乐居新媒体 范范发自哈尔滨
核心问题
1、面对房价的下跌与房企层出不穷的负面新闻，购房者观望情绪浓厚，销售形势依然严峻。市场对政策的响应确已显现，但响应的力度尚不足够。
2、城市建设发展已由增量开发向城市更新转变；城镇化与老龄化驱动“养老+地产”逐渐成为房企转型的新突破，大健康产业革命完全可能把老龄人口的增长转化为“第二人口红利。
3、自媒体持续唱衰楼市，摧毁市场信心，相关部门应该加强舆论管理，严厉打击扰乱市场秩序的行为，稳定市场信心。
4、车位配比、商住比例偏高，积压严重，占压企业资金较大，影响企业健康发展。
5、房企自身造血良性循环是行业良性循环的基础，需求侧的流通稳定优于供给侧的定向纾困。让房地产资金周转驶入良性轨道，是平衡稳增长和防风险的必要路径。
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2021年黑龙江房地产市场在“寒冬”中度过，2022年楼市怎么走，备受市场关注。
当前黑龙江省房地产市场下行压力较大，受宏观行业政策、金融政策、社会舆论、疫情等因素影响，价格持续下调，购房群众观望心理较重，市场交易量明显下降，部分房企资金困局仍未得到解决。
在三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台的大背景下，面对严峻的房地产市场形势，以及疫情过后消费者置业观念的变化，“如何破局”成为了每位房地产从业者思考的问题。为了寻求答案，6月14日，黑龙江省房地产业协会组织召开了2022年上半年房地产形势研讨会。会议邀请省住建厅住房保障和房地产处领导、省住房和市政基础设施发展研究中心负责人、省土地学会领导、哈尔滨市房协及开发协会领导、哈尔滨市房地产职业经理人协会领导、乐居黑龙江公司负责人及省内13家开发企业负责人参会。
黑龙江房地产业协会会长 苏连文会议主要围绕着针对目前房地产市场形势，找出制约市场发展主要因素和目前政策方面还有哪些调整空间进行了研讨。参会人员分别结合我省及各自实际情况，用大数据对比分析我省目前的市场环境，从土地供应、二手房交易、公积金政策、人才政策、社会舆情等多方面进行了分析，并对车位配比、商住比例、商业用房交易税赋等提出了意见和建议。
如何认识当下的房地产形势？
2011-2020年间，黑龙江省房地产业增加值逐年上涨，房地产业占GDP的比重呈现小幅上升趋势，由2011年的4.5%上涨至2020年的5.5%，上涨幅度虽小，表明房地产业在地方经济发展中仍然占据重要地位。
2016-2021年，全省房屋新开工面积、全省房屋施工面积、全省房屋竣工面积整体、全省新建商品房销售面积均呈现总量和同比下降趋势。
的确，黑龙江及省会哈尔滨的楼市正在快速下行，速度远超过其他地区。
2015-2021年黑龙江省商品房总销售面积在2017年达到最高值，此后有所下滑，其中期房销售面积大大高于现房销售面积，销售均价在2019年达到最高值，此后有所下滑。
根据国家统计局数据统计可知：2022年1-4月黑龙江省房地产开发投资商品房累计投资金额为67.67亿元，投资金额累计同比下降19.9%。2022年1-4月黑龙江省商品房累计销售面积为182.96万平方米，销售面积累计同比下降21.5%，累计销售额为114.38亿元，销售额累计同比下降32.7%，销售价格为6290元/平方米，销售价格累计同比下降14.2%。
作为省会，哈尔滨市2016-2019年房地产市场上扬、量价齐升，城市预售住宅库存见底。2020年土地市场放量进行市场增补，但因疫情和人口外流影响，本应进入平稳发展期的房地产市场温度骤降。2021年，多家房企因现金流问题“非常规”降价扰乱市场，百姓持币观望，市场存量持续增长。
国家统计局最新数据显示，2022年5月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格指数环比下降0.4%，同比下降6.4%；二手住宅销售价格指数环比下降0.9%，同比下降7.2%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续10个月下跌。
2022年1-5月主城六区累计成交商品房8118套，成交面积约85.5万㎡，但相较于2019年同期下降64.8%（2019年1-5月累计成交243.2万㎡）。
基于此，哈尔滨房地产市场政策也由“控涨”变为“控跌”，着力于提振市场信心，增加市场活跃度，让市场冰封期尽早消融。
而同处于黑龙江的牡丹江市，房价下跌幅度位居全国前列。事实上，牡丹江房价已经连续多年走跌，如今牡丹江房价已经回到10多年前的水平，当地楼市已经出现了“鹤岗化”的迹象。
省住建厅住房保障和房地产处副处长吕剑飞表示，面对市场严峻形势，降低土地增值税、发放人才购房补贴、降低公积金门槛、减轻公寓使用成本等惠企惠民政策于去年起相继出台，以保障市场稳健运行，政府今年将继续以政策支持为重点，出台针对二孩、三孩家庭的购房支持政策，促进房地产销售，稳定经济大盘。
