环西南、龙城大街板块可售货量最多，接近60万平方米；长风西、晋阳湖板块有40-50万平方米房源待售。这些区域内产品类型丰富，TOP10房企均在这些区域落子，竞品多意味着置业者的议价空间大、话语权高一些。
来源：山西晚报
