3月份的高潮出现在最后两天，6个住宅项目同时入市，多个新盘表现不错，共计揽金80亿元。

　　这可能是年度唯一一次能称得上高潮的周末，未来三个季度不再可能出现多个网红盘同期入市的现象。

　　这是一轮典型的结构性回暖行情，新房市场依然是最薄弱的环节。

　　考虑到价格因素，楼市还需要进一步的政策刺激，方能尽快探底成功！

三月豪气收官，结构性回暖特征明显

　　深圳楼市将上周末硬生生制造成“超级周末”，6个住宅项目选房，约1868套新房入市，其中4个项目官宣战绩，收金超80亿元。

　　前海时代尊府：官宣去化82%，销售282套，收金 27.39亿；

　　中洲湾迎海二期：官宣销售27.1亿；

　　万丰海岸城瀚府6栋：官宣卖7成，或吸金6亿；

　　金众云山海公馆：官宣揽金19.3亿。

　　表面上看，超级开盘周热闹非凡。各个地产媒体也争相报道，但一兵认为，几个兼具中心地段和高端改善特征的项目集中入市，热闹了市场，但总体成绩很难匹配“小阳春”。

　　尤其是没有出现“日光盘”，成为超级周末不可回避的遗憾。

　　加上杀声四起的价格战，说明新房市场整体去化依然存在不小压力。

　　新房市场的疲弱表现，将“小阳春”结构性特征暴露无遗。

　　火爆的有2大类，一个是二手房市场，3月份的成交量突破荣枯线；另一个是安居性商品房和人才房市场，新房市场相对太弱。

二手房市场——

　　根据深房中协统计，2024年3月全市二手房录得量【以二手房买卖合同发起时间为口径统计，并非最终成交过户套数】5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。而上一次升破荣枯线还是2021年2月份（5272套）。

保障房市场——

　　人才房市场的网红盘非华发新城华苑三期莫属。上周末选房场景火爆，除了无障碍房，572套三房当天卖出568套，仅有4套未售。去化率超过了99%。

　　安居房方面，位于南山的山樾湾花园，从3月28日开始选房，首批获得申购资格的家庭选走了近800套房子，按4.26万均价计，销售金额超过25亿元。在短时间销售和价格天花板的前提下，这个战绩可谓超级亮眼。

　　安居型商品房和人才房是保障房体系中的可售型品种，十年后可以通过补差价获取完整产权。从近几年情况看，成为市场大热品种，认筹数几乎都是数倍于可售房源。

新房市场——

　　商品房的新房住宅中，目前看到的只有面向实力改善家庭的高价盘表现较好，大部分刚需新房被安居型商品房和人才房挤压，市场面临着较大的调整压力，观望情绪依然较为浓厚，居民家庭购买意愿不强。

　　截至三月末，这部分剩余可售53929套，存量过大，料去化周期绵长！

　　观察一个区域的楼市，以商品住宅为主的新房数据成为最重要的参数。

　　考虑到安居型商品房和人才房十年后可获得完全产权，一兵认为应该将其成交情况纳入新房的统计范畴，才能全面体现市场特征，新房与二手房就不是表面上看到的如此失衡。

二季度还会有下一波高潮吗？

　　三月共有13个涉住宅商品房项目入市，尤其是下旬几个豪宅项目在一个周末同时入市，制造出一波市场关注热度，这种盛况未来三个季度可能很难再遇到。

　　无论是整体供应量，还是最能集聚人气的高端项目入市的集中度，3月份都可能是年内的高点，这让接下来“小阳春”周期的二季度略显暗淡。

　　这种情况在4月份将会更加明显，可能一个能打的都没有！

　　下一个高潮，或许会出现在6月底，但也要看各大项目的最终入市时间，目前还不能完全确认。

　　其中，值得关注的项目，安托山的海德园算一个，还有120多套，对市场的冲击较大，数量也有限，有可能触及积分，持续加冕日光盘头衔。

　　另外一个就是年内最大的网红盘，位于深超总的中海·深湾胤府。

　　该项目住宅部分总建筑面积约193490㎡，约512套住宅，建面约190-500㎡，单套总价2200万起。按13.33万/㎡的最高限价，总货值约有257.9亿元。

　　没有对比就没有伤害。上海刚刚开盘的中海·顺昌玖里，512套高层住宅房源在一日内售罄，销售金额达到196.5亿，夺走了深圳创下的单盘单日最高销售金额纪录。

　　同为中海麾下，这两个盘，总货值深湾胤府高于顺昌玖里，后者户型面积段相对比较集中，前者则跨度较大，单套总价后者大于前者，深圳的深湾胤府开盘日能在销售金额方面再超上海的顺昌玖里吗？

