小区部分业主拿到了《不动产权证书》。 四川日报全媒体记者肖雨杨摄
●一纸房本和300多户业主
2012年前后，300多名购房人购买洪雅县“依云观邸”小区二期(8至13栋)的房屋，开发商承诺一年后办理房本，然而拿证时间一拖再拖
●3场法院官司和多年维权路
开发商之一把房屋土地抵押，导致房屋无法办理产权登记，无法正常交易，无法抵押融资，业主也无法转户口，遂开始寻求司法帮助
2021年的春节，对眉山市洪雅县“依云观邸”小区二期业主来说是一个难忘的春节。节前，他们终于拿到了讨要8年的第一批不动产权证书。“在这里过年也有几年了，但今年我才能算是真正在自家房子里过年。”业主余爷爷对记者说。
难办的房本土地被私自抵押，无法办理房屋产权登记
2012年前后，余爷爷等300多名购房人购买洪雅县“依云观邸”小区二期(8至13栋)的房屋并办理房屋备案登记。开发商承诺一年后办理房产证(后启用不动产权证书)，但之后一推再推。
“之前跟我们说2013年底办，后来说2015年，再后来又说2017年。”业主刘阿姨说，等到2017年下半年大家再也坐不住了，到相关部门一打听才知道，这房子根本无法办理房屋产权登记，原因是开发商之一的金新嘉公司早就把房屋土地抵押了。
“从那时开始讨要房本就成为了我的新工作。”余爷爷告诉记者，他原本家在农村，夫妻俩用打工挣的钱帮儿子在城里买了房子，老两口也准备安享晚年，结果却遇到这样的事。
“买房到现在8年多时间，我们的房屋无法正常交易买卖，无法抵押融资，无法转户口，孩子入学难。我们遇到的困难是一天一夜都说不完。”刘阿姨说。
时间回到2010年。金新嘉公司以其持有的14858.49㎡土地使用权与远兴房地产公司联合开发建设了“依云观邸”小区二期(8-13号楼)项目。2013年5月30日，禾森电力公司向聚兴诚小额贷款公司借款700万元，借款期限截至2013年11月29日，金新嘉公司以该房屋所在土地使用权，为借款提供抵押担保并办理了土地抵押登记。后来，禾森电力公司到期未偿还借款，聚兴诚小额贷款公司便将其起诉至法院，金新嘉公司也成为同案被告。2014年1月法院作出判决，如禾森电力公司无法履行给付义务，金新嘉公司需承担抵押担保责任，即原告聚兴诚小额贷款公司有权对金新嘉公司持有的国有土地使用权行使抵押权。“简言之，只有抵押权消灭，余爷爷等业主才能办理不动产权证书。”一位业内人士介绍。
存疑的报告出具时间和金额等不合常理，存在虚假可能
2017年底得知实情后，业主们多次与开发商协商但却未果。2018年1月2日，业主们推选了35位业主代表发起集体诉讼，向法院提交诉状，请求撤销此前“聚兴诚小额贷款公司有权对金新嘉公司持有的国有土地使用权行使抵押权”的判决。
一审中，业主代表提出因聚兴诚小额贷款公司与金新嘉公司恶意串通损害第三人权益，抵押合同应为无效合同。但法院认为业主代表提交的现有证据不能证明聚兴诚小额贷款公司和金新嘉公司等存在恶意串通损害第三人利益或其他可能导致合同无效的情况，故驳回业主代表的诉讼请求。
洪雅县将该小区的办证问题，纳入城市建设历史遗留问题工作组的工作范围。2018年底，业主不服一审判决欲提起上诉，洪雅县法律援助中心指派四川恒初律师事务所律师韩祯祥为业主们提供法律援助。韩祯祥组建了4人的法律援助律师团队，加班加点重新梳理案情，并在当地党委政府的支持下，调取了“依云观邸”小区房屋开发的《竣工验收备案书》《抵押合同》《土地估价报告》《土地估价报告备案表》《国有建设用地使用权抵押登记确认函》《土地登记申请书》《土地登记审批表》等近千页资料。