黑龙江省住建厅住房保障和房地产处副处长 吕剑飞当前制约房地产市场发展的原因分析
冰冻三尺非一日之寒。客观讲，当前房地产市场的严峻形势，是长短期、国内外、政策、企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
从市场角度看当前制约房地产市场发展的主要因素：
我们常说“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
第一大原因，人口老龄化少子化叠加人才外流，导致购房需求大幅萎缩。
黑龙江省住房和市政基础设施发展研究中心住房部部长王月认为，城市人口发展对房地产市场的影响最为重要。当前，黑龙江省人口整体情况不容乐观，是全国人口外流总量最大，比例最高的省份，严重影响了经济发展及成为了制约黑龙江省房地产发展的瓶颈。
东北地区作为“人口外流”的“重灾区”。第七次人口普查数据显示，2020年相比2010年，东北地区人口减少了1101万人，占全国人口比重从8.18%降到6.98%。其中，黑龙江是全国人口降幅最大的省份，也是我国少有的连续11年人口规模持续萎缩的省份。
从2010年到2021年，黑龙江常住人口从3833万下降到3125万，整体减少708万，人口萎缩近1/5，包括哈尔滨在内的所有地市，人口全部负增长，无一幸免。
这一数字，相当于少了近8个鹤岗市的体量，或者1.1个南昌市、1.6个兰州市的人口体量。
黑龙江的人口萎缩，一部分原因来自自然人口负增长，更大的原因则在于人口外流。
2021年，黑龙江出生率仅为3.59‰，是全国人口出生率最低的省市。同时，黑龙江又是全国老龄化率最高的省市之一，8.7‰的死亡率位居全国前列，由此导致2021年，黑龙江自然人口减少16.11万。
黑龙江是中国粮食安全的压舱石，以石化、能源、装备、食品为支柱产业，但这些传统产业对劳动力的吸引力并不强。
高新产业的缺失，导致黑龙江虽然坐拥4所双一流大学，但挡不住无数毕业生流出。
根据就业质量报告，哈尔滨工业大学高达19.5%的毕业生去了广东，去往北京的比例也高达17.1%，而留在黑龙江本省就业的仅为11.9%。
留不住年轻人，留不住大学生，吸引不了外地的高学历人才……这是黑龙江省所有地市都面临的困境。
全省形势如此，作为省会的哈尔滨自然难以独善其身。
最新发布的统计公报显示，2021年，哈尔滨常住人口为988.5万，跌破千万大关，相比前一年的1000.1万人，减少11.6万人。这也意味着，东北地区再无千万人口大市。
人口拐点已现，叠加经济下行、产业结构调整等，人口收缩对黑龙江的全面振兴、全方位振兴及生态文明建设提出了严峻的挑战。
黑龙江省大多数城市产业结构单一，经济发展主要依赖煤炭、石油等资源的开采等重工业，当产业出现衰退时，城市
的经济发展速度也明显放缓，人口的减少势必会导致住房需求的萎缩，商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。
第二大原因，城市更新，推动城市发展由“增量开发”转向“存量经营”。
黑龙江省土地学会会长王永德表示：我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。
黑龙江省土地学会会长 王永德根据《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09。未来除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。
第三大原因，多种因素叠加，市场主体应接不暇、难以应对。
在短时间内，三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，品牌房企资源集聚效应日益加强，拿地规模分化不断加剧，限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策使房企盈利空间受到压缩，拿地热情持续降温。
部分房企过度举债、高杠杆扩张，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。
新冠疫情爆发并长期反复，造成房地产供需双降。从供给看，工人复工复产受阻，项目开工延迟，开发进程放缓；售楼处关闭，销售回款难以保障房企运营需求。从需求看，内外部环境影响居民购房节奏，叠加对经济增长和收入水平提高的预期降低，购房观望情绪浓厚。
从政策角度看目前房地产市场调整空间
房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。
面对疫情、俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大等多重挑战，稳楼市是稳住经济基本盘的客观需要，稳楼市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。
出台公积金、二手房、人才新政：
