商业项目主要有商业综合体、购物中心、商业街、酒吧街、邻里中心、写字楼、百货、大卖场、超市、裙商、产业园、文旅项目等，本期主要介绍狭义商业项目的招商，也就是商业综合体、购物中心、百货、大卖场、超市、商业街、裙商的招商运作（文旅项目、产业园、写字楼等将另行交流）。
这些狭义商业项目招商又有两种背景：一、已运作过成熟商业项目；二、未曾运作过商业项目。
第一种背景条件的商业项目招商相对容易成功，主要原因有以下几个方面：
1、已运作成熟商业项目的公司，也说明具有成功运作商业项目的团队和经验；
2、成熟的商业运营与管理体系，比较容易获得品牌方的认可；
3、善于利用原来的商业合作伙伴，可以进行利益绑定，形成战略联盟和二次合作；
4、经历过商业运营与分析后，比较清楚成功运营商业项目的关键点，在第二次商业项目运作时，懂得如何避开商业项目操盘的陷阱并驾驭商业项目运作的关键点；
5、商管体系相对成熟，易于商管团队协同作业和有效发挥各自专业水平。
第二种背景条件的商业项目招商则是大多数项目的现状。主要体现在商业团队不到位或者不匹配，商管体系不到位或者残缺。如何做好商业项目的招商或者筹备开业工作？是新进入商业地产领域公司必须谨慎面对的课题，也是本文的重点；
主要有以下几点建议：
1、应该按照商业项目运作要求挑选商管第一负责人。行业现状是决策层不清楚什么能力是商管负责人的核心能力，有公司认为商管第一负责人的最核心要素是拥有大量的客户资源，这样挑选出的商管第一负责人运作商业项目，后面结果可想而知；当然因不懂，所以人云亦云或者随大流，曾某个阶段习惯挖某龙头老大公司的高管，经过一个阶段后才意识到问题严重性却浪费许多时间和机会。希望本文能对委任商管第一负责人的专业能力和经验有一定评定启发。
2、商业项目的策划定位要务实根据市场、交通、竞品、业态特点以及商业运作规则准确定位，务实可行的商业运营规划、业态布局和品牌落位是项目运作成功的关键点；策划定位需要差异化经营，但切忌天马行空、假大空的策划定位方案。
3、修正符合商业运营方案的规划方案和工程条件，也是招商工作重要的一环；许多项目的商业规划方案不管是整体布局还是商铺内部布局，业界人士一看就知道不适合商业运营，拿来招商肯定坏事。
4、进行商业项目的有效宣传与推广展示，是有效商业项目招商的重要的一环。优先储备足够意向客户并获得品牌商家的认可。磨刀不误砍柴工，切忌抱着工程图纸急匆匆在QQ群或业界联系品牌客户招商，不但难于成功，反而容易暴露自己商管团队的缺漏点，进而影响品牌商家的进驻信心和业界口碑。梳理项目的核心价值和优势，认真做好行业平台的招商信息发布，不时的营销推广和媒体发布是个不错的方式。
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5、组建相匹配的商管团队和激励机制也是有效商业招商不可或缺的前提和基础；招商仅是商业运作中的一环，与前期其他工作密不可分，整体商业项目运作结果与商管团队每个环节都息息相关，不能单纯把招商效果不佳简单归结于招商团队的不足。
招商的商务条件对商业项目的投资回报率至关重要，每平方增加10元租金对招商团队很容易做到，却对公司的利润影响深远，因此任何一个新商业项目运作必须重视招商激励机制。
6、公司快速、有效的决策机制是夯实招商成果决定性一环，需要有行业经验和决策能力支撑，二者缺一不可。
总之，产品定位准确、项目规划到位，商业运营考虑完善，做好营销推广工作，商业项目招商或筹备开业就将水到渠成，切忌本末倒置，缘木求鱼。商业资源网（公共号）www.somz.net将陆续发布或推荐行业相关资讯，敬请业界朋友关注。
