楼市状况越来越令人担忧，局部爆火难掩整体疲累！

量价背离 寒意侵袭

　　先不说二手房在3月份录得5196套成交，环比增长116.6%，同比增长5.1%，三年来首次升破5000套“荣枯线”，是以极其惨烈的降价换取的。

　　单说持续攀升至58122套的挂牌量，距离前高（去年第49周）的59325套仅一步之遥，还需要多大范围多大幅度的降价才能再次降低，致使多少高位接盘的业主血亏。

　　降价盘蜂拥而出造成的成交量走高，越来越让人感受出明显的踩踏迹象。这不该是“小阳春”的应有之义。

　　再看新房住宅市场，全月仅成交2245套，同比29.77%的降幅，及对应的是月末53929套的巨量库存，和直奔30个月的去化周期。

　　其中，新房网签价格，市场无从知晓，相信已经整体迫近极限8.5折，还不包括大范围存在的精装修、家电家私、豪车等花式赠送。

　　这样的新房住宅市场，别说“小阳春”，而是身处挺进深寒之中。

　　此前，一兵已经预测这轮“小阳春”行情将会是结构性回暖，意指在三大类住宅市场中，二手房和人才房表现不俗，新房住宅弱势依旧。

　　但是，二手房市场存在严重的量价背离。这个趋势若不能迅速扭转，很难成为“小阳春”重要推手。

　　剩下，就只有人才房。

　　应该说，今年已经入市的人才房项目表现还是相当不错的。比如2023年度人才房“三冠王”华发新城华苑，推出572套三房（不含无障碍房），选房当天卖出568套，去化率超过99%。

　　回顾2023年，人才房对商品住宅市场，几乎构成碾压式的存在。每一次人才房集中入市，屡屡表现出N倍于房源的申购数量，都把商品住宅市场摁在地板上摩擦。

　　据湾区看房帮的不完全统计，2023年深圳新房住宅项目开盘大概131次，共计推出房源5.37万套，但整体去化率仅35.75%，比之前2年低了12%左右。全年新房住宅成交31621套，下跌8%。

　　但人才房项目全年发售25个，总计17972套，成交约1.45万套，整体去化率约80.68%。

　　人才房因为相对于商品住宅备案价6折的优势，虹吸了刚性需求的大部分。

无忧品种 始现尴尬

　　本来可被视为“无忧”的品种，但近期也因为新房市场常态化的8.5折而受到冲击，开始出现新房住宅市场的营销套路，不仅花钱广而告之，更祭出申购有礼、购买送等举措。

　　最新推出杀招的，曾是红极一时的“三冠王”。

　　随着新房市场售价向下突破欲望强烈，人才房势必开始内卷。不敢想象大面积扩散后的状况。

　　无独有偶，安居房市场刚刚诞生一则令市场唏嘘动容的案例。

　　位于前海妈湾旁的汉京山樾湾花园，首批推出2310套，虽然配售均价低至42640元/㎡，但申购和选房工作一波三折。

　　3月20日，显示有4600户家庭成功申购，注意，是成功申购！但到了3月27日，正式选房前一天，这个数据骤降为1982户。消失的2618户，实际上是撤销了申购申请。

　　最终成交套数为798套，的确如官宣海报，近800套。算下来，整体去化率不到35%！

　　从首次公示申购家庭数量，到参与选房的家庭数量，再到最终成交套数，只让人想起李白描述庐山三叠泉的千古名句，飞流直下三千尺。从4600到1982，再到798，每一“叠”都是断崖式暴跌。

　　这可是管理部门暗令不得公开宣传项目优势的安居型商品房！

　　该项目共计房源4900套，还有2590套未推。首次申购仅卖出798套，后面还有超4000套如何去化？

　　正是这类卷趴商品住宅新房市场的品类，看起来似乎也没有那么香了，所以就出现在营销层面开始发力，出现内卷抢客行为。

保障春秋 楼市战国

　　3月13日发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，明确权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定的条件且补缴价款。

　　补缴价款方面，大意只需按购买时的价格缴纳20%多一点的费用，就可取得完整产权。总费用约为商品住宅的72%左右，就可享受和商品住宅一样的入市流动权益。

　　如果算上通胀因素，补缴的费用将更具性价比！

　　按一兵的理解，《（征求意见稿）》中所指的安居型商品房，即是可售性保障性住房，不仅包括华发新城华苑、天健和瑞府这样的人才房，也包括汉京山樾湾花园这样的安居房，当然还必须包括2023年12月集中开工的首批共13个配售型保障性住房项目。

　　一兵还有一个疑问，保障性住房本应是内部流转的，但目前在安居型商品房和人才房方面开了公开流转的口子，是不是脱离了保障性住房的内涵？

　　在新的配保房定义下，去年年中曾经定义为内部流转的共有产权住房，或将不复存在。最近就有之前规划了共有产区住房的楼盘，因为共有产权住房将被安居房替代，购买了商品住宅的业主已经发出强烈诉求。

　　保障性住房体系进入阶段性战国时代，纷乱的局势如何尽快厘清，现在无从得知。

　　但可以确定一定以及肯定的是，《（征求意见稿）》若按此版本执行，必然开启安居房与商品房价格的双向奔赴之旅，商品住宅市场忍不了！ 安居和人才房能忍得住吗？

　　保障性住房作为“三大工程”之首，如何推进，不杀敌自损，方显国家战略之要义！