来源 | 觅窝（微信公众号：miwo18）

　　作者 | 骆康

　　一个是成都极具潜力的区域，一个是排名靠前的开发商，当它们碰撞在一起，会产生怎样的化学反应？

　　如果按照正常的剧情走向，这个项目会一炮而红，成为区域标杆，迎接同行膜拜。但毕竟童话都是骗人的，美好事物的叠加往往不是美好，而是惊吓。

　　刚刚，位于成都怡心湖板块的“金地悦澜道”，就经历了这样的惊吓。

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　　仅25人报名：“金地悦澜道”摇号引热议

　　11月6日，四川蜀都公证处公示了“金地悦澜道”的摇号结果。

　　根据公示显示，此次金地悦澜道开盘推出220套房源，报名人数仅仅只有25组，其中刚需5组，普通购房者20组，整体认购率不到12%....

　　▲“金地悦澜道”摇号结果

　　对于一个“战略级”的产品，这样的结果确实不尽如人意，用孙宏斌的话来说：已经不是壮士断臂，而是断头了。

　　市场确实是冷了，但也没那么冷。哪怕是在“5·15调控”之后，购房者仍具备一定的购房热情，以“金地悦澜道”所在的双流为例，多数楼盘仍处于供不应求的状态，最高报名人数超过2000人。

　　那么“金地悦澜道”到底出了什么问题？

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　　千亿怡心湖，现状很残酷

　　“金地悦澜道”位于双流怡心湖片区，这里过去属于华府板块。

　　一条剑南大道把华府板块分成了两个区域，剑南大道以东为天府新区直管区，而天府五街以南，剑南大道以西则为双流区。此时就发生了“同盘不同价”的情况。比如中海左岸和中海右岸，前者在剑南大道东侧，后者在西侧，导致左岸的房子销售速度比右岸快数倍。

　　事情的转折出现在2017年，2855亩怡心湖横空出世，将以新加坡滨海湾为蓝本，打造全球金融、高端商务、IT科创、生态科技、旅游小镇等业态。此后，万科投入700亿建造梦想城，蔚蓝卡地亚投资80亿建现代城，让怡心湖一下子燃了起来。

　　▲怡心湖效果图

　　理想很丰满，现实很骨感，现在的怡心湖的发展仍未成熟，就是一片大工地，周边居住人口稀少，配套稀缺，并且可以预见的是在未来多年都将保持现状。

　　但是“金地悦澜道”均价高达19000元/㎡的售价，比隔壁天府新区许多项目都要高，无疑已经超出市场预期。

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　　首个单独操盘项目，品牌认知匮乏

　　说起金地，许多城南的购房者一定不会陌生。

　　此前，金地入股江宇天府城，将其打造成金地天府城。不过这个项目实在是太刚需了，以最新推出的金地天府城二期为例，面积在76~116㎡，6梯8户，整体容积率达高达5，修建的非常密集。

　　▲“金地天府城”实景

　　反观“金地悦澜道”，不仅是金地旗下高端“名仕系”产品，面积在145-212㎡，1梯2户，容积率仅为2.5，建筑密度为15%，可以说和之前完全是天壤之别。

　　▲“金地悦澜道”效果图

　　事实上，在一线市场金地一直在做中高端产品，有点类似龙湖，所以整体形象也比较高大上。通过收购金地天府城进入成都，看似捡了个大便宜，实则对品牌损害很大，再加上金地天府城多次维权，无疑让人们对金地的印象大打折扣。

　　品牌就是这样，高端品牌做低端项目容易，但是做多了低端，再想做高端就非常困难，因为人们已经形成品牌认知。因为金地在成都只有金地天府城这一个项目，所以成都的购房者未免先入为主，而事实上，金地的整体实力非常强，一直在房企品牌价值榜单上排名前列。

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　　亮相到开盘仅用1月，未免操之过急

　　9月28日，金地悦澜道的售楼部对外亮相，而仅仅1个月后，就急急忙忙推出第一期产品，这样的推盘节奏让人诧异。

　　以周边竞品项目西派国樾为例，该项目首次亮相时间为去年7月，一直到今年9月才首次推出产品，中间1年多时间持续造势，所以在同地段，同价格的基础上，有670人报名参加摇号。

　　有业内人士分析，市场变幻太快了，所以开发商也不得不加快节奏。

　　仅仅在怡心湖片区，就云集了西派国樾、金地悦澜道、中海云麓世家、绿城诚园四个高端项目，最要命的是这四个项目都定位高端改善，产品相当，价格相差无几。这里的高端改善市场本来就小，现在竞争对手又这么多，自然谁先开盘，谁就能在快人一步。

　　不过，正所谓“兵行险招”，市场早已今非昔比。如今，楼市立冬之际，房企如若剑走偏锋，无异于一场豪赌，但有三点逃不掉：要么价格绝对亲民，要么品牌绝对过硬，要么产品绝对给力，让人憋不住尖叫一声，否则就会陷入不温不火，即使一幅好牌，也可能打得稀烂。

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　　编辑、撰文：骆康

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