关于房地产周期，就像判断股市的未来走势一样难以琢磨。鉴于此，我们只讨论房价目前所处的阶段，主要从三个方面分析：一是人口红利，二是租售比，三是人口和城镇化。

　　1、人口红利

　　近一个世纪以来，中国经历过两次婴儿潮：一是1962-1972年，二是1980-1990年，如按照20-40岁是购房主力的说法，20年刚好一个轮回，因此房地产的一个大周期很可能也就是约20年左右。1998年的房改，刚好是第一个婴儿潮26-36岁的时候，随着大量刚性的购房需求的涌现，房地产市场开启了黄金的20年

　　第一个10年（1998-2007年），是以第一个婴儿潮为购房主力的10年，第二个10年（2008-2017年），则是以第二个婴儿潮为购房主力的10年。诚然，现实中的房地产行业周期并不一定会如此精确，它还会受到政策的调整而变长或缩短，但房地产作为一个商品，最终影响其价格的一定是供需关系的变化。未来随着中国人口红利的终结，不妨大胆预测：目前我国房地产大概率正处于本轮上升周期的末端，未来5-10年恐怕难以再重复过去20年的辉煌。

　　2、租售比

　　租售比是房子月租与房子总价之比。作为商品，房子一般主要用来自住或投资，投资时，每月的租金回报就是它的长期价值。资金投资是要追求回报的，房子本身并不产生价值，而租金是其唯一产出并且可以衡量的核心价值。

　　按照国际上比较流行的观点，租售比的合理范围一般在1:200至1:300，即每年的租金回报率约在1×12/200=6%至1×12/300=4%之间，从世界各地的房价历史走势来看，当租售比低于合理范围时，长期来看最终都会回归正常，要么租金上涨，要么房价下跌，反之亦然。

　　美国房价自2006年泡沫下跌后，2009年正处于那波下跌后的第一个谷底，售租比回到平均15的水平，租金回报率为6.7%，部分城市随后出现反弹。到2013年的时候，旧金山、洛杉矶和纽约等城市的房价已经比较高了，租金回报率降到了2.85%左右。

　　2015年，日本东京、香港的租金回报率分别在6.25%和5%左右。而在中国的几大城市中，除了广州、成都外，北上深厦的售租比都在50以上，深圳最高，达到61。按租金回报率来算分别是：深圳1.64%，厦门1.67%，北京1.92%，上海1.98%，广州2.58，成都3.61%。对比世界各大主要城市，就可以看出我国主要城市房价所处的位置了。

　　按照目前我国一线城市的售租比情况来看，很多国家城市的房价在极端上涨的时候都没有达到这个高度。理性告诉我们，售租比最终都会向均值回归：要么租金上涨，要么房价下跌。

　　3、城镇化

　　我国1949年建国时城镇化率是10.64%，2017年城镇化率升至58.52%。随着过去几十年城镇化率的大幅提升，大量无产人员从农村涌进城市尤其是一线城市，给房价的上涨带来巨大的需求支撑。但历史数据告诉我们，房价与城镇化率并非呈现必然的正相关性。在城镇化率持续提高的过程中，房价会出现大幅的波动，因此并不是说只要在快速城镇化，房价就不会跌。

　　过去123年以来，美国的房价出现过两次较大幅度的下跌，一次是在1929-1933年的大萧条时期，另一次是在2006-2011年世界金融危机，平均跌幅都在30%以上，一线城市跌幅更大。与此相对的，1929-1933年美国的城镇化率大约在50%左右，与中国目前的情况类似，而美国现在的城镇化率已经达到80%以上。因此，用城镇化来判断房价走势并不准确。

　　2010年是北京、上海人口流入增长的转折点，随后人口流入速度明显放慢，2015年上海常住人口甚至出现负增长，而同年北京、上海的房价却出现了暴涨。由此可见，大城市人口持续流入支撑房价上涨的说法也是不成立的

　　出于中国传统文化的影响，我国民众房子自有化率是比较高的，很多家庭还不止一套，住房尤其是新房空置率也很高，而这些空置的住房基本是用来投资的。当房价涨幅放慢或者预期要下跌时，这部分房子就会争先恐后大量地流入市场，增加供应，尤其当第一轮婴儿潮人群步入老年化（60岁）后，这个时间点大概在2022年后。

　　没人能预测未来几年房价的走势，但长期来看，本次上涨周期不可能无限制的延续下去，售租比必然是要回归合理区间的，价值只会迟到，但从不缺席。