　　如果市场热度足够，深湾胤府实现八成以上销售，则会超过顺昌玖里。考虑到同类楼盘的往日表现，这存在极大的可能性，但前提是市场明显回暖向上，“小阳春”成色很足。

　　还有两个备选标的，都位于宝安中心区。

　　一个是双央企中铁&中能建合作开发的中铁阅臻府。第一批预售齐飞将推出319套、建面约95-138㎡的3-4房房源。无论是区域位置、交通、配套，都是网红气质十足的新盘，从规模和产品看，具有高去化和“日光”的潜力。

　　4-5月份能够拎出来说的好项目真的不多。最快入市的另一个宝中新盘——鸿荣源·胤璇，可售住宅只有131套，早就被豪客紧盯已久，最有可能成为今年深圳首个“日光盘”！

　　还有一个新盘值得关注一下，京基位于梅林的项目，京基宸悦府，今天刚刚开放了营销中心，将推出402套建面约85㎡-143㎡2-4房，预估8-9万左右。

　　不过，梅林虽在福田，但却不是市场认知中的传统豪宅区域，“日光”难度应该不小，不能抱太大期望。

　　上述仅是一兵非常看好的二季度入市项目，“日光盘”选手可能就隐藏其间，深圳豪客会用money投票给谁？我们拭目以待。

调降备案价！楼市探底成功？

　　现在房地产行业内有一种观点，今年国内楼市会探底成功。

　　深圳楼市近期最大的变化，就是价格急跌！二手房市场尤其明显，已有80%以上小区低于指导价成交，特别在之前受到炒房资金垂爱的小区，价格跌幅通常都比较大。

　　以价换量，成效显著。充分说明，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。

　　不过值得注意的是，3月深圳挂盘均价下滑的小区占比50.9%，而二月的占比是55.8%，3月房价止跌的小区新增了4.9%。

　　深圳的长期吸引力依然十分强劲，量在价先，二手房价或许只差最后一跌，就能吸引更多的置业者产生入场的兴趣。

　　如果4、5月份的录得量与3月份持平，维持在荣枯线以上，价格应该就能稳得住。

　　而新房市场，则是在严格限制中的价格战，进行的非常惨烈非常苦。

　　应该看到，从2016年限价开始，全市新房整体均价变化不大，但近两年可以看到的，是一个明显转头向下的过程。从当初的普遍不打折，到现在一入市就直接给出限价85折的极限优惠。

　　但是，85折并没有换来成交量的爆发。

　　所以，市场出现一个很隐秘的动态，不少楼盘调降备案价心愿迫切，便于以更低的价格促成去化。范围也从最开始的大鹏新区，慢慢扩展到多个行政区，甚至包括“中国第一区”——南山区。

　　因为，越来越多的南山福田盘卖龙华价，龙华盘卖光明价，龙岗价卖坪山价。按原有的备案价，即使打85折，也难达成理想的销售速度。 其后果，果然很严重！

　　新房价格走低，前期购买的业主肯定会产生一些诉求，想买的客户会在等待更大优惠中犹豫。 如果让安居型商品房和人才房买家都感觉买贵了，那楼市将真正步入恶性循环中，局面将难以收拾。

　　所以，主管部门不会大面积给有意调降备案价的新盘开绿灯。

　　对新房开发商来说，求量还是求价，二者不可兼得的情况下，首先得保证活下去。将正在开发的房子换成资金是前提保证。

　　对于置业者来说，调低备案价的房子，的确可视为不可多得的机会，认真了解一下你想买的区域有没有这个存在。

　　基本来看，靠市场的自我修复，应该很快能够完成成交量的成功探底，回暖向上。楼价探底会晚一步到来。

　　现在的楼市困局主要存在于新房市场，现在的成交量远远不够。所以，主管部门在限制性政策放松方面，能否在“应出尽出快出”方面表现出最大的力度，将成为关键因素！ 保持每个月一两个放松动作，不宜将频率拉得太开，可否？

　　在限价方面不太可能全面宽松、短期内降息降准预期不强的情况下，尽快在限购方面使出大招，尽快释放消费力，为当务之急！