一查还真发现了两个疑点：一般抵押中，都应该是先出具评估报告再签订借款合同，但聚兴诚小额贷款公司和金新嘉公司却是2013年5月30日借款合同签订在先，2013年6月1日评估报告出具在后，且评估金额与借款金额完全一致，不合常理；“依云观邸”小区二期(8-13号楼)项目2010年就取得了商品房预售许可证，2012年已全面竣工，并于2013年1月9日完成竣工备案登记后通知业主入住，但2013年6月1日的评估报告中却将该土地描述为“宗地内场平”，所附照片显示土地为长满杂草的荒地。“这明显与涉案土地已存在竣工验收房屋的情况不一致，评估报告存在虚假可能。”韩祯祥说。
被推翻的判决涉案土地抵押合同无效，业主拿到迟来的房本
2018年12月23日，韩祯祥帮助业主代表向四川省高级人民法院提起上诉。
二审中韩祯祥提出，在涉案土地办理抵押登记前，抵押人金新嘉公司就已将土地用于联合开发。金新嘉公司单方面将该土地使用权抵押给他人，导致合伙开发商远兴房地产公司修建并所有的“依云观邸”小区二期(8-13号楼)被视为一并抵押。金新嘉公司抵押土地使用权的行为构成无权处分，业主们作为房屋权利人拒绝追认其抵押行为，根据相关法律规定，聚兴诚公司与金新嘉公司签订的抵押合同无效，抵押权未设立。抵押权人聚兴诚小额贷款公司，在抵押权设定时知道或应当知道金新嘉公司系无权处分。因为“依云观邸”小区二期(8-13号楼)房屋竣工、竣工备案、出售房屋、房屋备案均发生在抵押前，且在相应的行政管理部门完成备案登记，具有对外公示效力，聚兴诚小额贷款公司完全能够全面了解、知晓涉案土地的开发程度、房屋出售情况。
韩祯祥表示：“聚兴诚小额贷款公司未尽审慎义务，在明知应知抵押土地上有建筑物，且建筑物的所有人不是抵押人金新嘉公司的情况下仍然签订了土地使用权抵押合同，在办理抵押登记的过程中还提供虚假的评估报告骗取登记，聚兴诚小额贷款公司存在过错、恶意，根据相关法律规定不能善意取得案涉抵押权。”
2020年四川省高级人民法院作出判决，全部支持原告的上诉请求，确认涉案土地的抵押合同无效，撤销此前法院关于“聚兴诚小额贷款公司有权对金新嘉公司持有的国有土地使用权行使抵押权”的判决。
今年春节前夕，“依云观邸”小区二期的第一批21本房本办了下来。刘阿姨告诉记者，剩余的房本将陆续依法依规办理。
律师说法
法律援助律师、四川恒初律师事务所韩祯祥：
购房过程中一定要提高警惕
韩祯祥表示，开发商利用土地或在建工程进行抵押融资的情况并不鲜见。根据相关法律规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物将被一并抵押。在抵押未解除的情况下，如抵押范围的房屋被开发商对外销售，则会在抵押权和房屋买受人间产生权利冲突，直接影响不动产权证书的办理。
购房一定要查清房屋是否存在抵押、查封等情况。相关单位部门在办理抵押贷款等金融活动过程中要依法办事，加大审核力度，确保所提供的相关资料真实有效、准确无误。
省人大代表、国浩律师(成都)事务所主任李世亮：
应出台相关适用规则指导意见
《民法典》正式施行，涉及本案中的相关法律问题有了新规，也出现了新的适用问题。李世亮在今年省两会上也关注到了相关问题，并提交了关于尽快统一居住权与抵押权审判适用指引的建议。
李世亮介绍，《民法典》增加了“居住权”这一新型的用益物权。但关于居住权的诸多问题还需要进一步明确，例如居住权与抵押权等担保物权的冲突。“居住权属于用益物权，抵押权属于担保物权，现实中面临的问题是，如果在设立了居住权的房屋上又设立抵押权，或者在有抵押权的房屋上又设立居住权，抵押权是否可以涤除居住权，居住权又是否优先抵押权存在？”
李世亮建议，在目前没有明确的法律解释前，希望在充分论证居住权与抵押权等权益的适用顺序基础上，由四川省高级人民法院出台全省统一的关于在居住权与抵押权等相关权益适用规则的指导意见。(四川日报全媒体记者兰楠)