据统计，今年以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，放宽公积金贷款政策、提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例、下调贷款利率等。
龙创置业集团有限公司党委副书记、总经理汪鸿山认为：目前哈尔滨市出台的楼市政策具有局限性，下一步，应继续学习其他城市的利好政策，优化公积金贷款政策，更好满足居民合理的住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。
比如，6月初，珠海市印发了《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，除了提高公积金贷款审批额度上限、加大对珠海市人才安居的支持力度、提高住房公积金租房提取额度等常规操作之外。珠海市还首创“一人购房全家帮”的计划，即珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。
汪鸿山认为“一人购房全家帮” 这一政策不仅有助于降低首付压力，对于后续激活公积金需求也有积极作用，非常值得借鉴。
汪鸿山续称，应积极出台新政，在解决二手房存量过剩问题的同时，也能够一定程度上降低了安家置业的门槛，盘活二手房市场对楼市整体的发展至关重要。
另一方面，结合人口和人才政策，充分释放居民的住房需求，特别是刚需和改善需求，在改善需求中，有望进一步加大针对特定人群或家庭的政策支持力度，如对多孩家庭、有老年人口的家庭适当下调首付比例等。在人才引进方面，预计进一步适当降低对学历型人才、技能型人才的购房门槛，放宽申请条件、加大补贴力度。人口，关乎未来。与“抢人大战”相比，黑龙江最需要的莫过于“留人”。
加强舆情引导：
黑龙江省辰能同发置业有限责任公司执行董事、总经理梅冬表示：楼市危机出现后，政府出台的一系列救市政策，却被自媒体人解读为地产崩盘的序曲，海量唱衰信息，彻底催毁了购房者对房地产市场的信心。各级有关部门应加强舆论引导，严肃处理散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为，共同营造良好的舆论氛围，提振市场信心。
降低商业用房交易税额，调整车位配比：
哈尔滨综合开发建设有限公司党委书记、董事长李靖奇表示：目前市场的信心比什么都重要。房地产行业良性健康发展需要政府、市场、购房人、媒体等所有参与者共同维护。
哈尔滨综合开发建设有限公司党委书记 董事长 李靖奇当前，作为省会哈尔滨市也在积极落实中央精神，因城施策，出台哈市“十六条”、“取消限售政策”等，促进房地产良性循环和健康发展。
需求端来看，预计黑龙江省将陆续取消以往不合理或不合时宜的限制性政策，同时参考其他城市，下调首套首付比例、调整二套住房认定标准、下调偏高的房贷利率、降低商业用房交易税费等，降低购房者置业成本，促进市场流通。
供给端来看，预计通过对困难企业的贷款进行展期、续贷等方式，进一步缓解企业资金压力，同时帮助企业恢复信用，畅通上下游资金链，稳定房地产行业各个环节的信心。预售资金监管政策仍有优化调整空间，针对稳健型企业的资金监管或更加灵活。在土拍政策环节，分期缴纳土地出让金、下调保证金比例、优化土拍规则降低企业拿地成本和提高利润空间等仍将是当前各地主流的调整方向。
这几年，很多房企都存在一个痛点：住宅清盘后，剩下大量的车位滞销产品。调研发现，车位去化难，除了供大于求、定价不合理外，很多问题都是在项目规划设计阶段埋下的雷，想要从根本上解决车位去化难问题，必须从项目区位、产品定位、设计优化、品质升级等方面介入。
如对于像文旅、养老等入住率较低的项目，业主对车位需求低，尽量在前期拿地阶段就要介入，结合市场和项目需求判断车位配比是否过高，比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。
除了停车便利性，客户越来越看重地库空间的颜值和视觉体验。所以要舍得在地库精装上投入，提升地库品质感、仪式感和尊贵感，也能大幅提升车位价值，促进去化。
人口老龄化提速 带来万亿蓝海市场
新生人口不断走低的背后，是目前我省老龄化程度较为严峻的事实；而在这严峻现状的背后，是房企切入“养老地产”这一细分赛道的契机。
中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。
巨大的市场潜力令房企们看到了一种新的可能性，同时，资金、拿地、社区运营方面的优势也成为了房企切入养老行业的推手。
截至2021年5月15日，百强房企中涉足康养产业投资已有68家，居家、社区养老成为众多房企角逐的领域。
业内专家认为，我国养老产业已正式步入黄金期，“等70后成为养老主力军，那个时候就是养老产业能够盈利的时候了。”
最后省房协会长苏连文对当前影响房地产市场的主要因素做出了总结并对如何应对提出了建议，同时表示省房协将会继续充分发挥桥梁和纽带作用，积极为政府建言献策，更好地服务于行业。
