年关将至，又有一个与西安市民切身利益密切相关的政府规范性文件成了人们茶余饭后、街头巷尾热议的话题，这就是即将于2021年1月1日起执行的《西安市物业服务收费管理办法》。
“现行的物业服务费收费标准是2004年制定的，16年未作调整，已经和现在的经济社会发展不相适应，尤其是物业服务成本上涨，出现了物业服务企业服务困难、服务质量降低等问题。同时，西安市的停车服务费标准较高，基于收费结构的不合理，我们在成本调查的基础上，广泛听取了市级相关部门、各区县以及人大代表、政协委员的意见，在网上公开征求了网民的意见，在此基础上进行了合理的调整。”说起《管理办法》制定的初衷，西安市发改委收费与服务价格处处长张军胜如是说。
据了解，此次出台的《管理办法》涉及广大业主和使用人的主要有两项，物业服务费和停车服务费呈“一升一降”态势。
物业服务费实行“一费制”
价格有所上涨
西安市现行物业服务费执行原省物价局和原省住建厅2004年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费、电梯费、公摊电费。其中后两项要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。现行基础物业费标准为：高层一级服务收费标准每月每平方米1.50元、二级1.20元、三级0.90元、等外0.70元；多层一级服务收费标准每月每平方米0.45元、二级0.40元、三级0.35元、等外0.30元。多层住宅按省定基准价可上浮40%。以上费用均不含电梯费和公摊电费。
新调整的物业收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。调整后物业服务费收费标准为：高层一级服务最高收费标准每月每平方米2.2元、二级1.9元、三级1.5元、等外1.2元；多层服务收费标准分别为每月每平方米0.85元、0.75元、0.65元、0.55元。调整后的物业服务费标准将电梯费与公摊电费纳入其中，与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算(公摊电费0.18元/平方米·月、电梯费0.32元/平方米·月)，高层住宅物业服务费平均涨幅7.2%，多层平均涨幅18.5%。西安市的高层住宅物业服务收费标准在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅物业服务收费标准排名第15位，整体收费价格水平在全国15个副省级城市中排名靠后。
停车服务费标准整体下调
下降幅度较大
据介绍，此次实行政府指导价的物业管理区域内停车服务费分为按月、按次收费两种形式。具体收费形式及标准根据各住宅小区的情况，由物业服务企业与业主通过停放服务合同约定。
“西安市现行停车服务费标准在实行政府指导价管理的7个副省级城市中排名第1位，群众对停车服务费过高的问题意见较大。”西安市发改委相关负责人介绍，在前期调研和成本调查基础上，结合征求意见建议情况，最终把住宅小区机动车停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别。露天机动车停放场所不分类别，每月60元。据测算，调整后的停车服务费室内一类降低46.7%、二类降低53.8%，露天降低25%。停车服务费标准在全国7个实行政府指导价管理的副省级城市中排名第3位。
小区临时停车费按缩短收费时段、鼓励即停即走、提高车位使用率的原则，对现行标准予以调整。室内临时停车一类由原来的8小时为一次收费5元，调整为4小时为一次收费2.5元；二类由原8小时为一次收费4元，调整为4小时为一次收费2元；露天临时停车调整为4小时为一次收费2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费仍实行市场调节价。
《管理办法》还规定实行政府指导价管理的子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；实行政府指导价管理的住宅小区，机械车位的停车服务费参照室内标准执行，上浮不超过10%。
规范物业服务收费行为
维护各方权益
《管理办法》对空置房物业费的交纳、物业服务企业利用共有部分从事经营活动的收益分配、物业服务及物业收费出现问题的监管等也进行了规定。
业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。
物业服务企业利用、占用共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益在扣除合理成本之后归全体业主所有。在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记的车辆。
《管理办法》规定物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区(县)分级管理。对物业违规收费问题，如超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，由各级市场监管部门进行查处。对物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇政府)反映。
