本文转自：六盘水日报

　　“买房要过户”是交易常识，但现实中也存在特殊情况导致房屋买卖后无法立即过户，例如拆迁安置房买卖，需取得房屋产权证书并达到交易年限后才能过户，又如无法按时备齐全部过户所需材料导致延迟过户。如何规避或降低延迟过户的房屋买卖交易风险？请看以下两则案例。

　　案例

　　2010年8月，戴先生与丁女士、韩先生签订《房地产转让合同》，约定丁女士和韩先生将名下还未申领不动产权证书的拆迁安置房转让给戴先生，戴先生应于签订合同次日支付购房首付款，并于过户当天支付购房余款。戴先生依约支付首付款后，丁女士和韩先生将案涉房屋交付给戴先生使用。

　　2019年4月，丁女士申领了案涉房屋的不动产权证书，但因系拆迁安置房需二年后才可上市交易，故暂未办理过户手续。2020年6月2日，丁女士因贷款需要，未经戴先生同意，擅自与某银行用案涉房屋办理了抵押登记。后因丁女士一直未归还贷款，该房屋无法过户给戴先生。

　　戴先生遂将丁女士和韩先生诉至法院，在承办法官多次协调下，双方达成调解协议。在丁女士和银行办理抵押注销手续后，丁女士协助戴先生成功办理房屋的过户手续。

　　风险提示

　　相较于一般的商品房买卖，拆迁安置房买卖等情形下的延迟过户更具风险，原因是什么呢？

　　一、此类合同的履行时间较长，受政策影响大。如案例中的房屋，在申领不动产权证书后两年内不能交易。

　　二、由于履行时间长，房屋存在增值的可能，容易导致卖方心理失衡，阻碍合同履行，例如不办理产权证阻止过户、不配合办理房屋过户手续，甚至恶意违约等。

　　在此提供四条延迟过户风险防范小贴士：

　　一、签订买卖合同时，对购房款的支付方式和期限、延迟过户的原因、产权过户时限、双方过户的配合义务等提前作出明确约定。

　　二、在房屋买卖合同中明确约定因卖方原因导致买方无法取得房屋产权的违约情形和违约责任。

　　三、买方在购买二手房时，要尽可能全面地审查房屋真实权属情况，应当选择正规中介机构进行审查。比如拆迁安置房存在夫妻或家庭成员共同共有的情形下，可要求夫妻双方或家庭共有成员共同在房屋买卖协议中签字确认。

　　四、如果实际履行过程中出现了可能导致延迟过户的情形，应及时与对方进行沟通协商，保留双方就该新情形协商达成一致意见的相关证据，最好就协商结果签订补充协议。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　（来源：黔微普法）